陈文雅
　　在这个非常时期，上海退地的消息不胫而走。
　　上海普陀长风生态商务区一块还没入市就备受关注的地块，如今又成了热点话题。最近，“开发商因自身原因放弃地块”的消息在坊间传播开来。尽管尚未得到土地出让方和受让方的直接回应，但有不愿具名的开发商表示，长风生态商务区4号东南地块“实际上”已经“以某种方式”退了。这意味着取得地块的开发商——上海志成企业发展有限公司将付出3000万竞买保证金的损失，约占11.04亿元总地价款的3%。
　　然而，前述开发商认为，即便赔了3000万元保证金，如果按照目前的地价市值来计算，或许仍不失为一个次优选择。“假如该地块重新上市，市场价可能只有前一次成交价的2/3，大约七八亿。这就意味着这块地原封不动地放了几个月，缩水了三四个亿，如果选择开发就平白多出了这么多成本。再说他拿下地时，光楼面地价就是1.65万元/平方米左右，而周边一个可供参考的项目平均售价2万元/平方米，差价才3500元，而这家公司也不是那些动辄带动周边楼价上涨的大牌开发商，利润空间变数太大。”
　　翻出这块去年的“普陀地王”的前尘往事，也许会对围绕地块发生的种种戏剧性的波折有更深的认识。
　　长风生态商务区是上海近年重点推出的新兴开发区域之一。在2005年，新加坡国浩地产、北京天鸿地产分别以3450元/平方米、1520元/平方米的楼面地价拿下了长风生态商务区1号地块和2号地块。当时，某中介机构对该地块的评价是这样的：“区内没有一幢中高档写字楼，而支撑CBD发展的第三产业在普陀刚刚起步……就目前整体环境而言，存在交通相对不便、居住环境相对脏乱等情况，因此地价相对较低。”
　　但在2006年以后，上海房地产市场重新走回到了高速发展的轨道，到了2007年年中，更是达到了新一轮的巅峰。新盘价格动辄一月数调，土地价格屡创新高，比2006年的成交地价翻了一倍多。
　　长风生态商务区4号东南地块的竞拍，正是发生在上海房价愈演愈烈的2007年9月。该地块早在进入正式竞买手续以前，就已被国美集团麾下的鹏润地产相中，国美集团希望将该地块建设成为国美电器未来的华东地区总部。在2007年5月底，国美与长风生态商务区正式签订了这一合作协议，其中也约定了“按照国家和上海市有关程序规定，规范操作，搞好土地出让和项目开发”。
　　在未进入现场竞买程序之前，挂牌竞买的一度也只有鹏润地产一家，挂牌价3.15亿元。但在现场竞卖中，上海志成企业发展有限公司却一路追击，硬是以接近底价3.14亿元近四倍的价格——11.04亿元，从鹏润地产、绿地集团等房地产巨头的嘴边抢到了土地，并以1.65万元/平方米的楼面地价成为当年的“普陀地王”。而在此前，这家开发商在上海仅有的开发经验是松江的一个住宅项目。
　　但在“普陀地王”产生后不久，国内部分城市的房地产市场却开始出现微妙的变化。土地“流拍”的字眼不时出现在公众面前，上海也不例外。2008年4月，上海南汇成交的一幅商业地块，楼面地价为5370元/平方米，不到去年高峰时期的一半。
　　去年高价拿下的“地王”，今年遇上变数的不在少数。据了解，在此之前，福州市去年的“地王”项目，今年也被开发商以7000元竞买保证金的代价退回。
　　面临尴尬局面的还有联合北京城市开发集团以92亿元天价拿下“长沙地王”的北辰实业。去年7月，北辰实业联手北京城开竞得湖南长沙新河三角洲地块，开创了最大金额单宗土地挂牌“中国第一高价”，成交价格比原定起始竞价高出45.6亿元，翻了一番。其楼面价不低于3500元／平方米，而当时该地区项目的销售均价为3000元／平方米，楼面价比现有楼盘价格更高的现象引发了围绕 “面粉贵于面包”的各种争议。
　　北辰实业2008年一季报显示，其经营活动产生的现金流量净额为－4.19亿元，流动负债为72亿元，比去年同期的45.7亿元增加了将近60%。
　　在长沙“地王”项目中，北辰实业与北京城开出资比例分别为80%、20%。根据相关协议，首期付款额为地价总额的70%，即64.4亿元，余款27.6亿元及有关税费于2008年8月31日前分期付清。尽管首期的土地出让款项已经付清，但其后续资金却成了疑问。一位业内人士表示，北辰实业支付的首期51.5亿元款项，是经多方筹措凑齐的，而2008年北辰要面对的，不仅仅是22亿元土地余款，还有数额更为巨大的开发启动资金问题。
　　一位地方国土局的工作人员向记者表示，集中出现的昔日“地王”的尴尬局面和土地出让政策收紧有关。
　　就法规而言，2002年国土资源部发布的 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令）就已明确规定，土地受让方要缴清全部出让金后，才能取得土地使用权。
　　但近年来，土地出让金为分批缴纳，部分地方默许一些开发商分割办理建设用地使用权证，按照所缴出让金的比例分批取得土地证，再用已取得土地证部分的土地向银行申请土地抵押贷款，并用抵押贷款支付剩余土地的出让价款，以便滚动开发。
　　因此，国土资源部又在2007年9月发布了新版本的 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，进行了进一步的明确。新版本除了重申要缴清全部出让金后才能取得土地使用权以外，还规定“未缴清全部出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”。
　　另外，国土资源部门还强调，“现行法律不允许在未缴清出让价款前将整宗地再分割为若干宗地，分割发放若干个建设用地使用权证。”
　　自此，不少大地块开发商打的“滚动开发”算盘，遭遇了空前的“政策滑铁卢”。
　　而从近段时间的房地产市场中，我们隐约可以看到缺钱开发商一本又一本难念的经，也能看到手握现金的开发商的从容心态。
　　在SOHO中国最近收购该公司历史上迄今为止最大的项目——凯恒中心后，该公司董事长潘石屹说：“这个项目是从去年11月开始谈的，我们上市融资后，手上一直握着150亿元资金花不出去，就在北京撒开大网谈了七八家项目。凯恒中心因为开发条件优越，最早我们的竞争对手有好多家，都是大牌开发商，出的价都在60亿元以上。但是谈着谈着，陆陆续续都走掉了。因为开发贷款等资金来源越来越吃紧，他们也买不起了。谈到今年5月，只剩下我们一家了，转让方对我说，我们好好谈吧。最后谈下了55亿元的价钱。”
　　在该项收购完成的当天，汇丰、瑞银、高盛等当初为SOHO在港上市助过一臂之力的国际投行，马上将此前对SOHO中国调低的买卖评级或买入价格进行了再次调整，纷纷将评级由中性改为买入，并将买入价格调高，给出了“强烈推荐买入”的信号。这对之前因为几个月没有找到后续储备地块而使股票市值大幅缩水的SOHO中国来说无异于春天的甘露。
　　潘石屹麾下的公司，似乎是去年上市公司的圈地热潮中，数得过来的几家表现冷静的开发商。记者问及近日部分房地产企业上市或融资成功是否意味着开发商有摆脱缺钱局面的希望，潘石屹表示：“从3月底到现在，几个影响房地产行业变化的条件尚未发生变化。国际资本市场仍然不景气；中国宏观面上从紧的货币政策也没有改变；房地产公司去年花钱太多，主要是购买土地欠账太多的情况也没有改变；从全国来看，房屋的成交量都在降低，流入到房地产行业的资金也大幅度减少。”
　　有些人认为，从潘石屹的谈话可以反推他的公司现在在干些什么。如此看来，收购项目将依然是手里仍握有百亿资金的SOHO中国未来几个月的主要工作，也将是少数现金充裕的开发商的低吸机会。