陈文雅
　　“全国各地只要是处级以上的干部，都想在北京拥有一套房子。”全国工商联房地产商会全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝在接受记者采访时透露，以前他曾在万寿路翠微商务公寓项目做销售部经理，发现40%的客户是外地政府机关和企业的驻京办。
　　“这些购房需求主要是为了获取行政资源，为子女在北京有更多更好的受教育机会，为父母在北京养老、有更好的医疗条件和休闲设施而发生的购房需求等等。”他说。
　　“北京房地产市场不单纯为北京人准备，不是纯粹居住概念。有的人在北京买房就不是为了房子本身，而是买一个工作机会、教育机会，买行政资源、公共服务资源、医疗资源，等等。”
　　这是在北京买房的外地客户群中，一个无法忽视但却远离公众视线的群体。
　　除此之外，北京周边内蒙古、山西、河北、东北等地的商人置业，买房的首要目标依然是北京而非省城呼和浩特、太原、石家庄、沈阳等地。
　　“北方人和南方人买房的资本属性和追求不一样。北方人的钱很快会转换成房子。山西、内蒙古人买房，不是为了炒房，他就是买了房在那放着，心里踏实。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理何锋表示：“山西、内蒙古的能源企业主，在他们根深蒂固的晋商文化中自古爱房，都是有了钱就置办宅子，他也不是为了炒，就是盖起来自己住。南方商人精于经济逻辑，投资逻辑，投资比例更高，即使自住也要考虑一定的投资性。华北来说周边人群大多不炒房，一个人买七八套房的都有，他也不卖，在北京周边形成了这么强的一个真实需求。”
　　华北区域的富商巨贾，加上全国各地驻京办、处级以上领导，给北京的房地产市场带来了巨大的隐性购买力，这些购买群体，可能在北京拥有数处房产，但因为其特殊的身份、特殊的职业，往往是“锦衣夜行”，很少有人知道其真实需求能量究竟有多大。
　　这种资源性购房需求，成为推动楼市的一双看不见的巨手。
　　杨乐渝说，去年末开始出台的宏观调控措施将购房需求分成初次购房需求、改善型购房需求、投资投机型购房需求，但并不能完全涵盖所有的购房需求，有的购房需求实际上还具有非常强大的购买力，是直接导致中心城市房价持续上涨的重要动因，但在数次宏观调控的决策中，这个问题却被长期忽视，也缺乏数量化的研究。
　　“资本为什么喜欢集中在北京，因为资源集中在北京。”杨乐渝表示，北京几乎是整个华北区域唯一的中心，天津最近几年虽然发展迅猛，但城市吸引力和北京相比仍无法相提并论，北京和河北更是天壤之别。
　　“北京是花全国人民钱建起来的，资源集中度是全世界最高的几个城市之一。”何锋说，“小富进城，大富进京。”何锋总结说，北京和国内其他一些区域龙头城市的地位还不一样，例如上海虽然是全国经济中心，但北京却几乎是全国除了经济中心以外其他所有社会活动的中心，北京的特殊地位是其他城市没法比拟的。
　　北京海淀区某楼盘的销售负责人告诉记者，南方客户买房投资，选择余地比较大，例如江浙的客户可能会选择上海，但北方的客户基本上都选择北京。当然，南方客户在上海等地买房之后，还会想在北京也买几套。“你可以看看北京集中了多少好学校、好医院？111所 ‘211工程’院校中北京占了26个，700多所三甲医院中北京有48家，而且大都是居行业领先地位的机构。光教育和医疗资源，就是国内哪个城市都无法企及的。”
　　何锋说，南方和北方的经济发展模式决定了南北方的差异。从南方的代表区域长三角来看民营经济比较活跃，新经济和生产经济都比较发达，华北周边以资源依托型产业为主，比较单一，且是依托资源而非产业竞争力形成的。
　　2009年9月28日，卫生部部长陈竺在一个新闻发布会上表示，中国目前的医疗资源配置不合理，优质医疗资源过多集中在大城市。目前北京市各大医院普遍存在患者住院难的现象，医院的床位非常紧张。患者在病情允许的情况下，一般只能在医院住半个月左右。
　　北京的教育资源也是一个巨大的吸引力。如山东高考生数量是北京的6倍，而北大、清华等名校下达给北京市的招生指标却是山东的5—6倍。北京考生中100多人就有1人有机会上这两个名校，而山东考生则要在4000多名考生中有1个机会，真正的“千里挑一”。2010年高校招生计划中，北大清华等学校对北京生源的照顾更是高于往年，虽然北京总生源数量减少了20%，但北大清华等名校在北京的招生计划却只缩减了10%。
　　从表面上看，北京的教育资源只和北京户口有关系，和北京的房地产市场没有直接关联。但实际上，北京户口分为两类，一类是集体户口，一类是普通户口。集体户口是指落户在所在学校、单位、企业等，与同单位其他人员共用户名、统一保管的户口。普通户口是落户在自己常住地 （如自己的房屋）的户口。一般来说，要想将户口落在自己的常住地并不容易，最便捷的办法是购买一套房产。
　　当北京集体户口持有人在为孩子办理准生证、入学手续时，就会面临一系列的问题。以入学为例，学校的学区按照户口所在地划片，指的是按照普通户口落户的住所来划片。北京的许多名校要求家长在办理入学手续时要带上房产证。如果是没有买房的集体户口，需要家长自己联系学校，和学校商量是否能接收自己的孩子。如果家长自己最终联系不上同意入学的学校，最终孩子会被指定到一个普通的学校上学（非名校）。因此，想上名校，光把户口落实在该校所在片区是不够的，还需要拥有一套该片区的房产。
　　“一个名校的招牌，起码值2000元/平方米。”这位人士表示，现在不少楼盘热衷于引进名校，名校进驻意味着楼盘价值水涨船高。
　　北京市朝阳区四环内某项目从2009年初18000元/平方米均价已经涨到了45000元/平方米，一年内价格疯狂飙涨两倍的一大推动力便是从幼儿园到高中的名校全面入驻，其中入驻的小学是一家北京排名前十的小学。
　　杨乐渝表示，国内的经济模式，基本属于中心城市模式而非区域经济模式，这种经济发展模式注定了某几个重点城市资源的过度集中，从而带来了房地产供求关系的不平衡。
　　区域经济的一个重要的衡量指标“首位度”（一般用一个地区最大城市与第二大城市经济规模之比来表示最大城市的首位度）指标体系表明，京津冀地区在核心城市和一般城市之间，缺乏存在与中间状态起着“二传”作用的城市,被称之为“大树底下不长草”。
　　“中国所有的大城市，包括北京、上海，目前都是城市集聚度高于扩散度。”中国社科院城市发展与环境研究所副所长魏后凯表示。
　　魏后凯说，城市发展的空间结构有单中心，双中心，多中心三种不同模式，长三角是单中心模式，而京津冀则是以北京、天津为两大中心城市的双中心模式。“不能说哪种更有优势，应该说都各有利弊，而且都是经过历史发展过程不断演化而来的。”
　　魏后凯预测，未来京津冀不是双中心而是多中心，河北唐山曹妃甸、石家庄等地的人口都会集聚起来，各个中心规模不一定完全一致，但产业功能的分割和差异化将进一步显现。
　　对于长三角和京津冀之间的首位城市是集聚效应还是扩散效应更大的问题，魏后凯说，不能把上海简单概括成辐射性发展模式而把北京简单概括成吸附性发展模式。按照他们的研究成果，长三角和京津冀都是既有集聚，又有要素和产业的扩散，并且都是集聚效应大于扩散效应。“我们衡量的标准就是现在江苏和浙江在上海的投资远高于上海在苏南等地区的投资。”魏后凯说，目前在国内，尚未有一个城市的扩散功能超过集聚功能，“如果扩散功能超过集聚功能，一个显而易见的现象就是人口要逐渐下降，城市规模会越来越小。”
　　不过，魏后凯也指出，目前来看，华北的区域经济平衡度确实还有待加强，希望多中心模式发展起来之后能有所改善。
　　杨乐渝认为，区域经济不平衡是个全国性问题，北京是这样，上海、广州、成都、西安亦如此，只是资源型购房需求大小强度不一样罢了。