胡芳洁
　　未来，真的能够像组装汽车一样生产和装修住宅吗？
　　今年10月底，博洛尼整体精装发布工业化住宅精装修战略，根据这一计划，未来三年之内，其住宅装修将绝大部分通过预制化工厂生产来实现，这部分只需现场组装即可，将占据整个装修工作的70%—80%、现场施工将只占20%—30%。
　　博洛尼这一计划，是一项针对住宅开发商的业务，以运用于批量的住宅生产中。而这一大胆计划的背后，是国内住宅产业化进程中出现的重大转变和困难，虽有诸多大企业开始在精装工业化积极尝试，但依靠现场浇注水泥，依然占主体地位。
重大转变
　　对于中国住宅产业化的研究者和先行者来说，提到国内的住宅产业化，首先要提到两个典型的失败案例。
　　一个是上世纪80年代左右的北京前三门大街住宅项目，一个是2007年上海某开发商的住宅产业化项目。这两个项目前者由建筑商主导，后者由开发商主导，但都有一个共同的特点，即都主要通过预制构件的方式，来实现住宅工业化生产。
　　然而，两个项目在使用的过程中，问题很快就出现了，其中最为严重的一点就是漏水问题。家家户户漏水，比率几乎达到了100%。
　　“后来，我们发现，这两个项目的主要问题在于，将主要的精力用在研究S（住宅支撑体）上，而在I（住宅内填充体）上做得不够。”博洛尼旗舰装饰装修工程（北京）有限公司总经理徐勇刚说。
　　“要理解S和I其实非常简单，以汽车为例，汽车是一个完全工业化的产品，结构唯一需要解决的问题就是防冲撞，对于购买者而言，主要是关注填充体，即部品和各种功能的东西。房子也是一样，结构主要涉及到抗震问题，其他功能，都是填充体来实现。”徐勇刚表示。
　　国际上的成功经验使得国内的研究者逐渐认识到，对住宅支撑体和内填充体进行分离并对二者进行工业化生产和有效衔接，是住宅产业化成功推进的关键。
　　过去国内的住宅工业化尝试，主要集中在支撑体的工业化上，忽略了对填充体的关注。工业化住宅精装修系统，解决的正是填充体I的问题。
　　2009年，万科在其北京项目万科中粮假日风景中，拿出B3、B4两栋楼作为住宅产业化的实际成果，推向市场。S和I的比重已经达到了5:5的比例，这与万科此前的产品相比，已经是重大的进步。
　　而在住宅产业化较成功的日本，其建筑的成本结构，S和I的比重约为30%-40%：70%-60%。
　　伴随着研究者和实践者的进步，住宅产业化政策取得了突破性的发展。今年10月16日，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心发布了“关于印发《CSI住宅建设技术导则》（试行）的通知”，在这一国家层面的指导导则中，第一次明确提出了将住宅支撑体部分和填充体部分相分离的住宅建筑体系。这被业内认为是住宅产业化推进的重大变革。
困难
　　这就不难理解博洛尼为何此时力推其工业化住宅精装修系统。这套系统，解决的正是住宅内填充体I的问题。
　　实际上，博洛尼对工业化住宅精装修系统的研究和实践也早已开展。早在2006年，博洛尼就参与了万科东莞松山湖住宅产业化研发基地的项目；而全国第一个实现内装修完全部品组装的雅世合金公寓，博洛尼也深度参与了其中的工业化住宅精装修部分。
　　但谁曾想到，在雅世合金项目中，博洛尼做的是赔本买卖。
　　雅世合金公寓共有8栋楼、接近1000户，该项目是中日技术集成示范工程，按照住宅结构体(S)和居住填充体(I)完全分离理念进行设计和建设，并实现了100%的产业化装修。
　　“做雅世合金项目，我们并没有赚到钱，而是赔了几百万。”徐勇刚说，“但我们觉得值得，一方面参与国家试点项目积累了经验，另一方面还增加了技术储备。”
　　博洛尼参与雅世合金项目的成本，超出了预计的20%以上，主要在技术研发投入、产品成本上。“一些材料和部件，本来以为可以用国产的，但最后还是用进口，如树脂螺栓（一种实现保温墙体和内装饰面的连接的部件）、分水器系统等部件都采用了进口产品，因为国内没有成熟产品，而这些环节一旦出了质量问题，后果会很严重。”
　　据了解，雅世合金工业化精装修成本约比传统装修高30%-40%。“贵的原因有几个方面，现在大量产品需要进口，如一些连接件、管线，国产化率只能达到70%；量太少，目前国内实现100%工业化装修的项目，只有雅世合金一个，而且产业链不成熟，这些都导致成本增加。”
　　阳光100曾经在其天津项目的墙体系统等精装修部分与博洛尼有过合作。“博洛尼有很强的研发能力，是国内住宅产业化精装修的先行者。目前产业链配套不足的情况的确存在，而且缺乏规模效应，这都是需要面对的问题。”阳光100常务副总裁范小冲表示。
　　“无论是博洛尼，还是万科、雅世，都面临这样的情况，所以大家都做得很累。”徐勇刚回顾雅世合金的制造过程时说，因为成本的缘故，这也使得这套系统，只能在高端项目中使用。“如果成本降到2000元/平方米，推广的范围就会更广，一些中档项目就可以采用这套系统了。这可能还需要3-5年的时间。”
　　万科、雅世、博洛尼的实践已经证明，住宅产业化单靠企业自发的推进来实现，是不现实的。政府必须在其中扮演更为积极的角色。今年3月29日，北京市住建委发布“关于印发《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》的通知”，其中规定：对于产业化住宅，奖励实施产业化的建筑总面积的3%。这就意味着，这多出的3%建筑面积，不用缴纳土地出让金，相当于零地价。
　　博洛尼的工业化住宅精装修体系，还在推进的过程中，从今年3月至今，徐勇刚见了近百家一、二线的开发商。
　　“这大半年，给我最深的一个感触就是，几乎所有未做过精装修的开发商，都在研究精装修；做过精装修的开发商，都很关注工业化住宅精装修。”徐勇刚说，目前正在与博洛尼进行洽谈的、计划开展工业化住宅精装的开发商已超过10家。
　　但开发商的兴趣，并不意味着产业化精装修的市场就起来了，这还需要真金白银的投入以及克服困难的意志。徐勇刚也表示，现在对合作企业的选择也很慎重。
　　真正符合条件的合作者并不多。
　　目前，博洛尼已经获得了一个新的合作者。金都集团位于厦门的项目金都海尚国际，已与博洛尼签订了合约，整个项目将实现60%-70%的工业化装修，目前已经进入了前期规划咨询阶段。
　　“工业化住宅精装修未来肯定能赚到钱，也肯定是整个行业的必然发展之路。”徐勇刚说。