周亚玲 张延龙
与2008年远洋率先打响“沁山水”价格战相比，此时的远洋地产正持百亿现金，扫视着可能被纳入囊中的土地储备。
显然，远洋地产在这场地产公司峰回路转的波动中，已然因2009年的交易活跃，驶入了销售的“百亿俱乐部”，而使资金储备充裕，但2008年的低迷，音犹在耳，“充沛现金将加强公司未来收购新项目的能力，但并不意味着我们会激进扩张，远洋地产对房地产市场走势持谨慎乐观态度。”远洋地产总裁李明说。
百亿俱乐部
“截至10月23日，远洋地产今年的销售额已经达到了110亿元，预计今年的总销售额将达到120亿元。”远洋地产香港公司副总经理张耘说。
这离远洋地产将年销售目标从80亿元调整到110亿元仅隔了1个月。
“截至目前在销售额中有近60%的贡献来自北京”，主要贡献来自北京的远洋·万和城、远洋公馆以及远洋一方。
相关研究机构认为，因为住宅市场复苏，于泛环渤海地区的物业良好位置，远洋地产项目在过去数个月强劲反弹。相对今年上半年，目前销售价普遍上升20%-30%。在过去半年，远洋北京项目已上涨30%-60%。
远洋地产良好的业绩,赢得了香港资本市场的高度青睐,在24家专业投资机构的评级中,有90%的机构给出了买入的评级,10%的机构认为可以持有，这在众多在港上市的内房股中是惟一一家。而在9月，大华继显(UOB)发表报告，维持远洋地产的“买入”评级，合理价格设在9.8港元。UOB指，仍看好该公司的执行力和销售表现，以及在环渤海经济区的长期发展战略。
张耘表示，迈进百亿俱乐部后，公司将逐步提高持有型商业物业在项目中所占的比例，预计未来3-5年内，将旗下的写字楼等商业物业产品的比例提高到总营业额的10%左右。这会是远洋近几年的发展战略之一。
他表示，“经过去年地产危机的洗礼后，公司充分认识到，商业地产对于企业提供稳定现金收入的重要性。例如远洋大厦项目签订的固定合约中3年期的合同占到了60%，这样固定的租金收入意味着即使危机持续3年，远洋地产也有可观的租金收入来维持。”
扩张之道
北京一直是远洋地产的“重镇”，而在多区域拓展之前，中远地产转身的远洋地产在北京的市场份额就是第一了。2004年1月-2008年12月期间，其在北京出售的总建筑面积排名北京第一。而也正是那个阶段，其已经在北京积极参与重要区域的土地一级开发，以策略性地支持公司获取土地资源。北京的丰富土地储备和项目经验为日后飞跃和根据地的巩固打下了基础。
2008年1月，远洋地产以16.5亿元竞得北京市石景山区石槽项目，建筑规模约31万平方米。案名定为 “沁山水”，起初，这个紧贴着远洋山水的楼盘被外界认为比远洋山水更靠近长安街，按照当时的行情，单价应该超过18000元/平方米。
但让所有人都没有想到的是——北京的房价也在那场行业拐点中逐渐出现了“失守”的征兆。就在此时，远洋地产立刻采取了凌厉的价格策略，成为石景山地区最早降价的楼盘。最低时点甚至打出七折的价格。2008年至2009年年初，该项目“低开高走”，在北京市场上大出风头。一个公寓楼盘，一天就卖出了10亿的销售额。
其在楼市的低谷期加大推盘，加快周转。在所有企业都在面临市场拐点的时刻，“沁山水一役”让其顺利地度过了地产行业的严冬。还在资产价格的低点买下了环勃海区域的黄金地段的土地。2008年，远洋地产收购了260万平方米的土地储备。“现在价格都翻了一倍。这些土地在我们现在的土储占了相当的比例。”张耘介绍道。
目前天津、大连、中山等地的收入已经占到了远洋地产收入的40%左右,张耘表示，“今后公司将进一步挺进外地市场,主要将围绕着环渤海、沿海的双S发展战略,同时也将进一步进入长三角、珠三角等地，特别会注重上海市场。”
远洋没有盲目地全国扩张，只选取了自己最为熟悉的沿海地带来发展。全国化战略上，坚持以“环渤海”为核心，远洋地产 75%位于深具潜力的环渤海地区。在环渤海逐渐稳定以后，又逐渐进入长三角和珠三角，譬如杭州和中山。每到一个城市，都最高程度地挖掘市场潜力，譬如在中山，远洋地产作为北方来的开发商，就能做到当地市场占有率第一。而每次拿地，都尽量考虑在原开盘楼盘的附近，为的就是发挥协同效应。
“我们逆市增持土地，是对未来三到五年有自己的规划，而不是单纯的低点拿地。”张耘如此解释他们的拿地策略。
资本战略
2007年，远洋地产登陆港股，资本金的扩充为其扩大规模发展迈出最坚实的一步。2008年，远洋获得了2亿多美元的银行贷款。在当时金融海啸中，这是香港唯一的一笔银团贷款。在2008年，远洋地产依旧凭借着在北京多年的口碑和大股东的背景，从银行贷到略高于基准利率的贷款。可以与之对比的是，南方许多地产大鳄承受的却是年利率15%以上的投行的票据融资。
实际上，远洋地产获得资本市场的支持起源于多年的谋划。
在成功登陆资本市场之前，已经为上市作了战略部署，公司内部称其为“海鸥行动”。而公司在香港也有自己的人才储备。远洋凭借其对金融的熟悉，后来在2007年的登陆港股，在2008年成功度过行业低潮，也不足为奇。
今年以来，远洋还对内部的组织结构进行了调整，在集团总部成立了风险管理部。这个部门是独立的部分，负责内部控制。远洋地产会更加注重风险控制。在谈到上市公司如何防范风险的话题时，集团主管品牌的客户关系部总经理段涛说：“远洋地产也十分警惕过分追求利润的危险，一家企业要想追求迅速而长远的发展，不仅要有阅读市场的能力，还得有一种责任感。”远洋正竭力通过提高公司全体员工的社会责任感，比如成立远洋之帆公益基金会开展教育、环保公益活动，建设保障房等来抑制企业逐利的因子。“只有如此，才能实现企业和社会的持续协调发展。”
2008年10月后，房地产行业极富有戏剧性的一幕出现了。全国的房价都经历了数月的量价齐跌之后，又以惊人的速度攀升。这个时候，远洋的销售额也在惊人的成长。而此时，远洋地产又果断地增持和收购了大连优质地段的土地。
11月27日，远洋地产发布公告，将以发行新股的方式，收购宏多集团，价格为7.2亿元。同时，远洋地产还将以4.8亿元现金收购大连乾豪地产所拥有的三个房地产项目的全部股权，这几块土地楼面价格低于1000元。
数月后，各地的土地价格疯长。
2007年在股市的最高峰完成融资，而后大量拿地，狠抓“资本命脉”。到了市场低点，又以很低的价格，获取资产。在2009年市场转好之时，适当规避了地价高位，同时广积财力，伺机而动。
2009年10月份，远洋的销售额达到了同期的170%。也就在这个时候，远洋又发行了近30亿的企业债。同时获得了200亿的银行授信。加上卖楼得到的钱，远洋此时手里已经拥了300多亿的可动用资金。在土地的高点，远洋目前是按兵不动。这家公司下一步会做什么？我们拭目以待。
