陈文雅
2009年，万科25岁。在其年报“致股东”中，我们看到这样一段话“岁月在赋予万科强壮体格的同时，并没有改变万科年轻的内心。因为年轻，我们看到了在进入新的发展阶段后自身的不成熟……”
反思的背后，一直在前行的“航母”正在悄然转型，从“规模速度”转变到追求“质量效益”的道路上。这个转变的背后，万科在想什么？对于纷扰的市场如何判断、如何应对？郁亮就此谈了自己的看法。
经济观察报：在过去的两年中，市场急剧变化着，你印象中最为深刻的事情是什么？
郁亮：印象最深的是2007年到2008年的这一轮市场调整。从市场调整中我们可以得到两点经验：一是再次验证了市场亢奋不可能持久，平稳发展才是行业之福；二是认识到市场是公平的，只有回归基本的商业逻辑、尊重市场规律，重视客户需求才是应对调整最有效的手段。也是在这一背景下，万科提出了由规模速度向质量效益转型的发展思路。
经济观察报：从“规模速度”转向“质量效益”，与其相关的是，万科将在哪些方面为这个转型做出调整？
郁亮：2007年是行业在新世纪的一个重要里程碑，可以说之前是上半场，之后是下半场。上半场的诀窍很简单，你跑得越快越好。因为不动产在快速升值，似乎没有不赚钱的房地产企业，因此规模增长就意味着效益增长，也就意味着股东价值的增长。
从2005年到2007年，万科的增长速度非常快。2004年，万科的规模是否行业第一还存在争议，而2007年万科的规模差不多是行业第二、第三、第四位的总和。万科2007年为股东创造的收益也大幅增长，比2006年增长了111％。
万科是中国持续盈利增长年限最长的上市公司，但2008年万科的利润出现了下滑，这是我们耿耿于怀的一件事情。当然，你可以说受到了行业调整的影响；但既然行业出现了这么深的调整，那就意味着只要规模增长就一定能带来效益增长的时代已经结束了，下半场真的开始了。因此我们提出要从“规模速度型”向“质量效益型”增长转变。
质量效益的核心在于提高股东回报，并不是说规模和速度不重要，但从股东的角度出发，更重要的是保持净利润、每股收益的良好增长，提高公司的净资产收益率。要做到这一点，万科需要发现和整合自身优势。目前公司正在推进的几项重点工作包括：加强标准化建设，深化集中采购，优化成本，发掘规模优势；在项目投资方面，建立更加科学的决策体系，在发挥公司战略纵深优势的情况下，获取兼顾风险和收益的优质项目；在产品方面，更精确地把握客户需求，不断适应客户需求的变化；在管理方面，以股东回报为核心，对原有的薪酬激励体系进行调整，更加重视净资产收益率和项目内部回报率，鼓励一线公司提高为股东创造价值的能力。
经济观察报：从2008年度的“库存积压说”，到当前“库存紧缺说”，公司在土地资源、资金安排上，是如何调整的？基本策略是怎样的？
郁亮：万科一贯极为重视经营的稳健性，确保资金链的安全，对万科来说是不可越雷池半步的铁律。你可以注意到，即使在2008年行业资金链最紧张的时候，万科也始终手握充足的现金。为了做到这一点，我们始终坚持两条，第一是不屯地、不追涨买地，2007年土地市场很火爆，而2007年万科销售收入同比上升了147％，但我们的土地购置面积反而低于2006年。第二是按项目正常节奏完成销售，在熊市中不捂盘，在牛市中不惜售。2007年万科销售额空前快速增长，与公司充分推盘是分不开的。而2008年调整初期，万科率先采取了各种促销手段加快存货的消化，就更是人所共知的情况了。2009年市场环境发生了很大的变化，但我们的基本策略不会有任何改变。
经济观察报：在“住宅产业化”强调的扩张效率，与对转型向“质量效益”的强调之间，二者如何平衡快与慢，粗与精的关系？
郁亮：开展住宅产业化研发的主要目的并不是为了进行规模扩张，而是因为产业化技术在提高质量、节能环保方面具有许多传统生产方式无法取代的优势，而要发挥规模效应，最终也一定要走标准化的道路。事实上，住宅产业化本身就是万科向质量效益转型中的一项重要内容。
经济观察报：对明年土地资源的储备，万科有何安排？对于一线城市的高溢价、高周转率，公司是否仍持谨慎对待的态度？在二三线城市拿地的原则是什么？
郁亮：万科从不追求过高的项目储备量，补充项目资源是出于持续发展的需要。目前万科的规划中项目面积略低于未来三年的开发量，我们认为这是一个比较合理的水平。
我们的经营策略一贯是稳健的，我们不拿地王，对于溢价率过高的土地、与当前房价不匹配的土地，我们当然会高度谨慎地对待。尤其经历2008年的调整，我们的风险意识只能进一步强化。
好在万科已经进入了30多个城市，这使我们有充分的腾挪空间。目前，高价地主要出现在一线热点城市。在二三线城市，我们总能找到按当前房价测算、依然存在合理利润空间的土地。
经济观察报：万科今年以来的项目销售速度比去年同期有了大幅增长，尽管第三季度后期由于可售供应量的减少而可能对销售数量有一定影响，但在消化速度上并未有所放缓。目前已进入2009年尾声，今年预计能超额完成销售目标的多少？明年上半年将推出的项目有多少，销售计划如何？
郁亮：今年前10个月万科实现了571.1万平方米的销售面积和526.9亿元的销售金额，已经超过2007年全年的水平。11月和12月的销售数据将由市场决定，公司会继续保持推盘的平稳。在推盘方面万科的原则是使推盘计划和销售进度相匹配，使产品结构和市场需求相匹配，在确保产品质量和工期的情况下合理补充可售资源。明年的推盘计划，也会根据市场销售情况做动态的调整。
经济观察报：万科未来半年内是否有新的融资计划？
郁亮：今年9月份万科的临时股东大会通过了关于公开增发A股股票的议案，目前方案已经报送监管机构审核，公司会继续跟进有关事项的进展情况。
经济观察报：目前，开发企业管理者、投资者、学者、消费群体等对于后市走向又出现了较大的分歧。对于现在出现的成交量下降，大部分企业层人士对此的解释是 “供应量下降导致成交量下降，实际销售速度并没有下降”，而一些学者和消费者则将其看成“拐点”再度来临的标志。你对此怎么看？对于今年四季度以及明年年初的行情，政策预期，你认为是否会有调整？
郁亮：三季度全国市场的成交量环比二季度略有上升，并没有出现整体成交下降的情况。但各地的成交量出现分化，一些城市的成交量环比出现了比较明显的缩量，原因是多方面的，各地的情况也有差异，供应不足和前期价格上涨过快对成交量下降可能都有影响。
总体来看，供应不足是今年以来各地市场的普遍情况，这是因为2008年行业为应对调整而减少了开工，受供应紧张的影响，一些地区的房价上涨较快。但9月份主要城市的新房批准预售面积今年以来首次超过销售面积，意味着新房供应不足的情况正在改善，预计四季度之后随着供应的增加，市场的走势会更加平稳。
从万科自身的销售情况看，10月份新推盘的认购率较前期有所上升，虽然单月的销售情况可能和公司新推盘的结构存在一定联系，但总体来说公司的销售速度目前还是比较稳定的。
