张延龙 周亚玲 陈文雅 杨光
　　他们通常衣着简单，开一辆普通牌照的帕萨特，走在大街上宛如普通人。没有人知道这些人的来历——无论是商品房产权登记表、购房者个人身份证明，均无法表明这些“灰色富豪”的显性身份。
　　然而，正是这些人，可以在北京一掷数千万购下一套豪宅。他们是推高北京高端楼盘的主力之一。即使是在“国十条”后的调控风暴中，这些楼盘依然坚挺。朝阳公园正对面的棕榈泉，房地产经纪机构亚豪地产提供的数据显示，这座均价4.4万元的高端公寓，从4月15日国务院调控政策公布到19日，5天内亦有10套房子顺利出售，成交价在500万—1200万元之间。
　　该项目公寓即使面积最小125平米、总价在550万起的户型也拒绝客户以交定金的方式购买，要买就交首付或者全款。今年1月，棕榈泉白金公寓开盘2栋楼共200余套房子，至今绝大多数房子已经售出，目前仅余20余套。
　　在整个北京楼市中，这些高端楼盘成交量并不显著，却被认为以强大的示范效应，成为北京楼市价格的风向标。从今年四月初开始，本报记者即深入北京各重点区域和楼盘，试图拼接出一幅北京楼价上涨的路线图。我们获得了大量来自开发商的内部数据，也通过采访获取了来自营销总监和一线销售人员的经验数据。令我们惊奇的是，这些高端楼盘的主要购买群体，并非来自广为人知的制造业明星企业主。
　　“这是人性，实业赚钱太辛苦，即便他们赚到和能源类老板一样的身价，也不会和能源类或者金融行业的人一样舍得花一样的钱买豪宅”，从1996年起就开始卖豪宅的思源经纪代理事业部高端公司总经理宋汀说，依据她的经验数据，2000年之后，购买豪宅的华北地区能源小企业主占比最高，约有三成。而在这之前，更多则是台湾，香港人。
　　在过去半个月中，本报调查了北京均价4万元以上的12个高端楼盘，——星河湾、公园1872、银泰中心、华侨城、长安街8号、保利西山林语、中粮祥云、润泽庄园、棕榈泉、唐宁ONE等，发现其购买群体的构成，有着相当程度的共性特征。
　　调查结果显示，这些高端楼盘的客户基本如下：煤老板等资源行业业主占购买比例20%、金融行业中高管为20％、以及地产开发商及其下游产业高管占20％，其余有部分为各种企业主，大公司高管，还有相当比例的拒绝透露身份者。“这3类人占到我们客户的7成以上”，易居中国北京分公司副总魏伟说，“几年下来，买房的还总是这些人。”易居中国负责中粮祥云等很多高端楼盘的销售。
　　“大体是这些人，也是这个比例，楼盘之间也有小差异，比如有的金融行业多一些，有的能源类客户多一些”，而据龙湖地产的统计，“我们的楼盘在西北边，金融和IT的客户稍多点。我们去年也做过调查，但后来发现人群没有什么变化，调查后来就不做了。”
　　华侨城一线的一位销售负责人说，“房地产和相关行业的最多，金融也很多，然后就是各类老板——煤老板、矿老板……”曾负责东山墅销售的人士则说，还有一部分人，就是那些谁也不了解身份的“灰色富豪”。
　　不过，山西煤商王金焕坚决不认为是他们推动了北京的房价——“很简单，因为我们没有这个能力。据我了解，很多山西煤商在房产方面的投入仅仅是一小部分，不足以动摇整个楼市。”这位衣着普通的煤商在2004年买下了他在北京的第一套房子，6年后的今天，他在北京持有的房产已经超过了40套。
　　河南平顶山，一个普通的地级市，产能在100万吨以上的煤矿大约有200个左右，这类煤老板的每年的净利润在1亿元以上，“我认识其中的几十个人，他们全部都在北京投资有房产，大多数都不止一套”，前平顶山煤商、如今已经转做金融行业的郭乐说。
　　但这似乎也并不是一个完整的回答。为什么是北京？为什么这些来自不同地区，不同行业的资金不约而同地将目光投向了北京房地产？甚至，我们仅仅试图认定是那些炒楼者推高了北京的房价也是不公正的，要知道，过去五年中，北京只有两年完成了公布的供地计划，这也使这个城市始终面对着土地饥渴症。
　　而且，对于高端楼盘来说，金融工具的限制有时候是无效的。“很多客户是不贷款的，也有部分客户是贷款，但对首付比例和利息成本，并不是很敏感”，润泽庄园营销总监李丽群说，“客户投资首先考虑的并非是投资回报，而是如何抵御资产缩水。”
　　国内最大的地产服务机构世联地产对旗下代理销售的340个楼盘划分不同的价格区间进行研究，据其4月22日公布的最新数据，在北京，2.5万以上楼盘一次性付款的比例高达35%-40%；1.6万至2.5万之间的楼盘一次性付款比例也在30%以上，1.6万以下的仅为20%，此价格区间80%的购房者需要通过按揭买房。世联地产董事长陈劲松说，通过数据可以看出，房贷政策的收紧对普通购房者造成的冲击更大。
　　一股向下的力量在蓄积。悲观者估计，楼市调整的幅度可能在20%左右，甚至会是一个阶段性拐点的开始。
　　这也许是一个巧合。本报调查期间，正是北京楼市从持续高热到癫狂，进而在“国十条”风暴中一路喊跌的过程。决策层希望通过首付比例和利率等金融手段，控制越来越高涨的投资热情，然而，对于这部分高端楼盘——北京房地产的“定价标杆”，政策前景似乎依然模糊。
　　这些煤老板们、金融圈的高管们，还有那些隐形富豪，他们的地产命运是否面临新的转折，他们又会作出这样的选择？
　　“难道还有比房子更保值的投资吗？”面对记者的问题，陕西矿主葛政反问到，“现在人人都知道要通胀，不投资房子，难道去投资股市？”