陈哲
　　上海外滩800米黄浦江畔，因为知名楼王汤臣一品而平添了些许传奇色彩。而现在，上海楼市的新宠变成了咫尺之隔的海景壹号。
　　这个中粮集团在沪的首个住宅项目，经过13年沉沙终赶上 “豪宅热潮”。首期66套房源在一个月内销售一空，成交均价达11万元/平方米，这一数字，是其拿地成本的25倍。
　　中粮曾希望能在地产板块上做到和黄、瑞安那样的高度，一直未能如愿。但此时，与汤臣一品时间、地段、定位均极为类似的海景壹号，却从众多豪宅中脱颖而出获得极高的溢价。人们不禁要问：其暴利是怎样炼成的？
暴利：销售价是楼板价的25倍
　　上海市房地产交易中心提供的最新信息显示，中粮海景壹号已售66套，现仅剩一套面积为636平方米位于顶楼复式在售。已售房总面积达21588平方米，成交均价（累计合同均价）为每平方米11.006万元，超过汤臣一品的10.6万元/平方米，成为沪上第一高价楼盘。据统计，中粮集团在此首期项目上回笼资金23.76亿元。
　　那么，海景壹号的成本是多少？中粮又在何时拿到此地块的呢？
　　一位上海地产界人士介绍，一般而言，房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本（土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括财务费用、销售费用和开发间接费用等3个子项。其中土地成本、建安成本是其中的大头，而财务费用主要是贷款利息，一般视项目开发时间长短而不同，销售费用一般占项目收入的3%~4%。
　　本报曾赴上海房产交易中心采访查询海景壹号地块信息，该中心负责人表示，由于时间较早，并没有电子档案在册。记者又先后赴浦东新区档案馆、上海市规土局和浦东新区规土局，但三家机构以提供的材料不全等理由拒绝查询。
　　不过，一份海景壹号的房地产证材料显示，这个原名为鹏利海景的楼盘，使用期限为1999年到2069年。也就是说，这块年限为70年的土地并没有经过多次转让,开发商取得它的时间在1999年之前。
　　一位地产界资深人士透露，1997年亚洲金融危机前后，上海房地产市场进入调整期，唱衰浦东的声音甚嚣尘上。此时，包括花旗集团、鹏利国际、汤臣集团等外资却逆势而上，从当年小陆家嘴地区最大的“地主”之一——上海富都世界开发集团（下称“富都世界”）手中买地。
　　始于1992年的富都世界是陆家嘴集团和泰国正大集团合资成立的公司，1995年以后，陆家嘴集团陆续将其所拥有的从原城中路、陆家嘴西路、世纪大道、滨江大道之间沿江近40公顷土地成片开发及房地产经营权，转让给上海富都世界。
　　资料显示，1996年10月8日，中粮集团旗下香港鹏利国际有限公司（下称“鹏利国际”）的全资子公司亨达发展有限公司（下称“亨达公司”），与陆家嘴集团旗下的上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（下称“陆家嘴股份公司”）签订了一份土地转让合同。这块名为小陆家嘴X5-2地块、性质为酒店公寓的土地，由陆家嘴股份作价1500万美元批租给亨达公司。这就是后来的鹏利海景项目所在地之一。
　　1997年9月，亨达公司从富都世界购入X5-4地块的土地使用权，不过，富都世界希望与亨达公司共同开发，双方分别占24%和76%的股权。
　　1998年5月，亨达公司在上海注册成立独资公司上海鹏利置业发展有限公司（下称“上海鹏利”），负责在X5-2、X5-4地块上开发鹏利海景项目。
　　正在上海鹏利准备着手做项目设计时，上海市规划部门希望该公司将紧邻的X5-3地块购入，以让鹏利海景在X5-2、3、4三个地块合并为X5地块统一规划。上海鹏利遂与2001年9月重新与富都世界签订协议，以3570万美元的价格，获得X5-3、X5-4两宗土地的开发权。
　　由于此前X5-2土地性质为酒店公寓开发，上海鹏利直到2003年7月，方获得政府对X5地块用作住宅开发的批复。至此，经过前后近7年的时间，上海鹏利终于获得了这幅总面积为24315平方米的土地。
　　按照1996年和2001年的汇率，上海鹏利为X5地块支付的出让金折合人民币4.2亿元。而鹏利海景的建筑面积为9.8万平方米，该项目的楼板价为4283元/平方米。
　　根据目前销售价格，鹏利海景的售价达到了当年拿地时楼板价的25倍多。
　　本报从鹏利海景工程总承包商上海第一建筑公司获得的材料显示,该楼盘建筑上部的总包合同金额为1.4亿元，折合每平方米1429元。某国内大型房建企业资深财务人士说，2005年上海豪宅市场最高的建安成本为5000元左右，且包含了公共设施配套费用，“鹏利海景比之更早，不会比这个高”。
　　鹏利海景系精装修交房，装修一项也应作为重要成本之一。根据汤臣一品、鹏利海景等上海豪宅的销售代理易居中国的分析师薛建雄估算，“即便它均采用当时顶级的设备和材料，但折合成本不超过1万元/平方米。”
　　按此标准，再加上其他各项费用，鹏利海景的建造成本最多不超过3万元/平方米，而按照11万元/平方米的售价，其一期项目毛利应在17亿元到18亿元之间。
高溢价：营销之功还是幸运之旅?
　　一个年代如此久远，又由地产新军中粮所开发的楼盘，缘何能在诸多高档住宅中脱颖而出，卖出如此高的价格？记者采访的多位业内人士均归因于市场。
　　“商品住宅的市场售价从来就不是主要依靠生产成本，而是由市场供求关系和项目周边房价决定的。”上海浦东房地产经济研究中心主任李战军评价。
　　2009年底，上海掀起豪宅投资热潮，接连出现了海景壹号、佘山高尔夫别墅等4个均价超过10万元的楼盘，当地报价达到或超过10万的楼盘已有13个。就连此前一直有价无市的汤臣一品，目前也以105774元的均价共计卖出了52套房，其中仅4套房是在2009年以前出手的。
　　海景壹号无疑赶上了好年景，不过对于新楼王，舆论反应已经不像当年汤臣一品那样热烈。“主要是去年的市场好，尤其是第四季度的高档楼盘销售都很旺。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。
　　事实上，中粮海景壹号不仅拿地过程一波三折，就是从开工到开盘，前后也长达6年，此间的运作亦不顺利。
　　2003年11月，鹏利海景项目开始施工。不久，上海鹏利聘请世界五大代理商之一世邦魏理仕，作为项目的独家营销顾问及境外代理物业顾问。2004年，中粮方面宣布项目即将开盘，并计划次年年底前交房，但未能兑现。
　　这一年，另一和鹏利海景比肩的豪宅楼盘“盛大金磐”首先挂牌，价格为2万元~4.5万元/平方米。据知情人士透露，该楼盘的售价曾经在区域内连创新高，一度让开发商封盘，以免销售得过快。
　　到2005年底，汤臣一品以10万元/平方米的天价开盘，自此成为今后四年上海最贵的楼盘。但此时，上海楼市开始进入长达两年多的政策调控期，不仅第一高价楼无人问津，盛大金磐也陷入了滞销泥潭。
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　　一时间，已完成主体结构封顶的鹏利海景几乎失去了定价的标准。“汤臣一品和盛大金磐，和中粮楼盘位置差不多，价格却相差这么大，上海鹏利不知道该定多少，在中粮集团内部也成为了争议。”一位知情人士称。
　　世邦魏理仕建议中粮相机而动，先持有物业一段时间。
　　2007年年中，中粮决定将鹏利海景全部350套房源转为酒店式公寓出租，同时引入新加坡辉盛国际管理有限公司入驻，将鹏利海景更名辉盛阁公寓。但具体租赁价格又是长时间悬而未决。不过，比较汤臣一品的定价思路已经确立。
　　直到2008年，汤臣一品将小部分租赁房源以7.5万~12万元的月租金价格投向市场后，中粮才将月租金定为5.5万~6.5万元/月。
　　当年10月底上海鹏利辉盛阁公寓开业时，出席开业仪式的中粮集团董事长宁高宁曾对媒体称，中粮将坚持资产性的长期投资，对房地产等高端物业的投资坚持更长的投资周期。此时，正是上海楼市尤其是豪宅市场萎靡时期，众多豪宅项目长期零成交，售价一路下滑。
　　一年后风云突变，上海豪宅市场热潮涌动。鹏利海景随即将策略改租为售，为突出中粮名号，楼盘更名为“海景壹号”。为此，上海鹏利特地请来业内以快销著称的易居中国。据一位知情人士透露，这次的销售，已经有半年的客户积累。
　　此时，上海报价超过10万的豪宅已达十多个，支撑11万元单价的市场已然成熟，海景壹号遂推出以与世界500强高管为邻等噱头，大卖。
捂盘：迫不得已还是有恃无恐?
　　从封顶到开盘超过4年的海景壹号卖至天价，无疑尽享浦东陆家嘴在此间土地增值之利。一个绕不开的话题是，中粮自身何以有耐心，完成如此长时间的捂盘。
　　海景壹号所在的小陆家嘴地区的滨江地块，从正大广场到国家开发银行一线，是当地最好的区域之一，多数地块都在1998年以前开发完毕。且这一带以写字楼为主，周边鲜有住宅项目。
　　海景壹号与汤臣一品、盛大金磐，因地段稀缺、定位奢华而并称三大滨江豪宅，笑傲上海楼市数年。三楼盘中真正拥有开阔江景的仅汤臣一品和海景壹号，盛大金磐的位置，比前两者要相差不少，至今均价亦不到4万元/平米。
　　海景壹号2005年封顶时，上海楼市受到政策的打压。若在此间出手，鹏利无疑将步汤臣一品和盛大金磐滞销后尘。因此，中粮听取了顾问的建议坚守不出，毕竟“有11万元的汤臣一品作为价格标杆顶在前面，中粮自然胸中有底”。
　　到2006年10月，李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔宣布以10400元的楼板价，收购富都世界手中最后的一个地块X3-2。房市低迷之际，这一区域的地块仍悄然飙升，无疑让中粮坚定继续持有物业的方向。
　　2007年6月，上海地产界掀起大规模的整风运动，其目标直指价格虚高的楼盘，汤臣一品首当其冲。最终，曾被上海市授予白玉兰奖的汤君年，在其去世三年后，其公司遭到政府处罚。
　　这一信号，无疑对开发商和投资客起到了敲山震虎作用。以至于2007年下半年，上海楼市进入极度萎靡时期，众多豪宅项目长期零成交。
　　不过，不像许多民营开发商常常因银贷和维护带来的资金压力，而低价抛售项目，背靠中粮这样的“富爸爸”，捂盘所需要的成本，并不足以成为鹏利海景的阻碍。
　　资料显示，从1996年拿地到2008年的12年，上海鹏利仅在2004年和2005年两次向汇丰银行上海分行累计借贷1.13亿元，其余支出均来自中粮系内部。而按照前述估算，海景壹号一期的总成本就超过6个亿。
　　因此，海景壹号对市场长达4年的观望,显得顺理成章。
　　另一方面，海景壹号按兵不动也有其苦衷。自2003年以来，其开发商上海鹏利母公司鹏利国际，一直纠结于中粮地产板块的内部关系梳理中难以抽身。
　　在中粮置业和中粮地产成立之前，曾在香港上市的鹏利国际，一直是中粮集团的地产平台。至2005年，鹏利国际的存量物业超过120万平米，遍布京沪穗、沈阳、成都等地，土地储备丰富。
　　2003年，海景壹号开工前后，鹏利国际因股价低迷被中粮集团私有化而退市。2005年海景壹号刚竣工，又有中粮地产借壳上市，中粮集团承诺将鹏利国际的资产分步注入中粮地产，但中粮地产“接纳”鹏利国际的庞大资产的过程耗时漫长，至今尚未完成。
　　这些调整几乎使得中粮海景壹号在整个集团内部属于“几不管”地带。“中粮地产在这几年经营捉襟见肘，也使其没有拖累中粮海景壹号。如果市场不好的时候，将海景出售，现在估计要后悔死了。”前述中粮集团知情人士表示，“那时候以租代售一是因为不知道该怎么定价，二是这个项目不归中粮地产管，集团层面又顾不过来，所以就一直是闲置状态。”
　　直到2009年9月，负责中粮海景壹号的上海鹏利置业有限公司被集团交于中粮地产托管，中粮地产副总经理叶雄亲自督战，担任上海鹏利董事，终得以让海景壹号项目打响头炮。
　　不过，已开盘销售的1号楼，只是海景壹号5栋豪宅之一，其他4栋楼中有2栋楼目前以出租为主，入驻率达到90%，租客多为陆家嘴地区入驻企业高管。一位鹏利辉盛阁人士透露，近期正在筹备出租第3栋楼。
　　中粮方面表示，项目后期开盘时间未定。这是否意味着，海景壹号又在为下一次的飙价而再次潜伏，世人不得而知。（本报记者蔡志杰亦有贡献）