正略钧策管理咨询房地产研究中心
　　2007中国蓝筹地产年度评选·指标体系说明
　　一、蓝筹地产评选的基本原则
　　在蓝筹地产的评选中，将坚决依循公正、系统、严谨的三大原则。在评选的指标设计、问卷的发放回收以及评选过程以公正原则为基础；评选中以综合全面的指标来对房地产企业的综合实力进行系统的评价，不以偏盖全；在整个评选活动中，对每个环节均细致把关，确保评选活动更有公信力。
　　二、蓝筹地产的概念解析
　　绩优、稳定、规模三个纬度共同组成了蓝筹地产的概念。绩优主要体现在企业有较高的盈利能力；稳定表明企业波动性小，发展稳定；规模表示企业规模大，市场占有率高。
　　三、指标体系说明
　　2007年蓝筹地产的评选，在指标体系设计过程中遵循以下思路：
　　1）系统评价参选企业综合实力，财务数据与经营管理基本面相结合：
　　蓝筹地产评选中系统地对房地产企业综合实力进行了全面评价，其评价指标体系从绩优、稳定、规模三方面体现出了企业经营现状及发展潜力，其中具体涉及到房地产企业的主营收入、总资产、净利润、增长率等多项经营、财务方面的相关指标。
　　但蓝筹地产又不是简单地通过财务数据对房地产企业排名次，而是通过综合的评价体现出社会对企业价值的认可，因此在评价指标体系上更为全面。此外，还增加了风险、战略、管理等多项指标，更加系统地体现出企业综合实力，其中部分专家的参与使整个评选更加深入、专业。
　　2）全面盘点企业竞争能力，规模与绩优相结合：
　　蓝筹地产的评选对于入围企业的要求不是单纯“大就是好”，而是规模和绩优两者的结合缺一不可，因此在评价体系中不仅仅有房地产主营收入、总资产规模、开复工面积及销售面积等规模性指标，而且也强调净利润、净资产收益率、总资产收益率等盈利性指标，从而更全面地盘点企业竞争能力。
　　3）动态研究企业发展趋势，稳定与发展潜力相结合：
　　蓝筹地产的评选中，稳定作为重要的原则体现出房地产企业在房地产行业整体地抵抗行业波动风险的能力，但当前国内房地产行业处在快速的发展阶段，还要考虑到企业在未来市场竞争中的发展潜力，因此在指标中既有资产负债率、持有物业比率等抗风险指标，同时也有收入增长率、土地储备面积等发展潜力指标。
　　4）评价体系稳中求新，持续与创新相结合：
　　在评价体系的设计过程中，我们本着稳中求新的思路，在每年评价指标主体不作大的变动的基础上，将根据行业发展的具体情况，结合蓝筹地产评选要求对指标体系进行细项调整，2007年的评选指标体系，进一步完善了企业运营风险方面的因素。
　　　　随着近年来房地产行业宏观调控的不断深入，相关行业政策层出不穷。 “加息”、 “国六条”、“90/70”、 “二手房营业税”、 “限外令”、 “土地督察”，成为了过去一年房地产行业的关键词。伴随着行业调控的，是房地产行业门槛的逐步提高。一批具有较强资金实力和管理水平，通过依法纳税和慈善捐款对社会起到巨大贡献的企业脱颖而出，逐步成为了行业的龙头企业。本次2007蓝筹地产评选的20强企业就是其中的优秀代表。
　　在蓝筹地产企业迅速发展的同时，也应当看到其未来面临的挑战。首先是资金方面的挑战。全国范围内土地价格的飞速上涨和土地不得分期付款的规定，更加绷紧了对于许多企业来说原本就已相当紧张的资金链条。
　　其次是管理方面带来的挑战。企业规模的迅速扩张，对跨区域管理，项目风险控制，人才储备等都提出了更高的要求，现在的情形是，“抢人”甚于 “抢地”。
　　第三个挑战来自于行业政策。未来国家还可能会采取哪些手段调控房地产市场？贷款利率还有多少上调的空间？期房销售会改为现房销售吗？对于第二套房是否会出台更加严厉的限制措施？面对可能出现的宏观调控政策，房地产企业应当如何规划企业未来的发展方向？
　　第四个挑战来自于企业社会责任方面。应如何通过各方共同努力有效地回报社会，营造一个可持续发展的良好健康的行业市场。
地产 “蜕变”之后的第一份答卷？
　　——蓝筹地产经营业绩总体分析
　　至目前，虽然有来自对在H股或A股上市公司的分别评点、评价，但尚未有对中国地产企业的整体梳理，而 “蓝筹地产”评选则认真地以公开数据为准，对中国地产20强的整体状况，进行了全面的梳理。
　　1.蓝筹地产规模增长迅速
　　对于当前国内的房地产行业而言，规模的大小已经逐渐成为了在这个行业生存的基本要素之一。2007年度 “中国蓝筹地产”企业总体上资产规模有了极大的提高。截止2006年底20家企业的资产总额较2005年20家企业增长约70%，在去年基础上再一次刷新了近年来房地产企业发展速度的记录。去年蓝筹地产企业的平均总资产首次超过100亿元，而2007年入选的蓝筹地产企业平均总资产规模已近200亿，净资产已近70亿。超过百亿的资产规模，正成为蓝筹地产企业区别于一般地产企业的基础性标志之一。
　　图1：蓝筹地产企业平均总资产、净资产增长示意图
　　在收入方面，2007年度 “中国蓝筹地产”企业2006年平均房地产主营业务收入为59.6亿元，平均净利润为10.3亿元，在去年的基础上分别增长了61.6%和67.4%，也比去年有了较大幅度的提高。平均每家企业在2006年的销售面积约92万平米，较去年的平均66.4万平米增长了约38.6%。表明蓝筹地产企业的业绩增长不仅仅来自于销售面积的扩张，还来自于对产品和品牌精耕细作所带来的价值提升。
　　图2：蓝筹地产企业平均主营收入及平均利润增长示意图
　　2.蓝筹地产业绩继续高歌猛进，财务风险控制值得关注
　　在2006年全国房地产市场 “山河一片红”的大背景之下，2007年度蓝筹地产企业的平均主营业务收入增长率较2005年有了较大幅度的提升，平均净利润增长率也较上一年度基本持平。预计在目前国内流动性过剩，且通货膨胀率创新高的基础之上，全国房屋均价短期之内有可能会延续上涨的态势，故而对明年入选的蓝筹地产企业的增长能力也可以抱有较强的信心。
　　图3：蓝筹地产企业平均净利润率、主营收入增长率示意图
　　在财务风险控制方面，随着近年来房地产企业的融资渠道渐趋多元化，以往过于依赖银行贷款的情况已有所缓解，尽管许多蓝筹地产企业在银行都有着大量的信贷额度，但出于降低资产负债率等因素的考虑，他们会尽量减少债权融资而加大股权融资的比例，此外，在房地产企业拿地扩张的道路上，35%的自有资金比例成为一道重要的门槛，也迫使地产企业不断提高资本金水平。如此一来使得各房地产企业的资产负债率得以不同程度的降低。在本次入围的20强企业当中，平均资产负债率自2004年以来保持每年下降1个百分点左右的速度，至2006年底达到了67.3%。
　　图4：蓝筹地产企业三年平均资产负债率变化示意图
　　但需注意的是，今年以来随着众多房地产企业大规模的圈地行为，全国范围内 “地王”的价格被不断刷新；另外国土资源部于近期强调开发商拿地将不得分期付款。此类因素将为地产企业带来一定的财务风险，部分地产上市公司2007年的中报显示资产负债率较2006年底有较大幅度提升，财务风险控制在未来值得加以关注。
　　3.蓝筹地产盈利能力稳中带升
　　衡量蓝筹企业的标准之一，就是判断其是否具有长期稳定的盈利能力，本次入围的蓝筹地产20强的平均盈利能力在过去3年当中稳步增长，平均净资产收益率在近三年基本稳定在20%左右，且2006年达到了最高水平21.7%，表现出了蓝筹地产企业良好的投资回报水平。
　　图5：蓝筹地产企业三年平均盈利能力示意图
　　对20强企业进行横向对比，可以发现在净利润率方面，表现较为突出的是世茂房地产，由于产品一直以来聚焦于高端领域，使得公司得以收获高出平均水平的利润率。在净资产收益率和总资产收益率两项指标上，今年上市的碧桂园在2006年表现突出，显示过去一年其业绩为股东带来了丰厚回报。而以万科、沿海、远洋为代表的开发企业，净利润率表现并不突出，但净资产收益率表现却较为优秀，表明其快速滚动开发的策略加强了资金的使用效率，效果良好。
　　4.蓝筹地产企业积极增加土地储备，发展后劲充足
　　各蓝筹地产企业的土地储备面积也随着企业规模的不断扩大而迅速提高，至2006年底20强的平均土地储备面积已达到1202万平米，较上年提升52.3%。按照现有平均开发速度，足以支撑20强企业未来5年的持续稳定发展。
　　图6：蓝筹地产企业三年平均土地储备面积示意图
　　进入2007年以后，众多有实力的开发企业纷纷加快了土地储备的步伐，与蓝筹地产20强企业有关的土地储备的信息不时见诸报端，其中碧桂园于近日更是以5400万平米的土地储备成为了 “中国地王”。
　　5.蓝筹地产跨区域发展全面展开，企业管理提升需求进一步加大
　　随着蓝筹地产企业规模的迅速扩张，原布局城市的市场容量已经不能满足其未来迅速增长的需求，蓝筹地产企业也纷纷进入更多的二、三线城市寻找新的市场增长点。中国幅员辽阔，东南西北各地风俗民情大相径庭，适合不同区域客户的建筑类型也有所差别。加上布局城市以及投资项目增多之后带来的组织结构迅速膨胀的问题，如果没有与企业发展战略相配套的组织管控体系的建设思路，将为企业未来的迅速发展造成隐患。
　　图7：蓝筹地产企业进入城市数量增长示意图
　　以本次蓝筹地产20强来看，部分企业开始跨区域布局的历史并不算长，有的只有一两年时间，但目前基本都已取得了理想的结果。如从广州走出的恒大和碧桂园，从北京走出的首创和金融街，经过短短两三年的时间，都已基本实现了从区域性品牌向全国性品牌的跨越。
管理 “饥渴”才是最大的风险
　　——蓝筹地产管理动态分析
　　1.企业管理水平上升，从业人员素质不断提高
　　由于房地产行业本身的类金融属性，伴随着近年来房地产行业的不断成熟，出现了越来越多与国际资本对接的需求，既懂房地产开发又熟悉国际金融市场的高端人才近年来缺口较大；另外，老百姓对于居住水平的要求不断提高，对房地产企业设计及工程管理人员的专业素养提出了更高要求；并且伴随着蓝筹地产企业的规模迅速扩张，对经营管理团队的能力也提出了更高的要求，对于许多房地产企业来说，“刘关张”打天下的模式已经遇到了瓶颈，类似 “诸葛亮”的杰出行政人才是企业突破发展瓶颈的必然需求。综合以上因素，地产企业对高素质人才的需求日益强烈。从本次调查的结果当中可以看出，大学本科以上学历的人员在20强当中已经占据了7成以上的比例，硕士以上学历的人员也在今年首次达到了16%的水平。较往年相比高学历人员的比例有了较大的提高。
　　图8：蓝筹地产企业人员学历构成示意图
　　2.融资工具丰富，融资手段多样化
　　随着国家银根的不断缩紧，蓝筹地产企业区别于其他中小型房地产企业的融资手段优势越发明显。由于目前银行对于不同档次的开发商，以及不同项目的贷款利率差别逐渐加大，中小房地产企业的融资成本逐渐增加。而蓝筹地产企业充分运用了多样化的融资渠道，如万科2006年下半年定向增发了7亿A股，募集了约42亿的资金，用于全国8个项目的开发。金地与ING基金于2006年8月建立了战略合作伙伴关系，短短时间之内就在全国携手获得了数个项目。招商地产2006年通过可转债募集了15亿，通过项目资金信托贷款募集了10亿元的资金。还有恒大的股权融资，碧桂园、远洋地产今年的上市融资等等。凡此种种，降低了宏观调控对蓝筹地产企业带来的融资成本增加的影响。
　　3.拉动经济增长，纳税回报社会
　　房地产行业是综合性非常强的行业，不仅拉动了投资，促进了消费，还增加了各级政府的财政收入，对于各地区经济发展起到了非常重要的作用，从本次蓝筹地产评选的统计结果来看，2006年20强企业平均缴纳税款6.4亿元。较2005年增加了近60%。蓝筹地产20强已经成为了各地经济发展当中不可或缺的重要力量。
　　图9：年度平均纳税总额
　　4.持有经营比例进一步提高
　　随着全国城市化水平的进一步深入，越来越多的房地产企业意识到了从长远而言，在重点城市的核心区域进行物业持有经营所能够为企业带来的长期竞争优势。随着全国各主要一线城市功能的不断转型，第三产业的比重占GDP的比重已越来越多。第三产业在一线城市的蓬勃发展，必然催化写字楼、酒店和商场等物业在未来的巨大需求。从本次蓝筹地产20强的统计结果当中可以看出，部分企业持有经营比例达到一定规模。
调控 “冰河期”之下的整合机遇
　　——蓝筹地产发展趋势分析
　　1.行业整合提速，总资产过300亿企业将大量涌现
　　近年来国家的一系列宏观调控政策，使得房地产行业整合加速，资金、土地等资源越来越向蓝筹地产企业集中。当几年前众多的房地产企业还在思考如何突破100亿的资产规模的时候，30%左右的年复合增长率还被大家公认为是较为理性的发展速度。然而近年来的相关行业政策提高了房地产行业的从业门槛，加剧了行业的整合，蓝筹企业正在以年均60%-70%的速度增长，明年的这个时候，我们将会看到，总资产过300亿元的企业将大量出现，100亿元的资产规模在未来也许仅仅是能否在房地产行业继续生存下去的指标之一。
　　2.企业管理能力成突破关键
　　随着蓝筹地产企业的加速发展，跨区域管控、风险控制、人才储备等等管理的要求也日益提高。企业内外部环境的快速变化，对企业原有的管控模式和组织结构带来巨大的挑战。只有不断自我学习成长的企业，才能持续提升企业管理水平，把握稍纵即逝的市场机遇，从而在未来的发展当中继续领先。
　　3.多元化的资本平台是地产企业未来发展的必备条件
　　近年来房地产融资调控政策的基调就是降低对银行信贷的过分依赖，推动多元化的融资。以中国目前的房地产金融环境而言，上市融资是除银行信贷外最重要的一个融资平台。本次蓝筹地产20强的名单当中，已经上市的企业占据了17席，剩余的3家企业也在积极地筹备上市的过程当中。对于其他诸多类型的融资渠道，以蓝筹地产为代表的地产企业正在进行积极地开拓和尝试。房地产行业的融资调控政策使得行业的马太效应越发明显，蓝筹地产企业将进入良性循环。多元化的融资渠道保证了强大的土地储备能力，而强大的土地储备能力又为企业未来的发展奠定了坚实基础。
　　中国房地产市场正在逐步走向成熟，走向规范，这样一个市场需要一批成熟、规范的公司。中国蓝筹地产正是这样的房地产企业的优秀代表。我们希望蓝筹地产企业可以继续努力，完善自身，更有力地起到行业的 “引领、砥柱、责任”的表率作用，推动中国房地产市场的健康稳定的发展。