陈文雅
　　楼市价格，是降是涨？开发商在十字路口选择了不同的方向，而这个十字路口，在3月下旬变得越发明显。
　　触动成交量的媒介，并没由政府部门直接承担，而由介于政府与企业之间、带有准政府色彩的房地产协会担任。在对媒体宣贯完北京市建委于1月23日出台的15条楼市新政后 （《关于贯彻国办发[2008]131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》），3月初，北京房协召集21家地产商成立“降价联盟”。而代表了房地产商利益的全国工商联房地产商会在“两会”中提交的报告称，地产商已经“降无可降”，地方政府的税费占了近一半的成本。
降价联盟成立来由
　　“微服私访”成为近期房地产业热议的话题。此前，住房与城乡建设部派出庞大的调研组，以普通购房者的身份对全国30多个大中城市进行历时一个月的实地踩盘。
　　3月16日，根据“微服私访”的调查，住建部全国房地产市场调研数据显示，前两个月全国住房成交量同比增长6.1%。
　　各地传来的数据亦印证了这一迹象。在北京，3月前两周的二手房成交量达到8173套，环比翻番。在上海，一手房成交量亦迅速回升，于3月8日-14日攀上近70周新高，环比增长38.3％。
　　在市场纷称楼市迎来小阳春之际，北京房地产业协会有关人士特意召集媒体对15条新政进行解读。北京市房协呼吁媒体“要多报道交易量情况，不要去过多地渲染价格下跌”。
　　其后，北京市房协等六协会迅速发起“2009春暖楼市北京居民优惠购房系列活动”，包括万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等21家开发商共计26个楼盘主动加入，覆盖东城、宣武、朝阳等10个区县，涉及房源累计2300余套20万平方米，最高让利幅度2630元/平方米。
　　据北京市房协副秘书长陈志透露，此举的初衷在于希望通过开发商调整预期，制定合理价格，以改善目前市场上的观望局面。
一石激起千层浪
　　未能料到的是，一石激起千层浪，这一消息在全国房地产市场引发了轩然大波，一些开发商听说这一消息后的第一反应是“这时候搞降价联盟，不是砸场子吗！”
　　在3月14日SOHO中国2008年度业绩发布会上，SOHO中国董事长潘石屹表示：“这个消息太轰动了，简直是一个爆炸性的新闻。我以前光听说一些城市搞过不降价联盟，还从来没听说过降价联盟。我认为现在的市场时机，不是需要搞降价，而是需要将市场价格稳定下来，当消费者看到这个价格不会再往下跌了，才能买得放心，不用担心买亏了。”
　　而在“降价联盟”呼风唤雨之时，部分房地产项目却低调地开始提价。这其中也包括参与“降价联盟”的万科、城建、远洋等知名开发企业的项目。
　　一位参与“降价联盟”的全国性开发公司的区域负责人向记者表示：“没想到大家会做反面的解读。降价行动，一是为了表明我们主动适应市场环境，将价格一步调整到位的决心；另一方面，我们以我们的诚意做出了行动，但是大家都知道我们的这些项目成本并不低，如果再降的话就要亏本卖了，因此希望呼吁政府能否有配合的行动来让利于民，例如在土地成本、税费环节给予优惠，或者给一些政策。”
　　这一表态，正与全国工商联房地产商会在“两会”期间的三份提案内容不谋而合。
　　事实上，许多开发商对房地产行业未来一年的前景未敢抱乐观的态度。从空置情况来看，2008年末商品房空置面积达到1.64亿平方米，而根据业内人士的预计，2009年这一指标可能会达到空前的3亿-4亿平方米，相当于往年空置总量的2-3倍。
新的放松政策不会出台
　　保障房的大批入市还有可能对商品房市场造成一定的冲击。“北京今年要建750万平方米的保障性住房，基本上占了北京年开发面积的1/2。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。
　　在房地产业落选十大产业振兴规划后，全国工商联房地产峰会火速拟出了三份“两会”提案，分别对振兴房地产市场、房地产业成本问题和鼓励绿色建筑发展，提出了意见和建议。
　　提案明确地指出，尽管房地产业对经济增长和政府收入的贡献很大，但是由于土地成本高、各项税费负担重等原因，留给开发商自己的利润空间和降价空间并不大。在房地产开发项目的总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%，这些还不包括开发商参与市政设施建设所投入的资金。土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%，是最主要的组成部分。除土地成本支出外，房地产企业税收占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。
　　按照参与“降价联盟”的开发商的说法，“降价联盟”正是主动降价，争取政策的一种做法。
　　“我们已经让无可让了，希望政府有关部门对于我们的处境有所考虑。”该负责人称。显然这位负责人是在表明，潘石屹是误解了“降价联盟”的本意，“降价联盟”本在表明地产商意在力争开创复苏局面，促动成交上升，同时希望政府能在一些始终没有松口的政策上予以松动。
　　全国工商联房地产商会指出，通过调整房地产税收，可以减轻企业资金负担，增强降价承受力，降低交易成本，提高交易量。具体办法是将一次性收取的土地出让金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收。
　　尽管开发商对于过高的税负颇有微词，但对于地方政府而言，割去这块肥肉似乎并没有如此容易。住建部副部长齐骥明确表态，新的房地产业振兴政策举措不会很快出台。“我们在春节过后，曾秘密地派了若干个调查小组到全国十几个大中城市做了一次摸底。我们所到之处，发现商品住房的销售量都在逐步上升，有的楼房销售价比去年同期还高。因此，从总体情况看，国家调控政策的效果正在显现。”齐骥说，住建部当前主要工作是要进一步落实国务院有关文件的要求和政策的调整，促进各地全面贯彻现有的这些政策措施。同时，也会对一些地方出现的问题做进一步的调查研究，并进行政策上的储备。
　　就此，虎杰咨询首席分析师张寅表示，政策调整不应一步到位，需要逐步试探市场反应，见机行事。
　　罗兰贝格国际管理咨询（上海）有限公司王荣博士预测，房价止跌会在房价降低到符合居民房价承受能力(即2006年的房价收入比)时发生，时间点将在2009-2010年，而其对房价下跌幅度的预计分别为：北京25%-35%；上海15%-20%；深圳20%-30%。