陈文雅 张向东
在房价剧烈波动之后，近日位于北京核心城区东南方向的近郊区通州再度成为媒体报道的焦点。这一次的主角是通州新城。最近，“通州新城规划获批”“通州要建国际化新城”“住建部、市委主要领导指导通州新城建设工作”等消息不绝于耳。
与此同时，通州区政府有关人士透露，通州正在积极多方筹建地方融资平台，解决新城开发建设资金问题。
《通州新城规划 （2005年-2020年）》确定的新城中心区规划范围是155平方公里，本次控制性详细规划在细核边界后划定新城中心区范围是155.57平方公里。
据透露，通州区拟成立首期规模达45亿元的“通州新城建设发展基金”。该基金将通过投资通州新城的一、二级土地开发及公共设施等重大项目，“解决通州新城开发建设资金不足问题，同时实现投资者的资本增值”。
“通州新城开发建设资金不足”的问题首度露出冰山一角。
采取基金等新的地方融资平台为土地一级开发资金解燃眉之急，在其他一些地方已经在不动声色地运作。近日，银监会正在联手三部委清查地方融资平台负债情况。但其主要清查方向为地方融资平台在银行的贷款和中期票据等，而通过基金的形式，恰恰可以避开清查范围。全国社会保障基金理事会理事长戴相龙就注意到了这一问题，他表示，“不要把基金变成新的地方政府融资平台”。
万亿需求
“通州要建好整个新城，怎么也得花个上万亿吧。”在8月19日的一场公开发布会上，通州区的一位政府官员说。
上万亿，一个天文数字。
通州区委书记王云峰表示，新城建设投资的上万亿资金来自政府、企业和社会投资，建设周期预计要10年，也就是2010年到2020年，重点是在十二五期间。
10年万亿意味着每年1000亿，而去年通州区全社会固定资产投资额在比前年翻一番之后的规模为321亿元。
去年11月，北京提出的市、区两级财政计划三年投向支持南城建设的资金为500亿元，加上撬动的社会配套资金，共达到2900亿元，资金投向为宣武（现已并入西城区）、崇文（现已并入东城区）、丰台、大兴、房山五个位于北京长安街以南的行政区，平均每个区每年获得的市区两级财政支持资金约30多亿，加上配套资金近200亿元。
对于北京一个区下属的新城建设来说，百亿资金已是一笔巨款，何况万亿。通州区2010年政府工作报告显示，2009年全区预计实现地区生产总值234亿元，税收总额实现83.6亿元，地方财政一般预算收入实现26亿元。
宏大蓝图
2009年是通州得益于 “CBD东扩”概念，开始大规模动迁和土地一级开发、加快城市基础设施建设的第一年。2009年通州区全社会固定资产投资额实现321亿元，比上一年度整整翻了一番。2009年通州计划用于土地储备的资金为144亿元，根据2010年政府工作报告，2009年最终实现 “上百亿元”。
而今年北京土地储备年度计划表中，全市年初结转的土地储备开发指标为14000公顷，年度新增8000公顷，计划基本完成开发8000公顷，年末结存14000公顷。其中通州区年初结转2800公顷 （仅次于朝阳区2900公顷），年度新增810公顷（其中通州新城核心区300公顷）。
在北京市2010年重点建设项目的20个城建类项目中，通州有3个土地一级开发项目在列，包括通州新城核心区运河起步区一级开发项目1600公顷、通州商务园土地一级开发项目300公顷、轻轨L2线通州段两站一街土地一级开发1709公顷。
2010年北京市计划安排土地储备开发投资1000亿元，重点区域土地储备开发专项投资1700亿元，合计2700亿元，其中土地储备机构投资2300亿元，包括市级500亿元、区级1800亿元。如果按照土地开发面积平均估算，2010年通州区级土地储备机构的投资额可能将达到200多亿，其中新城核心区的投入就可达百亿元。
市场突变
今年初，通州区国土分局局长刘占恩在区政协会议上表示，通州新城规划的核心建设区从16平方公里扩至48平方公里，因此今年通州拆迁量巨大，“任务量之大前所未有，要求进度之快也是前所未有”。为了配合拆迁，还要建设规模巨大的政策性住房，这些给资金带来了巨大压力，因此，刘表示，在一级开发完成后，要尽快把土地供应出去。
通州2010年原计划供应土地500公顷左右。但由于今年北京遭遇史无前例的严厉房地产调控，土地市场突然转冷。今年以来，通州出让的居住、商业地块共有7块，其中截至3月17日出让的四宗地块的楼面地价和5月21日后出让的三宗地块楼面地价差异巨大，前四宗地块规划建筑面积约65万平方米，总价款约125亿元，平均楼面地价近2万元/平方米，而5月后出让的三宗地块约60万平方米，总价款约25亿元，平均楼面地价仅约4167元/平方米。
目前，通州土地出让为防止流拍，已普遍采用预申请和招标出让方式。8月19日，位于通州新城的运河核心区西岸10块商业用地截止用地预申请，将于8月底上市。这10个地块总规划建筑面积接近140万平方米，通州区政府显然对其寄予了厚望。不过，通州土地市场能否再延续年初的火爆，能否满足政府部门“加快供应出去”的愿望，却未可知。
资金饥渴
事实证明，“万亿资金”，实现起来没有那么容易。
为了筹集资金，通州区政府近年来多方奔走，主动与驻通州的银行机构建立起沟通联动机制，并对符合条件的金融机构给予租房、购房等奖励。
今年初，北京市土地整理储备中心通州区分中心同7家银行签署了土地一级开发贷款合同，交通银行、中国银行、工商银行、农村商业银行、农业发展银行、中信银行、浦发银行，将为运河核心区的土地一级开发提供94.16亿元贷款。
8月18日，作为北京市通州区潞城镇一级开发主体的北京潞城开发建设有限公司正式运营，注册资金1000万元，将成为通州区重要的地方融资平台。目前，该公司已获通州区政府授权，获得新城内潞城镇06、03片区约1300公顷土地，除居住用地外的产业用地的一级开发权。
此前，通州区负责土地一级开发的机构主要是通州区政府直属的北京新城基业投资发展有限公司，也是唯一一家被获准以区政府名义采取抵押担保形式进行举债活动的公司。
正略钧策管理咨询顾问魏庆指出，财政资金不能解决土地一级开发现时的巨额资金需求，缺口巨大，尤其是土地成片开发或城市区域开发时。因此，用于土地一级开发（土地储备）的金融机构贷款，是目前土地收购储备资金的最主要来源。但由于土地储备周期较长，贷款时间较短，容易造成偿还贷款时间已到，而土地还没有出让的现象，一些土地储备机构为了偿还银行借款，不能按照土地出让计划供应土地，造成一级土地市场的波动。
绕道而行
近年来，北京市本级及各区不断加大在土地一级开发和市政基础设施方面的投入，向银行争取贷款，面临的是激烈的竞争。而与此同时，一些地方举债面临财政风险的问题却逐步暴露出来，地方融资平台通过向银行借贷大规模举债搞土地一级开发的闸口已经收紧。
北京市也传出消息，将由市财政局牵头，市国资委和市发改委等部门配合，研究提出清理规范北京市政府融资平台的意见。
目前，在以直接贷款形式获得资金的方式日渐趋紧的情况下，各地开始打擦边球，采取基金、信托等融资方式为自己的一级开发项目筹资。例如在云南、成都、贵阳等地，将某个区域的土地一级开发业务交给上市公司云南城投、绵世股份、中天城投，约定按照土地出让收益的一定比例进行分成作为对上市公司从事土地一级开发业务的回报，由上市公司从资本市场筹集业务所需资金，实现了土地一级开发上市融资。而最近又传出消息，中国华融资产管理公司正在联手地方融资平台做PE。此外，基金、信托等也是较受欢迎的融资渠道。
从上市公司融资的案例来看，较大程度实现了风险摊薄，不过，地方政府仍要握有这些公司的控股权，否则就很难实现土地供应的主动权。因此，这些表面上看起来多元化的融资平台，仍然要以政府信用作为最终的担保。此外，目前的土地一级开发模式，以尚未拿到土地所有权证的一级开发地块作为抵押物进行抵押，其市场波动下面临的市场风险，也是地方政府融资平台需要警惕的风险。
