张延龙 周亚玲
　　几乎是在一夜之间，看空地产成为一项“共识”。
　　一方面，是一线城市的城市化进程告一段落；另一方面，种种调控手段也表明，决策层正在逐步通过改善供求关系、打压投机性购房，使楼市回归到自住型需求主导的正常轨道上。
　　但这并不意味着没有投资机会。一线城市的商业地产和部分二、三线区域中心城市，成为了许多投资者心目中的价值洼地，只不过，“暴涨的局面不会再出现了。”
一线城市的高估值
　　柳菀然（化名）选择了观望，这位家境殷实的北京白领在过去的几年间，一直是坚定的地产“做多者”，她不做股票，不买基金，而是几乎以平均每年一套的速度买房子。
　　柳菀然的最后一次出手是在2008年底，以每平方米13000元的价格买下了石景山万达广场的一处小户型公寓。
　　尽管不做股票，可柳菀然对股市的各种指标相当熟谙，“其实所有的投资，道理都是相通的，都要计算投资回报是不是有一个合理区间，比如说我买的石景山那套房子，按照2008年的价格，大概相当于20倍的市盈率，我判断是合理的。但若按照现在的价格，已经没有太多投资价值了。”
　　13000元的房价，60平米，精装修，总房价大约78万，尽管当时金融危机初现，到处都是楼市唱空者的声音，可柳菀然还是选择了坚定地“做多”，她希望能把这套房子租到3000元左右的价格，这样计算的话，“一年的租金大约是36000元，这相当于股市里，上市公司3.6元的业绩，78元的股价，大约为22倍市盈率，这还是一个合理的水平。”
　　到了2009年，房子忽然热起来了，跳涨、抢房，然后又是一轮跳涨……按照北京中原三级市场部统计，目前北京五环沿线新盘已开始突破2万元/平方米，四环内新盘价格大都在3.5万元/平方米以上。年底，柳菀然的这套房子的价格到了2万元左右，“这是什么概念呢，如果现在投资的话，还是那套房子，总房价大约120万，相当于30多倍的市盈率，估值明显偏高了。”
　　一直以来，许多学者和房地产商都将城市化率作为中国房地产业长期发展的最大利好。他们的论据是，目前中国的城市化率只有45%左右，而中国的城市化进程才刚刚起步，最终到达发达国家70%左右的城市化率水平，在这个过程中，随着人口从农村转移到城市，城市房价也将水涨船高。
　　北京、上海、深圳等一线城市，则成为了这一轮上涨的先头兵。这个信念，支撑着过去一批又一批的投资者进入楼市。
　　但一位身家数亿的知名风投董事对本报说，“现在在一线城市，已经找不到继续投资房子的理由了。”
　　一方面，高企的房价阻碍了进一步城市化，他说：“现在只要超过一千万人口的城市，存在着边际成本递升的问题，资源聚集带来的是反向的结果，譬如北京买车就成了累赘，城市越大，带来的运行效率反而越低。”
　　其中比较极端的一个例子是，在一家中央媒体工作的Ella已经在2009年年底卖掉了她唯一的房子，这处位于东五环的房子购于2005年，当时的价格为6000元左右，2009年，到了15000元的价格，Ella选择了套现，“如果房价跌，我就在方便的位置再买一套，如果还继续涨，那我可能会离开北京，回我老家的媒体。”
　　尽管中国城市化率的平均水平偏低，可一线城市的城市化率实际上已经到了一个很高的程度，近几年北京和上海的城市化率都已经达到了85%以上，“即便和发达国家相比，已经是非常非常的城市化了。”上述知名风投董事说。
政策意图
　　城市化率毕竟不是在一夜之间被人认知的概念，相比于这个宏观而虚幻的指标，“国十一条”的冲击，对投资者的心理影响要大得多。人们都已经看明了方向——尽管 “国十一条”中并没有直接“点名”房价，和此前的一系列政策手段都表明，决策层对于楼市需求和供给的调控思路是一致的。
　　连续的调控政策出台显示，中央政府关于通过增大土地供给来放大楼市供应量的政策意图是一贯的，然而，这仍是个长效概念。
　　对供给层面的调控包括了加推土地、促进开发商推盘、加大保障性住房建设等。“尽管从近期来看，存在一些存货在2009年被透支的情况，现在市场上的房源并不是非常多，但从中长期看，未来的供应还是比较充足的。”一位北京地产销售公司高管说。
　　2009年土地市场的放量供应是从下半年开始的，而楼市也几乎开始同步启动，但由于从土地供应到预售需要1-2年甚至更长的开发周期，这意味着2009年的楼市消化了2008年甚至2007年的土地供应。
　　据称，从拿地到规划材料上报、设计、审批、开工建设、预售这一程序的所有环节，各开发商的进度并不一致，工期存在很大的弹性空间，“如果有一个比较好的预期，就多供应一些，如果不好，就少供一些，”上述销售公司高管说，“我们肯定会在今年加大供应，但基于目前土地的拿地成本，不会形成放量。”
　　如果开发商都形成这样一种共识，则意味着，未来几年的楼市供应量将是稳步放大的趋势，供求关系并不会产生“突变”。
　　从保障性住房的供给来看，短期也并不会对商品房市场产生有效分流。
　　但具体到地方政府而言，则存在种种问题，大量保障性住房上市仍然是一项长期愿景，西安市房管局的一位官员透露说，“去年西安经济适用房的竣工面积大约为150万平方米，但其中100万平方米属于单位自建房，只有50万平方米是面向市场的，大约可供5000户。”
　　他说：“我们会争取今年面向市场的这一块供应到100万平方米，但是土地问题，仍需要多部门进行协调。”
　　在需求层面，相关调控政策的影响则要隐秘和曲折得多。
　　一方面，早些时间的中央经济会议提出了鼓励改善性住房需求，而同时，二套房贷、信贷总额控制等一系列政策，又对需求形成了打压，这令市场需求陷入了一个“纠结”的境地。
　　申银万国研究所认为，国务院再次发文调控房地产市场，政策严厉程度高于预期。“此前市场包括我们的预期是，对于合理的改善性住房需求，政策会倾向于维持原有两成首付，7折利率的优惠政策。但是此次政策对二套房的首付门槛统一提高，而且不再提及‘鼓励改善性需求’，政策严厉程度超过我们的预期。”
　　北京嘉铭房地产有限公司的一位高管说：“过去一个楼盘，1套房有10个人来排队，现在一套房就两个人来排。买房子比过去容易多了。但我们更担心的是一旦政策利空落实在下半年，那我们只能看平房价了。我们和很多代理行聊。有的还看涨房价。出于供需，我们确实可以略微看涨一点点房价，但基本是持平的。”
　　实际上，对需求的调控一直是个“两难”的问题——既要防投资过热，也要防需求不足。而眼下，关于二套房贷重申的严厉程度，不妨可以看做是中央决策层对需求的一次定论和决心——之所以态度如此严厉，是因为自住型需求如此有生命力：明地里对投资和自住需求一刀切，暗地里是对真正自住型需求旺盛的殷切期望。
机会在哪里
这边厢，是一线城市的城市化进程告一段落，那边厢，种种调控手段也表明，决策层正在逐步通过改善供求关系、打压投机性购房，使楼市回归到自住型需求主导的正常轨道上。
　　但这并不意味着投资楼市没有机会。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强说，按照过去的国际经验。城市化率30%-70%是一个城市化速度最快的时期。过了这个节点，速度就放缓了，而北京、上海这样的城市，现在是进入从量到质的发展阶段了，是属于配套设施等提高的阶段了。
　　嗅觉灵敏的柳菀然正在考虑是不是应该买一个商铺，“我也研究过很多国外的投资类书籍，像日本、美国，都是先经历了住宅市场的火热，商业地产往往启动得比较晚，最终商业地产的价格要远远超过住宅，我想中国也会重复这一阶段。”
　　住宅市场疯狂上涨的2009年，国内商业地产并没有同步上涨，但近期数据显示商业地产已经走出最差时期，呈现出企稳迹象。中原地产研究中心最新报告指出，在销售市场，2009年底商业地产供求两旺异常活跃。11月，北京、上海、广州、深圳四大城市写字楼供应面积在9月、10月连续大量供应的基础上出现明显回落，但销售情况依然保持良好，其销售面积67.14万平方米，环比大幅增加36.52%。
　　租赁市场中，2009年12月,北京、上海、广州、深圳等一线城市甲级办公楼空置率全面下降。其中，广州降幅超过16%，位居四大城市之首；上海降幅最小，为2.35%。
　　以往专注于住宅市场的开发商也开始试图进入这一领域，包括万科、中粮、绿地、宝龙、合生创展、龙湖等。龙湖地产人士此前公开表示，商业持有物业带来的租金收入可保持在20-25%的增长水平，这是近期多次获取综合性项目用地的缘由之一。预计未来5-7年间，投资性商业物业可持有面积计划达到200万平方米，占整体土地储备量的15%左右。
　　一些二、三线的区域中心城市，则是投资者们看到的另一机会。
　　西安一位大型国有地产商高管对本报说，“2009年下半年，西安的房价和销售均创下了历史最高水平，其中有相当比例是来自外来的投资者。”
　　即便是在一片楼市的看空声中，大量西安开发商也维持了2010年西安房价会稳步上涨10%-20%的预期，上述高管说，“我们加大了今年的开工量，去年大概开工了六七十万平方米，今年会到100万平方米。”
　　但他也承认，像2009年那种暴涨的局面不会出现了，像西安这种城市，还会温和稳步上涨。
　　万科1月份的快报也显示，当月万科共新增了8个项目，大部分项目分布在二、三线城市，包括宁波、镇江、东莞、佛山等地。统计显示，2009年万科新增的45个项目中，有37个都位于二、三线城市，其中不乏与当地企业合作的项目。万科俨然成为了二线城市中最大的“地主”之一。
　　投资者和开发商们都相信，尽管一线城市的大规模城市化进程已经告一段落，但在二、三线城市，才刚刚开始。