陈文雅 康怡
　　“国有资产保值增值是我们的最大目标。”一家央企下属房地产企业的负责人表示。
　　成都中泽置业、中化方兴投资、景旭房地产、中维地产、世博宏业……从2009年6月成都中泽置业拿下北京奥运村乡水源九厂地块开始，一大批看似名头不响的买家在土地市场上异军突起，一次又一次刷新了“地王”纪录。
　　这些公司的共同点在于，虽然是新面孔，但其东家来头都很大：成都中泽置业，为国资委下属127家央企之一中电集团旗下公司；中化方兴投资，为国资委下属16家房地产主业央企之一中化集团旗下公司；景旭房地产，为国资委下属16家房地产主业央企之一中国铁路工程总公司旗下公司；中维地产，为中国烟草总公司旗下公司；世博宏业，为国资委下属127家央企之一中国兵器装备集团旗下公司……
　　虽然对于中铁、铁建、中化、中粮、中电、兵装、兵工这些央企而言，房地产不是最核心的第一主业，甚至有的未能排入16家房地产主业央企队列，但这并不妨碍央企在土地公开市场上日益凶猛的气势。
　　据亚豪机构统计，2009年北京全年诞生的单价最高、总价最高、区域价格最高的11块地王中，近半数被收入央企囊中。
　　“16户以房地产为主业的中央企业，要带头执行国家法律法规和有关政策，依法经营，重质量，讲信誉，创品牌，在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用。78户不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。”3月19日，国资委召开部分中央企业会议，李荣融对参会的16户以房地产为主业和78户不以房地产为主业的中央企业主要负责人提出了上述要求。
　　自2005年至今，国资委一再强调“央企要主辅分离，做大主业，剥离辅业”，但央企仍然在土地公开市场上冲锋陷阵，成为“地王”的主要制造者。
利润至上
　　对国资委下属央企而言，国资委每年对其所作的业绩评估体系，直接关系着央企负责人当年度薪酬的高低。
　　在以往的业绩评估体系中，最核心的两个考核指标为：企业利润和净资产收益率。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，央企拿地，除了有宽松的信贷环境做后盾外，与去年不少央企主业利润表现不佳也有很大的关系。
　　记者发现，活跃于土地市场的非房地产核心主业央企中，有很大一部分的核心主业利润率远不及其房地产业务。例如，中化集团主业涵盖农业、能源、化工、地产、金融领域，2008年实现营业收入3089.75亿元，利润总额87.76亿元。中化集团通过中化香港控股62.87%股权的方兴地产（00817.HK），2008年实现收入39.14亿港元，毛利21.98亿港元。
　　主业极低的利润率，促使央企进入利润更为丰厚的房地产业，以此获得更高的经营业绩。“进入房地产，企业不想获得利润都十分困难。”一位央企老总曾经如此描述去年房地产市场的火爆。
　　财政部公布的国有企业利润表现也显示，去年年中，当国有企业其他行业利润表现还在谷底时，施工房地产行业早已走出低谷，并有了上好的表现。“逐利是企业的本性。”陈国强强调说。
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　　兰德咨询(中国)有限公司总裁宋延庆表示，一些业内人士有一种偏见，认为国有企业业绩不如民营企业，但在对所有央企地产企业的业绩进行综合研究时，他发现这些企业的经营业绩指标中大部分指标不仅高于“全行业”平均值，甚至还高于“大型企业”的平均值。
　　以净利润率为例，2008年全行业上市公司 （基本可归属于大型房地产企业之列）平均净利润率为20%，而央企下属的16家上市地产企业的平均净利润率为21.13%。再进一步对比盈利性、成长性等其他指标，可以发现，央企地产企业的净利润率甚至高于所谓的行业标杆企业万科。以2008年为例，万科地产实现营业收入409.9亿元，净利润40.3亿元，净利润率9.83%。保利地产实现营业收入155.2亿元；净利润22.39亿元，净利润率14.43%。而中海地产全年营业额为港币188.9亿元，净利润达到港币50.5亿元，净利润率26.73%，是万科的2.72倍。
　　“以前说我们是国有资产流失，现在又说我们暴利，我们也是为了做强做大国有资产呀。”一位央企负责人的抱怨似乎表达了大多数央企的心声。这位央企负责人认为，招拍挂是一个公平的竞争平台，民企和央企在同一条起跑线上。
　　的确，对于和央企同台竞争的民企而言，招拍挂比协议出让更显公平。不过，在招拍挂制度下，民企仍然无法与央企抗衡，其主要制约力量来自于融资环境的差异。央企的融资能力远高于民企，而融资成本远低于民企。
　　从3月8日到3月15日的一周之内，中国中铁、葛洲坝、中材三家央企已获得了1350亿元银行授信额度，其中中国中铁通过中国农业银行获得了1100亿元的意向性融资额度。这也是今年以来中央企业获得的最大一笔银行授信额度。中国中铁和葛洲坝集团都位列国资委认定的16家可以开展房地产主业的央企。
　　1100亿元，这样的融资额度，远远不是一家民营企业所能够企及的规模。
EVA不是万能药
　　从2010年开始，国资委将对所有中央企业实施经济增加值（EVA）考核。在地王频现的近期，该考核办法被市场人士寄予厚望，希望能以此改变央企在房地产市场“一股独大”的状况。
　　往年央企业绩考核以利润总量排名。但利润总量高、利润率高未必带给股东的回报就多，EVA考核将把给股东带来的回报，作为央企业绩考核的最核心指标。
　　这一新概念的引入，将引领央企以更小的投入换取更高的回报，而不是单纯做大规模，做大利润总量。
　　此外，国资委人士对此还寄予厚望。国资委综合局局长刘南昌曾经表示新考核将会对央企地王频出的现象起到一定的遏制作用。
　　上述说法的理由是，在上述业绩考核的文件中曾经规定：对央企从事非主业获得非经常性收益，会打对折计算。
　　但北大纵横管理咨询集团合伙人兼EVA咨询中心总经理殷明德也表示，在对非经常性收益的范围进行界定时，即使对主业非地产的央企的房地产业务的收益，也没有明确指出。
　　据消息人士透露说，在新近国资委综合局给央企下发的业绩考核办法的补充文件中，对非经常性收益的范围有所增加，但是也没有提及房地产业务收益的处理办法。
　　值得注意的是，根据上述内容，企业在转让土地收入时的收益将按照要求减半计算。
　　对此，上述国资委人士表示，近来，央企对土地的处置情况和以往有了很大不同，过去，对自有土地的处置，央企通常是把土地交给政府收储，拍卖土地的收益按照法定比例上缴中央财政后，剩余的收益则由地方政府处置，其中一部分将返还给企业。
　　不过，在土地开始变得越来越值钱的时候，央企的操作思路开始转变，相对于将土地交给政府获得暂时的补偿性收益而言，它们更愿意深扎于房地产市场。中国化工集团、中船重工等央企已有了先例。
　　“因此，由于央企对自有土地处置方式的转变，此次的考核规定对央企从事房地产行业的影响并不明显。”该人士还表示，“如果国资委此次采取行政手段对央企的地产项目剥离后，有可能会有在考核指标上给予一定的照顾。”