邬琼
3月16日一早，中天城投（000540）董事会办公室主任黄文便赶去参加贵州省政府召开的保障房会议。
一周前的3月9日，该公司与贵州省签订了200亿元保障房项目投资框架协议，未来5年内，中天城投将参与贵州省9市，共1000万平方米的保障房项目。这是当前国内房地产企业公开与政府签署的最大一笔保障房投资协议。
“一些项目会在年内展开，而且今年上马的规模可能会比外界想象的更大。”黄文对本报记者说。中天城投初步计划今年在贵阳市开工保障房项目83万平方米，贵州全省开工量超过100万平方米。
在当前房地产市场调控前景未知且保障房游戏规则尚未明朗的情况下，中天城投积极坚定地杀入保障房建设领域，经过了怎样的利益盘算呢？
公租房
根据中天城投与贵州省政府签署的相关协议，中天城投将专门成立公司负责保障房的开发。
据本报了解，贵州省正将保障房建设的重点落在公租房建设上，原因在于持有型公租房回报率颇高，便于引入开发商进行开发。未来五年，中天城投将承担贵阳市一半公租房的开发，预计回报率可以达到8%。
公租房的供应对象主要是收入层次高于廉租房标准，但又无法购买经济适用房和限价房的“夹心层”过渡性居住需求。同时，公租房并不完全针对本地户口居民。
中天城投董秘李俊认为，公租房的主要租赁群体多为进入城市就业不久，尚不足以买房的“小白领”阶层，有很强的消费能力。虽然目前贵州省及贵阳市尚未出台对租赁公租房群体的资格限制，但中天城投预计，当地就业一年以上，且有相关纳税及社保缴纳证明的外来人口均可租赁公租房。
“如果政府不回购的话，1000万平方米，20万套公租房，在我们进入的城市，即便以低于现有租金水平20%—30%的价格出租，每年也可以为我们带来3亿—4亿元的租金收入。但公租房有建设周期，未来城市租金价格还会上涨，所以就全部公租房本身而言，3%的利润是可期的。”李俊说。
回报并非仅仅如此。中天城投认为，公租房回报的核心在于其商业配套，新进入城市并有稳定就业的群体具备一定的消费能力，因此对社区商业配套的需求极其巨大。
“参考广州城中村改造模式的话，你会发现公租房商业配套大有可为，但是因为公租房社区统一规划，其商业层次可能较城中村更高，回报率也将更高。”李俊对本报表示。
正是在此基础上，李俊认为，如果政府在公租房社区规划当中有足够的商业配套，开发商无论是持有或出售，公租房租赁群体的消费能力都足以支撑商业配套的租金或售价。
“也许卖商业配套就足以满足所有开发成本，日后公租房租金收入可能就是净利润了。即便是持有，其回报率可能还较一般商业地产的租金回报率高。”有贵阳房地产业内人士对本报表示。
如果公租房建成后，政府委托房地产企业经营，除土地是政府划拨无需支付土地出让金之外，地产企业还将享受免除营业税等一系列税收优惠。同时，如果物业管理同样委托房地产企业经营，政府还将向其支付2%的管理费用。在中天城投看来，这2%的管理费用亦可通过成本控制形成利润。
“8%的利润是较为保守的估计。”上述贵阳房地产业内人士对本报表示。
杠杆效应
事实上，作为政府委托性质的持有型物业，公租房一旦形成社区效应，并有稳定租金回报之后，商业操作方式颇多，此种杠杆效应对房地产企业诱惑极大。
“目前银行对公租房还在观望阶段，但可以肯定的是，因为国家支持，公租房建设贷款是没有问题的，且还款期限较长。”有中天城投内部人士对本报表示。
对于公租房的贷款期限目前各个银行并不统一，但与传统的房地产开发贷不同，公租房贷款还款期限往往可至10年以上，其中国开行还款期限甚至可达20年，且公租房贷款利率均可较普通贷款利率有所优惠，目前已知部分银行在给重庆公租房的贷款利率较基准利率下浮10%。
但当前公租房贷款往往由政府信用担保或者企业信用担保，因此几乎可以视为无担保贷款。这意味着，在无担保贷款的基础上，公租房后期杠杆效应明显。
“在政府没有对公租房建设贷款做出严格限制之前，公租房可利用的杠杆很多。”中天城投内部人士对本报表示。其认为公租房建成并产生租金收入后，无论是以物业形式进行再抵押贷款，或是以公租房未来租金收入作为抵押向银行贷款都是有可能的。
“如果政府要产权，我们只是委托经营的话，我们能够以10年或20年的租金收入作为抵押向银行贷款；如果我们拥有产权，仍然按公租房租金政策收取租金的话，那么租金收入和公租房本身均可作为抵押品获取贷款，现在最大的不确定性是，框架协议中并未明确公租房的产权归属，这还需要和政府进一步协商，我们获得产权的可能性也非常大。”上述中天城投内部人士对本报表示。
换言之，对于中天城投而言，建设公租房意味着，在银行提供建设资金，自身无需分文投入，且还贷期限长达10年以上，利率低廉的情况下，他们可以利用公租房或其租金收入向银行抵押换取贷款以补充公司的经营资金。
“社区一旦形成，商业开始成熟，公租房的估值将会被放大，这样其杠杆作用随之被放大，可以套现的资金也更多。”贵阳房地产业内人士对本报表示。事实上，有消息称，中天城投与贵州省政府达成的协议是：公租房建成之后，每三年可按普通商品房租赁市场状况，调整一次租金。
这意味着一旦公租房租金上调，其租金回报率预期形成，以租金作为抵押的杠杆亦可放大。
“还不仅仅是金融杠杆，土地杠杆的效应也是明显的，中天城投一旦通过保障房进入贵州其他地市，意味着政府可能会以矿产、旅游及商品房用地的其他资源对其进行补贴，此中回报不可估量。”上述贵阳房地产业内人士称。
“在规则没有确定的情况之下，公租房可操作的空间很多，所以此时我们进入，一旦游戏规则既定，可以想象的空间就没有那么多了。”李俊对本报说。
