言咏
如果不是满城的椰树，海口看上去和普通的内陆城市差不多：老旧、拥挤、杂乱，缺少海滨城市的清新之气。
原海南省建设厅副厅长、海南省处置积压房地产办公室专职副主任林克昌说，这是上个世纪90年代房地产泡沫留下的隐痛，它让这个城市严重缺乏规划。
那场房地产泡沫，始于上世纪90年代初，1993年到达顶点，之后一路下坡，到90年代末降至谷底，接下来，是近十年的低迷与调整。
它既成就了像潘石屹、冯仑这样掘金之后激流勇退、另辟新地的房产大亨，也令一批凡夫俗子在千金散尽之后沉沦不起，而更多的人，则在泡沫消散后继续自己的普通人生。
机遇
张军（化名），1992年是海南一家报社的职员，除了工资，还能有一些灰色收入，过着稳定的生活。
一个偶然的机会，让他进入房地产市场。
张军的工作性质让他结交甚广。一次，一个曾受惠于他的信托投资公司的朋友请他吃饭，席间建议他学着贷点款，并表示可以帮忙。不过那时张军觉得贷款离自己很远，不以为意，没有接茬。
没隔几天，另一个朋友到张军所在的报社登广告。这人对张军说，手头有三层房子，价格比市价低三四百块，如果你要，就不登广告，直接卖了。
张军一盘算，觉得价格还真不贵，如果转手一卖，能赚不少。再想到前几天谈过的贷款之事，答应考虑一下。
张军马上去找信托投资公司的朋友，那人一边搓着麻将一边听张军说事情原委。听罢之后问，需要贷多少钱？张军一时也不知道。那人又问，买房子要多少钱？张军答：差不多400万。“那就贷给你400万，优惠利率”。
第二天，张军去这家公司下属的信用社办贷款。表格是经理帮着填的，他只签了个字。张军没账号，注册公司也来不及，经理让他向卖家要了一个账号，把钱直接打了过去。
运作完后，张军继续在报社上班。几个月后的一天，一个从四川来海南做房地产的老板找他登了一则广告。第二天，这人又来了，对张军说，房价每平方米加价300元，第二天继续登。当时海南的广告特别紧俏，广告主排着队等着上。
张军第二天刊登了这则广告。一天之后，这位老板又来了，说，每平方米加500元，再登。张军有些嘀咕，怎么搞的，几天工夫加了800块？
过了一阵，这位老板拿着酬谢款宴请张军，解开了他的心头之谜。原来，第一次登出广告后，一大早售楼小姐就打电话告诉他有两个不同公司的人拿着支票要买房子，不谈价格，有多少买多少。他一听就嗅出商机，交代售楼小姐以老板不在为由拖着别签合同。然后他就来找张军加价登广告。第一次加价之后，那两人又去了，并表示愿意按新价格签约。售楼小姐遵嘱没签合同，于是有了第三次加价，这也是最后的成交价。
这位老板的经历提醒了张军，自己手头也有三层房子呢。回家后，他对妻子说，赶紧去望海酒店租一间房。那时海南的酒店爆满，大部分租客都是炒房的皮包公司。张军没租上房，找朋友借了一间。服务员熟练地把床搬出，搬进两张桌子。张军在门口贴了个纸幅，写上公司名称，让妻子找上几个朋友坐在里面接电话，并交代她跟人谈的时候先了解情况，别急于脱手。
结果几乎是那位四川老板经历的翻版：来了两人，拿着支票，说三层全要。张军第二天加价300元，对方仍然要。这时沉不住气的是张军，心想比当初买的时候已经翻了一倍，还等什么呀。于是，没等第三次加价，他就出手了，去掉杂费和利息，赚了300多万元。后来张军了解到，买主是海南一个政府企业，把自己的楼卖了，急于找新办公楼。
狂欢
张军卖完楼后去还贷款。结果他那位朋友说，为什么要还钱呢？贷款期限还没到啊，继续炒吧。
第一次纯属“歪打正着”，从此之后，张军正式投身炒房大潮。
那些年，海南的房价如同芝麻开花：从1988年每平方米均价1350元，涨至1992年每平方米均价5000元，到1993年上半年，已达到每平方米均价7500元，增长幅度居全国第一。
一个全国人口最少的省，商品房的销售额却在全国各省市中居第三位。即便这样，海南依然是“一房难求”。
张军骑着摩托车，挨个小区转，让销售部给他找房子，整层的没有，就要散户。但那时散户也收不到了。张军想了个主意。他找到小区的保安队长，让保安挨家挨户敲门，遇到愿意出售的，就告诉他，每谈成一户佣金5000元。
月工资才几百块的保安干得十分卖力，白天没人晚上敲，晚上没人早上敲，早上没人半夜敲，收了好多套回来。张军每凑十套就登广告卖。“那时真是过瘾啊，每天睁开眼睛就是赚钱。”张军说。
有一天，张军想仔细算算自己究竟赚了多少钱。他把进账单全倒出来，用计算器一张张加，最后算出的数是：进账单加上市值上拥有的房产，一共值2600多万。
张军怎么都不敢相信，对妻子说，你来算一次。妻子算完后也是这个数。张军想，这是不是做梦啊。他开始掐自己，掐脸，掐手，掐耳朵，自己掐完让妻子掐。疼的感觉是真切的，那千万富翁也是真切的了。
这场地产狂欢催生了大批像张军这样一不小心就成为富翁的人。因为钱来得太容易，所以花起来一点都不心疼。张军算完钱没几天，先给自己买了一辆进口林肯。
房地产带动了很多行业：餐饮、歌舞厅、性服务。那时人们每天晚上兜里装着一两万出去，一个晚上花完才过瘾。去餐馆吃饭，不花1万块觉得不够档次。吃饭时流行点歌，这一桌200元点一首，那一桌就得300元把唱歌的叫过去唱，到第三桌，出价就到了500。那也是一种“炒”的心态，不能落后于人，有时一个晚上攀比下来，最高的点歌费达到2000元。张军有一个朋友，学过京剧，会空翻，出价超过600表演一两个空翻，600以下只唱歌。他每天晚上给客人唱歌，能赚一两万。
当时海南的小姐是全国最漂亮的。1989年来海南，一直从事美容行业的田女士说，老板一多，很多女孩闻着味就来了。现在海口街上的小姐和当年没法比。1996年以后，漂亮女孩就都去了北京和上海。
席散
1993年6月，时任国务院副总理兼人民银行行长的朱基，吹响了终场的号角。
朱先是发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。随后，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热被釜底抽薪。
银行缩紧贷款，张军们没法继续炒房，手头的房子也卖不出去。不过那时很多人都认为是临时调控，到 “国庆”时肯定会放开。
等到十月，没有放开的迹象。又有传言说春节肯定会放开，但到年底还是没有。
张军明白这次调控是 “来真的”。他去找自己的上家，上家说，你找我没有用，银行还在找我呢。张军又拿着合同找律师，律师说，这张合同没有违约责任，没有制约条件，就是废纸一张。
张军屯在手里的房子都没卖出去，亏了好几百万。他那时已经从报社辞职，看情势不对，赶紧开办一个小公司谋求生计。他的想法是，等形势好了还回来。
那时的海南，弥漫的是另一种疯狂气息，一种穷途末路的疯狂。张军亲身经历过一个银行行长找开发商讨还贷款。紧盯紧追了半个月后，开发商还是一副“没钱怕谁”的样子。银行行长拿了把刀，在自己手上划了一道，血哗啦啦地直流。他举起流血的手，对开发商说，看见没？再给你三天，你不把钱还给我，这刀就划到你胸口里去。
舞曲戛然而止，整个城市像是突然之间停顿了。
满城都是没有盖完的楼：有的窗户只挖了一半就停工，有的楼盘脚手架还没拆除，有的刚刨了一个坑，有的自己就塌了，有些建成后卖不出去的房子，院子里长满了杂草，有人在里面养禽喂猪。
一直到1998年，朱基来到海口视察时还用“满目疮痍”来形容这座城市。到那一年，建成而没卖掉的空置房面积455万平方米，半拉子工程1630万平方米，圈地之后闲置长草的2.38万公顷。林克昌说，这是泡沫经济给海南留下的三个“脓包”。
而鼎盛时期成立的上万家房地产公司，或撤退，或破产，能在泡沫中不倒的属凤毛麟角，被业界视为几乎不可能的奇迹。
1999年，海南省处置积压房地产工作小组办公室成立，大规模的积压房处置工作拉开帷幕。经过八年的硬仗，到2007年，海南烂尾楼的处理告一段落。
