吴晓灵：谁在买房 谁应保障
　　我现在不是政策的制订者，只能谈一下我个人对一些问题的看法。
　　中国人民银行房地产金融市场分析小组最近发布的 《中国房地产金融报告2009》做了一个2009年个人住房贷款的抽样调查，我认为从中可以看到一些信息，所以借这个机会向大家讲讲我的看法。
　　这个报告选择了东部11个城市，中部5个城市和西部6个城市，除了大连、青岛、深圳三个城市外，其他的都是省会城市，应该说有一定的代表性。从这个报告中我们可以看到住房市场有较大的刚性需求，我们国家现在家庭人口在减少，户数在增加，2008年户均人口3.16人，比1998年减少了13.2%，2008年的家庭总数达到4.04亿户，比1998年增长了26.3%。
　　中国现在面临1981年到1982年、1985年到1990年两个生育高峰的结婚高峰期。按20—30岁为结婚的高峰期算，2005年到2012年是两个高峰期的交集。如果按23岁结婚推算，第一个高峰是2005年，第二个高峰2010年，第三个高峰2013年。从2005年到2012年这个时段，大量的年轻人要结婚。
　　22个城市的购房人对贷款的依赖度并不是非常高，他们购买的支付能力比较强，贷款首付比例均值是37.07%。最有意思的是他们的钱是从哪里来的，这一调查中，总样本中借款人靠自己家庭积累买房的比例是66.84%，20—30岁年龄段的人靠自己家庭积累的比例低于全部样本，只占到51.99%；接受父母、亲戚朋友无偿资助的这一年龄段的要高于全部样本，含两种以上情况的，这个年龄段的也高于全部样本。这就印证了市场上的一句话，公公、婆婆、岳父和岳母共同帮助孩子买住房，在付首付。
　　在高房价下，住房困难户是哪一群人呢？是城市月平均收入三倍以下的居民。在东部城市，城市居民月可支配收入是2004元，借款人的月收入均值是14000元，如果取中位数是7500元，约等于是2004元的三倍左右，凡是能够贷款去买房子的人，他的收入基本上是月均城市居民可支配收入的三倍以上。
　　针对这样的情况，我建议加强租赁房市场的建设，解决购房困难家庭的住房问题。首先是保障性住房，我说的保障性住房概念稍微宽一些，在城市平均收入三倍以下的人群，都应该划在保障性住房的范围之内。如果政府把我们的服务边界做了界定之后，能够通过抵押贷款来获得住房的人就用市场去解决这个问题，而政府应该保障的是我刚才说的这一部分人的住房。
　　对于廉租房来说，可以选择实物配租或者货币租金补贴。经济适用房可以有产权，但是它只能回售给政府，不能有房产增值收益以防止腐败。
　　我想我们还应该规范房屋租赁市场，出台房产税，促进租赁房市场的发展。
　　第一，要建立联网的房产登记系统，为了保护个人私有财产，必须建立严格的财产登记制度，既是反腐败的需要，也是保障每一个公民的财产安全。
　　第二，我们应该用递减式的房产收益所得税鼓励房主长期持有房产。政策的不断调整其实是一种风险，我们应该制订一个稳定的税收政策。比如以五年期为界，一年持有可以征50%的增值所得，以后就可以递减，到五年期以上可能税率比较低，可以跟一般所得税征的幅度比较一致，这样给大家一个长期的预期。
　　第三，在一定居住面积免税的基础上，用累进房产税促使房主提供出租房源。现在我们在强调国民收入分配改革的时候，可以把房产税作为国民收入二次分配的一个工具，在一定面积之内，不管你住多高档的房子都实行免税，这是公民的权利，超过这个面积再征税。
　　征来的税用于保障性住房的建设，这样就可以起到调节国民收入分配的作用。一些有房租收入的人不一定就是很有钱的人，很可能一个人一辈子就攒一套房产，想用房租收入来维持他今后的生活，像这样的人把他的收入纳入到综合税收之后，他就可以免去税收。我们不应该完全打击投资性的购房，但是投资了房子要把房源提供出租供大家来用。
任志强：市场不应负担基本需求
　　　　要实现人均一间房不是满足基本需求，而是扩大基本需求，怎么扩大基本需求，这才有了市场化。真正的市场化要解决的是提高生活质量和超出基本生活需求的房子。基本需求还让大家花那么高的土地出让金买房子吗？满足基本需求的房子应该是不收土地出让金的，比如廉租房、经济适用房。经济适用房不是满足基本需求吗？如果是，商品房就不是。不能两个都是，一个收土地出让金，一个不收。我认为我们的政府就是在这个问题上认识发生了错误才出台了一系列政策告诉开发商要做小户型，符合最基本的低收入需求，你别收土地出让金，没那么高的土地出让金大家不就买得起了吗？为什么不这么做？
　　这里面有一个重大的认识问题，官员认为在城市化的过程中，农民进城必须有房，这是个统计学中的问题，什么叫统计学的问题？最近我们看到重庆希望农民进城，但是全世界的统计数据不分农村和城市，在调查一个人是有房户还是无房户的时候是不管你在哪儿有房子的，你在农村有房子在统计学上你不是无房户，可是我们现在看媒体和舆论提出的是家里有一套房子，城里还得占一套房子，为什么农民占两块宅基地不叫浪费资源，城里人花钱占一块宅基地还被批评得一塌糊涂呢？这政策一定有问题。我们如果按农村计算，全国住房私有化率可能达到97%，租住他人房产人口约为2%，全国城镇普查除了公房以外的，真正私人租赁他人住房比例也是约2%，人都有房子住了还解决什么基本需求？美国和国际惯例的统计中，农村的房子是可以自由交换的，中国的农村改革没有涉及产权问题，只涉及到土地承包制中的收益权问题。所以，农民增加了一个土地收益权就有积极性了，因此，家庭联产承包就获得了更多的收益。可是房子呢？他没有产权，因此不能交易，不能交换。农村人均宅基地面积比城镇大好几倍，所以，我们有16.8万平方公里的宅基地，可是只有3.8万平方公里的城市建成区，这两者一比，差了四倍。为什么美国的统计中农村有房子也算有房户呢？因为他可以把农村的房子变卖了，换一个城里的房子，我们的矛盾在于我们农村的房子是不能置换的，根子在我们土地制度能不能解决。
　　网上吵得最凶的就是80后，因为在农村有房子，在城里没房子，他在城里买房子的时候并没有把农村的房子取消，我们过去是减人不减地，宅基地还在，凭什么你占两份资源呢？包括“蜗居”，他在父母的城市不但有房子，父母的房子还多着，可是他要在另外的城市有房子，根子是在我们的土地制度和不能置换上。
　　刘世锦主任说的一个数据也是统计的问题，房地产投资占社会固定资产投资的20%—25%，这个数字没问题，但是非开发商生产的部分没在房地产开发上，为什么？因为我们有中国大剧院，有央视大楼，这些没列入房地产投资，农村的房子也不列入房地产投资，但是在其他国家，他只有一个统计数字，房地产投资就是房地产投资，不管从哪儿拿的钱盖的房子都是。
　　去年，全国房地产开工面积29亿多平方米，实际上全年的开工涉及到建办公楼、涉及到博物馆、单位建房的等等，一共是49亿平方米，差了十几亿。今年商品房房地产开发前三季度大约36亿平方米，还有三个月的数据没统计出来，一个月1亿多平方米，全体大概有40亿平方米，全国是67亿平方米，因为今年加大了保障性住房的建设，保障性住房的建设投资没在房地产投资里。
　　北京1.1亿万的开户面积，商品房只有6000万，还有近4000万不是商品房。为什么统计学没有搁到里面呢？于是出了很多问题，我们去年城市住宅建成总量为550万套，占全部住宅建设的71.1%，另外，30%哪儿去了？我们保障性住房和经济适用房大部分只占到5%，那30%哪儿去了，实际上我们保障性住房类似于满足基本需求的这部分如果不是用于腐败的话，可以达到40%左右，非常大了。遗憾的是普通老百姓没拿到。所以，我们的制度非常明确地告诉大家，商品房不是满足基本需求，调控商品房政策的时候，一定用的不是满足老百姓基本需求的概念才能解决中国未来房地产市场发展的调控政策，因为它应该更多地注重于解决提高物质消费生活水平，改善住房需求上，满足基本需求，完善不是市场的事。
刘世锦：中速增长与巨大挑战
　　　　“十二五”规划有一条主线叫发展方式的转变，我先讲一个大的判断，今后5—10年，经历了30年高速增长的中国经济，很可能会出现最重要的一次转型。
中速增长期的挑战
　　我国经济正经历从应对危机型增长向常规型增长的转变，今年增长10%可能性很大，明年增长9%可能性也很大，但是中国经济在今后一段时间将会面临一些严重的挑战。
　　第一个挑战是经济增长速度很可能在今后3—5年出现一定幅度的下调。中国经济已经高速增长三十年了，从国际经验来看，高速增长的经济体20年是比较多的，30年比较少，40年几乎没有。我们最近对二战以后增长比较快的三个国家日本、韩国和德国进行了一些分析，发现了一些规律性的东西。这三个国家都是在人均GDP（按照1990年的国际元计算）达到1万美元多一点的时候，经济增长速度开始下降的。中国按照同一个口径来计算，到2010年，人均GDP会达到8000美元。
　　第二个挑战是我们现在面临要素成本的快速上升。一是劳动力成本在上升，现在劳动力供求关系发生了变化，不是局部性、阶段性的，而是长期的；二是价格扭曲或者价格低估的那部分环境和资源成本最终要计入企业成本，这两部分合起来最终造成企业成本上升。
　　第三个挑战是过剩的流动性推动价格上涨。这次应对金融危机使国际国内注入了大量的流动性。最近美国启动了第二轮的政策，通过增加流动性刺激美国国内的需求，现在美国还是通缩，但是这给新兴国家带来了很大的通胀压力。所以，中国今后相当长一段时间将会面临着持续的所谓外部输入型的通胀压力。
　　从国内来讲，我们现在面临的是两个市场，一个是商品市场，一个是资产市场，包括我们的房地产市场，在这种情况下，过剩的流动性到什么地方去？我认为这部分流动性主要是流向需求相对比较稳定但是劳动生产率提高比较慢、供给弹性比较差的物品，主要是具有不可再生、不可移动性，与土地资源关联性比较高的物品——地底下的石油、铁矿石、黄金，地上种的粮食，我们的房地产。
住房保障可发挥市场机制的作用
　　房价要稳住，但是投资还要保持适度的增长，就要形成一个现阶段适合我国国情的多层次的住房供给体系，现在我们提得比较多的是低收入阶层住廉租房，中低收入阶层住公共租赁房，中高收入阶层买商品房。
　　保障性住房政府发挥主要作用，商品住房市场主导。但是现在讲的保障性住房在整个投资中占的比重还是比较低的，在10%以下，前几年是5%左右。
　　我认为，在这个方面其实可以更多地发挥市场机制的作用，首先从政府来讲，土地出让收益能不能主要或者优先用于保障性住房的支持？这样就会形成一种互补的机制。现在有些地方土地拍出很高的价格，土地收益拿来做保障性住房建设行不行？第二，吸引社会资金进入保障性住房建设领域，使之达到社会平均收益水平，政府资金主要用于弥补收益缺口。大量的社会资金也可以进入这个领域，但是社会资金是讲究回报的，可以设置一个社会平均收益的水平，如果有缺口，政府的资金补这些缺口，不一定都靠政府。也就是政府的资金起到一个杠杆的作用，还是要发展用于支持保障性住房的多种多样的金融工具和金融机构。
　　我来自于国务院发展研究中心，但是都是讲我个人的看法。
陈淮：哪一项政策该退出？
　　中国的房地产业还有没有发展前景呢？我想也并不难回答。我们可以没有疑义地说在未来5-10年或者更长一段时间，中国的房地产业仍然是全世界最大的市场，仍然是全世界需求增长速度最快的市场，仍然是全世界需求方的购买力增长速度最高的市场。
　　一方面，我们面对的最大挑战是农民工进城的问题。中国的城镇化率到现在才46.7%，1980年城镇人口只有1.9亿，这已经是不小的成就了，但这46.7%中有相当一部分是伪城镇人口，他们尽管统计为常住人口，但是在城镇中既没有稳定的就业，也没有被福利资源均等化地覆盖，更没有固定的住所，这些人在6.2亿城镇人口中占比超过四分之一，现在城镇中农民工有1.49亿人，城市化和城镇化究竟谁滞后于谁？工业的发展已经迫切需要这么多的劳动力了，他们的社会身份还是农民，恰好说明中国是城市化严重滞后于工业化。什么时候我们没有农民工这个词汇了，我们城市化与工业化才真正走到平衡的程度。
　　另一方面，我们还得进一步完成大多数城镇居民从脱困期向改善期的转变。大多数城镇居民已经住到满足基本住房需求的房子里，我们2009年末有130亿平方米的城镇住房资源，是20年前的6.5倍，但是这个水平人均也不过才20平方米出头，户均60平方米，1990年代六七十平方米可以做到三居室，能够满足多代人分室而居的条件，有厨房厕所，市政管网的支持，但是那个厕所只能叫厕所，不能叫卫生间，最多搁个马桶。这仅仅是满足基本住房需求，大多数居民正在向改善性需求过渡，要求卧室不是放下1.5米的床，而是能放下1.8米甚至2.2米的双人床，卫生间有女主人化妆的地方，房间里有一个多代人公共活动空间。
　　第三，我们要完成中国城市结构调整的发展任务。过去十年，由于历史的原因，我们不得不把城市化的资源、政策过度集中于沿海特大城市，北京开奥运会，上海开世博会，广州开亚运会，这些大的活动至少需要十年的准备时间，这个时代过了，今后十年，重点的二、三线城市，县城和中心镇的建设要快马加鞭才行。
　　房地产业并非没有危机和挑战，大家经常问我政府的政策什么时候退出，我说你问我这个问题就像问我警察叔叔，我什么时候喝了酒就可以开车了一样可笑，我们哪一项政策应该退出呢？利率仍然在25年来最低水平上，即便宏观调控未来5—10年都非常有效，通胀率控制在3%—5%，今后5—10年，我们利率的水平持平于现在水平的机会连5%都不到，高于或者远高于现在水平的机会可能要占到95%。如果利率涨一倍会有多少人还不上月供大家知道吗？我们很多人在过去三年没有想过这个利率的风险，在还月供的支付能力上差不多是顶着嗓子眼买房，开发商也适应这样的政策环境，今天房地产业就是不景气，衰退了，恐怕未来的利率也会高于现在的水平，这没什么退出的问题。
　　过去10年、5年几乎很少有开发商因为经营不善而死，大多数是卷款潜逃，违规占地被查或者假按揭等问题，在过去10年里，市场和市场的参与者主要是和政府在博弈，这并非是一个市场的正常状态。下一个10年，我们进入到市场内部的企业竞争了，在一段时间内不断有一些企业因为跟不上，不能适应相应的政策环境和市场环境而倒台，这个市场才正常。别以为有一部分企业死掉，中国的房地产业就会垮，20年前，那些政府定点的家电企业至今活下来的，大概长虹是仅存的一家，曾经也火爆一时，这么多的名牌家电企业死了，并没有挡住中国成为一流的家电大国。这就是社会的法则。