陈周锡
　　四川北路，这条上海开埠以来最早建成的商业街，与外滩、南京路、淮海路一样被认为是上海的象征。也就在这个商家云集的地方，一幢22层的商住两用楼虹口商城，却发生了一件耐人寻味的产权纠纷。
　　2002年竣工的虹口商城，“三证”（商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）齐全，吸引了大量温州、台州的购房者。资料显示，他们购买了这幢楼的大量住宅，以及由开发商分割后销售的商铺，均在房地产主管部门有着详细的产权登记。
　　然而，产权迟迟未能办理，2006年1－4层商铺被指违规分割销售，200余名业主被迫关闭商铺。由于无序开发造成的历史遗留问题，如今导致虹口商场陷入了一场业主、开发商、政府三方产权纠纷的漩涡中。
　　本报记者最近从虹口区相关部门获悉，虹口商城的开发商——上海欣虹置业有限公司 （以下简称 “欣虹置业”）与买受人签订的商铺预售合同目的无法实现的主要原因是，开发商未按规定交纳土地出让金，且在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售商铺，严重违反了国家、上海的有关规定。
　　而由此导致的商铺被封，业主甚是不满。“政府应该去找开发商，为何转祸于广大业主？”该商城的重量级业主谢先生说，开发商未付土地出让金，政府为何还颁给预售许可证？如果商铺分割销售违规，政府为何给予办理产权登记？在没有妥善解决方案前提下，政府采取查封办法，是否有对业主权益的不当侵害？
　　针对业主反映的上述问题，本报记者多次致函、致电虹口区新闻办，要求采访相关处室或予以明确的书面回答。然而截至发稿前，相关处室通过新闻办，以“没有新消息发布”为由婉拒采访。
完美承诺下的投资
　　据资料显示，虹口商城2002年建成，四面环路，占地面积有5583平方米，建筑面积53575平方米，在商业上可谓是一块风水宝地。其中，7-22层为住宅，1-6层为商业铺面，6层以上为居民住宅。
　　虹口商城的开发商欣虹置业，注册资本3800万元，法人代表为许士驹，其四家股东分别是虹口区工商行政管理学会、上海四联实业公司、上海铁路分局房地产开发经营公司、上海鑫和实业有限公司。1997年，欣虹置业拿到预售许可证，开始销售虹口商城的房子。
　　2000年前后，温州房地产投资开始活跃，温州商人开始到全国各地买房买铺，与此同时上海、杭州等地楼盘纷纷到温州展销，逐渐在温州形成一股“全民炒房”的投资氛围。据介绍，上海是温州人房产投资的重点城市之一，他们不仅看好上海国际化大都市的发展前景，也看重当时上海推行的蓝印户口政策。
　　谢先生是温州一家服饰企业的老板，也开始意识到房地产的投资机会，并开始寻找各地房源。
　　2001年，虹口商城到温州展销，宣称 “商铺为永久产权，可自营、转让”；可申办“蓝印户口”等优惠条件和特点，购买该商铺“占领上海商业制高点”，并提供了明确的商铺分割销售示意图。该年3月份，谢先生买了该商城一楼一个20余平方米商铺，每平方米价格为2万多元，“我来得算比较迟了，之前位置比较好的商铺已大量销售，所以只挑个小的。”
　　在之后一个月里，谢先生一直在上海寻找房产投资，在相比较浦东国际商城等项目后，他还是觉得这个虹口商城比较好，四五月份又在二层买了20余平方米的商铺。“这时我感觉到，办个小厂很辛苦，于是把企业的资金抽出来，准备投资房地产。”另外，还可以让子女在上海读书。
　　买了两个商铺后，谢先生询问开发商，怎么产权证还没办下来。据谢先生说，当时开发商给予的答复是：“快了，别急。”谨慎之余，谢先生又去虹口区房地产交易中心，问工作人员：“预售登记有没有法律效用？”得到答复是：“没有法律效用，还登记干什么。”他说，由于三证齐全、又经过政府登记，产权证不可能办不出来。
　　六七月份，谢先生又在虹口商城买了一套170平方米、总价88万元的住宅，与楼下两个商铺形成“店连屋”格局。之后房价开始节节攀升，投资机会凸显，大量温州人到上海投资房产。2002年10月，谢先生又在虹口商城买了一套233平方米、总价150万元的住宅。此时产权还未办出，谢先生不安地问开发商，得到答复是：一定能办出来，需要一点时间，“鉴于三证齐全、又有登记备案，没有理由办不出产权”。
　　在谢先生影响下，亲戚朋友也纷纷前来买房，郑先生就是其中一位。郑先生说，2003年他联合亲戚朋友8人，组团买下虹口商城一层住宅12套房子近1800平方米，共斥资1100万元。也就在这一年，由媒体、中介组织的“温州购房团”，在全国各地大量买房。
　　谢先生说，虹口商城近50％的业主来自温州，另外台州也占了相当大的比例。
　　随后几年，在上海房价节节攀升带动下，虹口商城1-4层的468个铺位全部售出。但是，之前一再承诺能办出产权证的欣虹置业，至今仍未能为所有业主办理产权证，不仅1-4层商铺业主如此，6层以上的住户也未拿到产证。由于产权未能办出，谢先生拿不到上海的蓝印户口。
商铺被封
　　谢先生说，虹口商城交房后，从2003年开始，欣虹置业以回租的方式收回管理，年租金回报率在7％至9％不等，很多业主乐于接受。2004年，业主们还能收到租金。之后两年，欣虹置业开始拖欠租金，直至现在还有部分业主没拿到2005年以前的租金。
　　2005年，虹口商城的业主向欣虹置业提出，要求收回商铺自己经营。在不足一年时间里，谢先生的服装店生意逐步向好，“开始出现一些红火的迹象”。于是，2005年9月，谢先生、郑先生伙同他人，又买下虹口商城一楼一个300余平方米的临街商铺，并向虹口区财政局缴纳了22.5万元契税，计划开一家上规模、上档次的服装店。
　　紧接着，事态急剧变化。
　　2006年，虹口区政府便以开发商分割商铺违规销售，所欠土地出让金无力偿还为由，将虹口商城1－4层商铺查封，这在虹口区新闻办最近回复本报的“宣传提纲”中也得到体现。“这时我们才知道，正规买来的房子还有这事。”谢先生说，之前开发商对业主从未说过还欠土地出让金，商铺是开发商分割好卖给他们的，“如果是这样，那开发商怎么会有预售许可证，违规销售的分割商铺怎么还能登记”。
　　后来虹口区相关部门人士给出了解释，被查封的原因是开发商经营不善，严重资不抵债，未交纳土地出让金、滞纳金及房屋维修费等各项规费累计达1.3亿余元。
　　2006年，40多位业主向虹口区法院提起“行政诉讼”，要求依法判决被告虹口区房屋土地管理局作出的虹口（97）内预字054号的预售许可证违法，并撤销。虹口区法院认为，预售许可证并未对起诉人的权利义务产生实际影响，故起诉人无原告诉讼主体资格；另外预售许可证的行政行为起诉期限已超过5年。随后，因不服虹口区法院行政裁定，业主向上海市第二中级人民法院提出上诉，后被驳回上诉，维持原裁定。
　　2007年，虹口商城外围修起了一道高高的围墙，四川北路的繁华彻底与其绝缘。虹口商城6层以下的商铺大门紧闭。
　　谢先生说，之前虹口区政府提出，由区清理办、领导小组办公室牵头，开发商及代理律师与买受人协商解除合同；合同解除后，由区清理办和区法院委托拍卖机构整体拍卖；拍卖成功后，由区清理办负责监管拍卖款以及合同解除后返还款的发放；根据开发商债务情况，兑现原则为合同本金+同期贷款利息。
　　上述政府方案，在虹口区政府公布的材料中也有部分体现，这显然让业主难以接受。
　　“2001年，我买1层商铺的时候，单价是每平米2万元；目前市价是每平米8万元左右，如果按照虹口区政府提出的解决方案，我们每平米就要损失6万多元。”谢先生说。
　　虹口商城1-6层的建筑面积为23831平方米，其中5-6层商铺还没有售出。按照现在市价，这两层楼价格也高达数亿元。因此，虹口商城的业主提出，欣虹置业所欠政府的土地出让金，可以通过将未出售的店铺售出来偿还，但虹口区政府对这一方案并不赞成。
　　另有知情人士透露，之前多家银行同意开发商抵押资产，贷款付清1000万元不到的土地出让金，结果政府不同意。据了解，多年过后，该商城的地块价格显然已今非昔比。
　　对此，虹口商城物业相关负责人说，欣虹置业法定代表人许士驹在外地，“连我一年都见不到一两次”，商城的纠纷事情已交给虹口区相关部门处理。
　　如今，虹口商城境况迥异，1－4层商铺被封，断水断电；6层以上业主的生活并未受影响。谢先生说，业主曾多次与欣虹置业沟通，始终得不到回音，在法院收回欣虹置业的营业执照与公章后，欣虹置业就完全名存实亡，业主们甚至无法联系到曾经的负责人。
　　争夺升级
　　2000年前后，全国房地产市场还处于一片低潮，上海市政府为了刺激楼市，从1998年至2000年不断推出一些有利楼市的相关政策。“各种资质不健全的开发商混入其中，导致各类产权纠纷的案件层出不穷。无序开发造成的历史遗留问题，虹口商城不只是一个个案。”一位办理过多起类似案件的律师说。
　　事实上，查封事件后，虹口区成立“虹口商城遗留问题处置工作领导小组办公室”（以下简称“商城遗留办”）。2007年2月该办公室发布一份《告知书》表示：商铺分割销售违规，不能办理产权证书；商城未经验收，属于在建项目；有关部门通过市场化运作方式处理后，对买受人进行清偿等。
　　之后，虹口区要对商城进行评估、拍卖，拟定了“委托拍卖（变卖）承诺书”，也列出了评估、拍卖机构名单，然而至今还没有一个明确的评估价出来。更重要的是，政府此举引发业主不安。谢先生说，估价是虚数，拍卖成交价是实数，一旦低价拍卖了，工作组散了，我们又找谁去？
　　无奈之下，很多业主在商城选择游行、静坐，以示不满。
　　今年2月，虹口区停缓建项目清理领导小组办公室和商城遗留办联合发布一份《宣传提纲》，这与虹口区新闻办最近传给本报的回复函内容如出一辙。
　　该提纲表示：由于开发商未按规定交纳土地出让金，且在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售商铺，严重违反了1997年10月27日建设部颁布、2001年重新修订的 《房地产权属登记管理办法》第20条“房屋所有权登记应当按照权属单元，以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记”的规定。2004年2月，上海市房屋土地资源管理局、上海市建设和管理委员会联合下发 《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》（以下简称 《通知》）中，又重申分割销售必须符合房屋权属登记的基本条件，应以基本权属单元为标的。
　　因此虹口区政府认定，开发商与买受人签订的商铺预售合同的目的是无法实现的。
　　对此，虹口商城业主颇为不满。谢先生说，虹口商城商铺的分割出让，虽然与《城市房屋权属登记管理办法》第20条规定相冲突，但购房人在购房时是有开发商的面积、房号的分布图作为依据，且虹口区房地产交易中心依法办理了登记备案，甚至到2005年9月份还可转让并交税，可理解为主管部门认可了商铺分割转让，双方的房屋买卖行为是合法有效的。
　　至于上述《通知》规定，谢先生认为，从时间效力上看，应不适用于2004年以前购房人和开发商之间的商品房买卖合同，“大部分商铺在通知出台之前就已经销售出去了”。所以，欣虹置业在虹口区房地产交易中心依法办理了备案登记，且房屋已经交付给购房人使用并取得收益，该房屋应属购房人所有，开发商应配合办理完毕所有权证。
　　据公开资料显示，早在两年前，虹口区相关部门就打出了“虹口商城（商业）招商”广告，拟拍卖裙房部分商业面积。至今，在虹口商城的外围还有招商广告。