汪言安 陈文雅
一日一价
　　“房！房！房！”
　　“烦！烦！烦啊！”
　　海口市海甸岛某房屋中介的经纪人刘成忠一边盯着电脑上的房源信息，一边嘴里唠叨着。手机又响了，“温州的那个客户打来的，”他向记者表示歉意之后自言自语：“接还是不接呢？”
　　电话接通了，一个非常大的声音从电话那端传来：“我现在已经在机场了，不出意外，6点能到海口，你帮我和房主约一下，我到了就直接去看房。”
　　刘成忠觉得有些对不起这个曹姓的温州老板，因为从曹老板委托他帮忙在海口滨海附近找一套房子起，刚过去两个月，同一地段的房子已经涨了60%。
　　当时曹老板告诉刘成忠说是要带家里老人过来过年，不用太大，100平米之内，价格当然是越便宜越好。
　　刘成忠刚刚入行，这是他的第一个客户，不敢怠慢。沿着海甸岛附近的区域，他开始搜索房源，“那段时间，来我们这里等买房的人很多，已经开始出现供不应求的情况了。”
　　当时的涨幅还是在心理预期之内，刘成忠没有把这些消息告诉曹老板，“想给他留一套房子就可以了。没想后来海南国际旅游岛规划获批消息一公开，滨海的海甸岛房价一天一个价，呼啦啦地就涨上去了，就那么半个月的时间。”
　　他赶紧把情况反馈给曹老板，建议这位温州老板早点过来看并定下来。他给这位曹老板选中了海甸岛北端白沙门公园附近“天一方”楼盘中的一套房子，这是一套海景房，当时房主挂出来的房价是1.5万元/平方米。
　　“79平方米，加上税费一起不到130万，曹老板表示很满意，答应尽快过来办理购买手续，为了表达诚意，我们签了意向书，他给我电汇了3万元定金。”刘成忠说。
　　两天后，事情出现了变故：房主吴女士要求将房子售价加到130万，还要求一次性付清。并明确表示“如果不能接受，就交其他机构出售”。
　　这是刘成忠和他的同事们始料未及的。几乎就在当天，房主们几乎不约而同地来电话或亲自登门，要求加价。“平均涨幅是1000元每平米，甚至更多，后来媒体说海南房价 ‘一天一个价’，一点都不假。”刘成忠说。
　　刘成忠不知道该怎么把这个消息告诉曹老板，“我才入行，不想让人怀疑我是一个不诚实的人。”
　　不想这位曹老板听到消息之后一点没觉得惊讶，甚至还安慰刘成忠说：“我已经从其他朋友处了解到行情了”。他要求刘成忠必须帮他留住这套房子，3天后一定过来把手续办了。
　　就在这三天里，房主再次来到刘成忠这里，说有人愿意出160万买这个房子。“你再问问那温州老板还要不要，不然我就卖了。”房主口气非常强硬。
　　这显然已经不是刘成忠所能控制的了。他万分火急地电话催促曹老板来海口，但曹老板正好要赶着去北京处理紧急事务，没办法脱身。“再给我两天时间，我一定过来。”曹老板说。
　　刘成忠这回给自己留了一个退路：“我不敢保证两天后还是不是这个价啊，到时候您可别怪我。”
　　被刘成忠说中了，就在与曹老板通话的第二天，房主吴女士第三次来到店里，这次她带了一个山西客户，“这位老板愿意出175万元现金，我现在就卖给他了。那位温州老板的房子你再找找吧。”吴女士说。
　　说完就不由分说地从包里拿出6万元现金，其中3万元是违约金，随后转身走人。刘成忠计算了一下，按照那位山西人的出价，加上税费，这套房子的均价已经达到了23000元，一个星期时间，一平米涨了8000元。
　　“这房价上涨还有标尺吗？”消息大大刺激了曹老板，他决定从北京直飞海口，并继续委托刘成忠为他找房子，“我就来海口等着，有合适的立即买下来。”
　　2010年的第一个月，刘成忠的经历在海口、三亚、陵水等地的地产经纪人身边每天都在上演着。三亚市内高端河景房“山屿湖”去年11月开盘时房价为每平方米13000元，12月涨到每平方米18000元；到今年1月底，该楼盘均价达每平方米3万元左右。
　　来自海南省统计局的统计数据显示，去年12月，海口房价涨幅突然蹿上全国第三位，而当月海南全省商品房销售面积环比更是高达158.8%。去年上半年，三亚平均房价9526元/平方米，到10月份，则超过12000元/平方米，11月份，又上涨2.4%。
　　2009年海南省房地产开发投资达316.63亿元，而2008年海南省全年财政收入的总和也不过317.17亿元。
潜伏的浙商
　　国际旅游岛的概念让海南再次成了各路资本向往的热土。数据统计显示，就在国际旅游岛战略获得国务院批准之后的一周之内，至少有4000亿元资金流向海南。
　　“据我所知，至少有100家房企，3000亿的热钱直奔海南，而且大部分都在盯着楼市，游资主要集中炒房、炒地皮，买空卖空。”总部在北京的海疆投资集团投资项目经理刘?告诉记者。
　　上个世纪90年代，海疆投资集团开始在海南投资房地产项目，在海南楼市泡沫未破之前转身投资其他行业，及时的撤离让海疆在那场著名的泡沫危机中没有遭到致命的打击。
　　从2007年开始，海疆投资集团决策层认为新一波发展机遇即将到来，再次将投资转向海南地产，并成功地在海口、三亚等黄金位置拿到了地。
　　刘?和他的同事亲身经历着资本对海南楼市强大的影响力。“以拿地来说，昨天明明和我们谈好了协议，到第二天，人家就不认账了，几乎每个同行都有这样的经历，这种怪现象是以前没有遇到过的。”
　　为了地皮，各路资本开始不惜一切手段与地方政府和同行较劲，一些游资也在为能多争取到几套房子，在开发商、中介和其他游资之间暗战。“这些资本主要来自东北、山西。”刘?说。
　　实际上，在这些各路资本争相奔赴海南的时候，有一批商人早已携重金在海南“潜伏”，国际旅游岛战略规划甫一获批，即开始在岛内布局，这就是浙商资本。
　　根据来自海南省浙江商会的统计数据，海南国际旅游岛获批之前，已有10万浙商进驻海南，当时的注册资本就达到了百亿元，实际上，投资运作的资金可能高达300多亿元。浙商在海南投资的领域主要是房地产业，投资形式是“地产+酒店”或“地产+旅游业态”。
　　业内人士都知道，早在10年前，海南的地产泡沫破灭后，许多浙商资本就已陆续“抄底”，悄无声息地拿到海南优势土地资源。
　　5年前，山西开始煤矿业整顿的时候，就有温州一批炒煤的资本迅速撤离煤矿领域而转投海南房地产，尽管当时海南的房价还处在萎靡当中，“那时海口最中心的国贸大道旁边的住宅楼才卖到1800一平米。”一位20年前在海南楼市打拼，后来专做药品零售的石正龙告诉记者。
　　“现在看来还是佩服他们的远见和耐心，那时候很多资本大鳄都是慌不择路地逃离海南，即使过了10多年，都不敢轻言再回来，但是浙商们却选择了蛰伏，并在漫长的15年以后，迎来了这一波机遇。”一位来自山西的煤老板坦言。
　　来自海口温州商会的数据是，截至目前，仅由海口温州商会从中牵线引进的温州资本到海口投资地产开发的资金，就达20亿元之多。据称，这个数字还相当保守。
　　而进入海南的浙商资本，目前已知的就有耀江集团、国都控股、吉利集团、中凯企业集团、中国广厦集团、美都控股、浙江二轻集团、天朗投资、华立地产、温州国光房产、浙江世贸君澜酒店集团等。
　　这些资本大鳄的目标就是沿着海南东海岸线去找可以开发海景项目的地，“现在海南近600公里的海岸线几乎已经无地可圈了。”刘?说。
　　除了浙商，其他各路资本也不甘示弱。连李嘉诚资本投资团队近几年来也频频造访海南，海南业界人士都相信，以他们与政府的关系，圈地根本就不是什么问题。
　　资本的迅速跟进，迫使海南省政府不得不在1月15日宣布了两项封地政策：海南暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。这“两个暂停”是旨在防止在总体规划出台前岛内土地被过早圈占，不利于未来总体规划的实施。而一旦3月底规划获批，卖地恢复，新的土地供应格局将引导海南新一轮的开发建设。
泡沫重演？
　　资本带来海南楼市的疯狂，很容易让人想起始自17年前的那场刻骨铭心的楼市泡沫。“经历过的人都无法忘记那时的惨痛。”石正龙蹙着眉头回忆说。
　　1990年前后，以四大银行为首的总数不下千亿元的资金，包括大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入了海南房地产市场，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，房产泡沫在急剧膨胀后破灭。随后，绝大多数房地产开发商成了银行的债务人，这些债务人把赚的钱留给自己，留下的房地产则高价抵给银行。最终，伴随着海南发展银行的倒闭，银行变成了海南最大的发展商。
　　“当时海南城市人口100多万，房地产公司就2万家，平均80人一家地产公司，所有地产都在交易中，所有地产项目也都在建设中，谁也不知道建好以后给谁住，炒房的人也没有打算住在海南，1楼签了房产买卖合同，到6楼加价就卖了。”石正龙说。
　　泡沫破灭后，人们才发现许多项目只是挖了一个大坑，银行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁，这些概念中的楼层多数竟被抵押了数次，不同的银行在确定自己的债主身份时，发现这个“大坑”还欠着施工队惊人的垫资款，即使把整个项目变现也不足以支付工程款。
　　“现在海南楼市的狂热，像极了1992年的情形。”1992年就来到海南的海房网总经理刘述圣说，他说他帮人卖了很多房子，现在也拿不准楼市的下一步趋势会是怎样。
　　刘?认为现在的情况和17年前还是有所不同。“国家发展战略的明确，海南旅游相关产业开始兴起，而资本的实力也比当年强很多，现金买卖多，银行的角色也不再像当年那么突出。”
　　万通地产董事长冯仑在接受本报记者采访时表示，三亚备受关注，和早些时候来比，这轮的房地产热最大的不同在于有直接的需求支持。
　　“当时人均GDP才1000美元，现在平均3000美元，有10个城市已经超过1万美元，现在老年人有养老保健的需求，人们有休闲度假的需求，”冯仑说，“另外市场成熟度不一样，当时没有运作经验，都是皮包公司在空转，现在则是大型民营企业和国企进驻，有的在那里已经扎根多年，而且对休闲地产、度假产品积累了很多开发经验，像张宝全的红树林酒店，就是和以前第一次去海南不一样了。”
　　冯仑同时提醒说，海南市场是一个相对比较脆弱、波动比较大的市场。三亚主要以弹性需求为主，要依附大陆经济的情况，大陆经济状况一旦不好，度假需求是首先被削减的。
　　有“中国地产第一CEO”之称的天津富力城地产公司董事长谢强，1988年初进入海南，1995年北上。在谢强看来，海南当年泡沫经济的教训主要在没有做好科学合理的规划、基础设施建设和产业基础过于薄弱、缺乏相关的人才尤其是缺乏对土地和房地产管理的经验，“在资本大量涌入的时候，也只是像一个暴发户一样，根本就不知道如何合理使用资本。”
　　当时的决策层对海南特区开发开放的探索还没有形成统一的意见，摇摆颇多，因此很多政策难以落实。“但必须承认，海南的资源是稀缺的，如果政府能真正解决好过去留下来的教训，抓住这一轮机遇，海南的发展还是有希望的。”谢强说。
　　“啤酒只有出现了泡沫味道才会更好，就我个人而言，我不认为海南地产有泡沫。”谢强表示，“不过，政府对土地供应以及开发进度加以调控也是防止过热的一个关键。”
　　但17年前曾被海南的泡沫经济沉重打击过的石正龙依旧信心不足，“海南的房地产发展究竟会不会重蹈17年前的覆辙，现在还难以定论”。