王凯
　　“现在的价格依然是很高。”在外界普遍认为全国房地产价格，尤其是深圳回落到低水平时，经历过1997年宏观调控，对内地和香港房地产市场非常了解的中原集团主席施永青先生认为，这是一种错觉，一种误导。
　　深圳的楼价降了多少？是不是已经回落到低点？外界所说的深圳楼市的断供群体是不是很庞大？是不是已经严重威胁到银行、开发商、政府等与房地产息息相关的各个方面？开发商要怎么做？后市将会如何？带着这些问题，本报记者专访了中原集团主席施永青先生。
与97、98年宏调对比
　　经济观察报：这一次的房地产调整，跟1997、1998年有什么不同？
　　施永青：首先，国内没有出现过泡沫爆破的情况，这跟香港有别。其次，国内以前基本上都是价格升得过分了就调整一下，每一次都没有调整到位，还是在高位震持，等经济增长、收入增加、需求增加慢慢升起来再去消化以前偏高的水平，如此循环。因为整体经济在上升，所以楼价可以在高位保持并可以消化。但是房地产每一次都是越升越快，偏离了经济的步伐，当出现偏高水平的时候，可能会出现调整。
　　经济观察报：当时内地的调整力度也是很大的，特别是一线城市。
　　施永青：调整的其实也不多。就深圳而言，以前大多是自说自话，没有验证。深圳1997、1998年略微有些调整，但是根据我们的调查，调整面没有那么大，当时深圳一年的交易量才160万-200万平方米的水平，所以没有那么高。调整幅度我看不超过20%。因为受香港人的波及，关口的一些楼盘主要卖给香港人，外销客户比较多的可能调整严重一点，可是在当时的福田区、南山区都还没有，但是这一次调整的面要宽得多。
　　经济观察报：对比上次调控，整个宏观经济环境要比上一次好得多？
　　施永青：对。因为中国的经济环境还是好的，如果这一次美国的次按危机对中国经济造成了严重打击的话，比如中国的经济也出现了衰退，那房地产就不可能再高位震持了，也是掉头向下了。因为人们对未来的信心可能就没有现在这么高了，现在对房地产有担忧，但是对经济还是有信心的。没有出现香港在1998、1999年出现的百货公司、酒楼餐厅、戏园倒闭，失业率上升、工资下降的情况。
　　经济观察报：你眼里的“拐点”跟之前王石讲的“拐点”有什么不同？
　　施永青：他们把调整跟拐点对立起来，其实我认为调整本身也是一个拐点。我们通过几十年的研究有一个理论，从经济危机期调到萧条期的时候，可能那对我们来说是等同于一个大拐点或者是大调整的情况。现在经济没有出现问题，所以楼价偏高的结果是不再上升，在高位震持。
开发商要抓紧降价卖房
　　经济观察报：现在的房价还是维持在较高点，你觉得开发商还能撑多久？
　　施永青：开发商资金链出现问题其实是受到金融市场一些估价的方法扭曲的，因为前一段时间很多内地开发商都想到香港去上市，但是外边的分析员总是要看他们有多少土地储备，他们为了评级好一点，都在那一段时间拼命地拿地。又幻想将来有很多钱可以拿，结果超出了自己的需要，超出了自己的开发能力。如果说过去土地储备多的公司，给你的PE高一点，但是现在这批证券分析员可不这么看了，现在土地多就是包袱多，现金少有危险，这部分开发商面对很多难题。
　　另外，国内开发商对于市场变化的反映、敏感度没有香港这么快，香港一觉得不对就主动地调整了，政府不调开发商先调。有些都是加班加点建出来立即就可以卖。但是我们内地的情况相反，我们可以卖的也不卖，有的开发商明明可以拿到预售批文也一直在拖。现在的客户都是自住的，所以我认为内地开发商现在要赶进度，争取吸引更多的自住客户。
　　经济观察报：如果开发商都不肯降价，这种情形持续下去会不会出现潘石屹所说的“百日剧变”？
　　施永青：总之压力很大，是不是100天剧变这就难说了，开发商的能力还是挺强的，他们可以想其他办法。例如还可以找银行的朋友照顾一下，还有关系可以去拉一拉。但是如果是在香港，压力就更大，到了时间不卖，政府罚款、收地。国内收地的案例很少。另外，依我看，两三年里面都不会出现房价继续疯狂上涨的情况，想回到前两年那是做梦，所以他们应该有心理准备，首先要让他们知道，现在的价钱依然是高价，不是低价，他们认为现在的价钱降得很低这是一个严重的概念错误。高价也不卖还要等什么呢？将来卖的话跟现在的价钱也不会相差太远，谁反应得快就占据主动。
　　经济观察报：就深圳来讲，你觉得这个价格还是继续往下走？
　　施永青：我说现在不容易往下走的原因是大家对未来还有希望，这个调整会比较慢，不会一下子跌到位，现在是慢慢地跌。
　　经济观察报：这个调整期会比较漫长？
　　施永青：比较漫长，我认为消化期是2年到3年。
　　经济观察波：有很多人觉得是明年或者是后年。
　　施永青：这是理想状况，你看广州上一次的调整多强啊，他有5年是连续下跌的。所以，两三年也是不强的。
　　经济观察报：你所说的消化期就是从这个价格往下走，到平稳触底的一个过程，然后再到平稳上升的期间可能是两三年。
　　施永青：对，但是什么时候可以到这个比较稳定的水平呢，这就要看国家的政策和经济环境了，如果宽松一点可能今年的第三季度末、第四季度就可以开始慢慢地平稳了。我感觉奥运会以后国家对房地产的调控政策有可能会放松一点，如果不能，刚才说的“百日剧变”的情况就会出现。有一些人肯定是挺不住的。
　　经济观察报：为什么1997、1998年香港大部分的中介企业都倒闭了，唯独你们几家能活下来？
　　施永青：我们公司给下面的人是自由调节的，不是一刀切的。我说做不做得下去主要是你跟你的竞争对手去比，市场不是分配的，市场是抢回来的。
　　经济观察报：你当时对香港的市场是怎么判断的？一个分行都没有砍吗？
　　施永青：我当时认为这次是一个大调整。但是我没有砍分行，我只是说谁有办法生存下来就生存下来，我不是主观地去砍，而是让市场去选择，让他们自己去挣扎。
　　经济观察报：依据你当时1997、1998年对香港的观察，有哪些地产商的经验值得我们借鉴？
　　施永青：恒基、星河、新鸿基、长江这几家大公司都是在第一时间“劈价”的。你低我比你更低，每一次开盘都创新低。
　　当年的新鸿基和星河他们都是加快开发，加快推盘，面对现实。就拿现在的情况来说，有些香港公司意识到可能有苗头要跌，比如长江实业推日出康城就是降价的。
　　经济观察报：这些开发商对市场很敏感。
　　施永青：对。他就是要量，他预料到可能将来还要调整，他能卖就赶紧卖，让资金回笼。他们的灵活性很高，比内地很多公司这方面要强。很多内地开发商都是 “我先看一看才说”，这不代表他们很高明。
负资产状况暂时不严重
　　经济观察报：现在深圳楼市是降价后出现了负资产情况，你怎么看待这个问题？
　　施永青：开发商是以自己的利益为重的，负不负资产不是他的责任。宁可让你有负资产，也不能让自己变破产。
　　经济观察报：这对整个市场的打击会不会很大？
　　施永青：当然，市场要调整是市场的事，不是发展商的事，对发展商来说可以卖高多少就卖高多少，他目的不是打击市场。如果他知道这个下降趋势是很明显的，即使降，他也会卖。
　　经济观察报：现在深圳的很多地产商虽然也在降价，但是观望情绪还是比较浓厚。
　　施永青：他们现在应该加快速度降价卖楼了。手上有钱才可以在公开市场有机会买到便宜的地，这对有些人来说是个机会。最近我们中原多了很多生意，一个是有钱让我们帮他找地合作的，一个是有地让我们帮他去找钱合作的。
　　经济观察报：你觉得深圳负资产的情况有没有那么严重？
　　施永青：负资产可能是银行贷款太高了，内地楼盘贷七成，八成也有。八成的有一些新盘可能出现负资产。我们现在掌握的情况是南山区那边有些楼盘已经跌到50%、60%了，这其中是有负资产的情况。中原在南山那边某楼盘现在我们知道断供的数字超过50个案例了。
　　经济观察报：银行在这个过程中是不是起到了很大的推波助澜的作用？
　　施永青：加按的问题的确是很普遍的。比如，以前两口子买一个房70万，月供四五千，到了2007年的时候银行跑来骗你说房子涨到200万了，再贷70万给你炒房，结果又贷了70万，又继续买楼。我们现在和人民银行在做一个调查，这个数字大约有接近1万3千多宗，这里面当然有一些加按炒股票的，所以情况不是那么乐观。
　　经济观察报：香港当时是什么情况？
　　施永青：现在内地还不是很多，当时香港是几千宗。其中高的负资产个案是10万宗，大概在1997-2003年最高。但是我说的断供跟内地是有区别的，香港有些楼盘不是断供，而是没有完成交易。由于信用体系的原因，香港很少断供，在香港很多人负资产还继续供下去，因为他是跑不掉的，如果还有钱他就想办法继续供。如果断供，银行要告到他破产为止。一个是信用体系完善，一个是香港地方太小了。
　　经济观察报：你们现在担心什么？
　　施永青：我们最担心2007年4月到8月之间，我们二手房承接有6万宗，他们是最高位买的，基本全是投资客，这6万宗里面我们算过大约有接近2万宗是危险的案例，在很高位吃下来的盘，他们今年的压力是很大的。如果到了下半年9、10月份这个市场继续下滑15%和20%的话，坦白讲他已经没有继续供的理由了。
　　经济观察报：你对后市怎么看？
　　施永青：现在观望的人多，进入这个市场的人少，所以还会下跌。政府要出手才可以遏制，9月份会好一点，政府不出手还是要跌。就是跌得快和慢的问题，快的话就早一点到底，如果慢一点的话就慢慢地到底。