廖杰华 刘真真
　　3月22日，招商地产发布2010年全年业绩，公告显示2010年招商地产实现营业收入总额为137.82亿元,较上年增长36%；归属于上市公司股东的净利润20.11亿元,较上年增长22%。
　　针对公司业绩，有西南证券分析指出公司业绩实现略低于预期，而与招商地产并称为“招万保金”的其他三家房企则似乎都有着不错的业绩，招商地产2010年实现销售额146.25亿，与去年基本持平。招商地产董事长林少斌指出，公司要的是有质量的增长，是能够给股东带来利润以及净利润的贡献，而不是单纯追求销售量。
　　招商地产作为一家龙头房企，虽然在10年内已经由最初规模的40亿跃升至600亿，相应利润也翻了10倍，但相较于万科、保利等其他企业的发展速度，仍不免有“发展过慢”之嫌，甚至有声音直指招商已经 “被甩出第一梯队”。 林少斌接受访谈时坦言“对这种状况我们自己也不太满意”，同时他也持有另外一个观点：虽然在销售额及土地储备量方面，招商并不占优势，但一旦出手拿到的土地均处城市核心区域。他表示：“这些土地的开发速度都是要保证效益、保证更高回报的开发速度，个人认为必须从长远来看，再过十年再下定论可能更好。”
　　目前，招商局集团已提出“继承、创新、跨越”的未来十年战略，作为洋务运动的引领企业以及目前硕果仅存的百年老店，所谓“跨越”的意义在于一方面是要继承过去百年积淀的人文底蕴，另外一方面是要延续过去十年来集团快速发展所带来的成果积累，要实现这个跨越，招商地产无疑是集团战略布局的重头戏。林少斌表示：“2018年公司计划实现1000亿销售额，我们的目标是2020年进入前十强。”同时，他还指出：公司未来将会有一系列变化，一方面是有集团大股东予以诸多资源的支持；另一方面公司也将加快规模化发展的步伐，积极参与集团内外合作伙伴的战略协同，挖掘商业地产、金融地产的发展机会。目前，公司也正在着手研究各类产品和洽谈工作，估计上半年就会有行动。
访谈
　　四年再造偏保守
　　经济观察报：去年你是总经理，现在是董事长，从总经理到董事长，对你而言改变的是什么？
　　林少斌：总经理更多关注执行层面，而董事长重点会放在公司战略规划和长远规划。对我而言，这段时间最重要的事情是做公司三年、五年、十年发展规划。三年的事情必须办到，而且要落实；五年是中期目标，如果五年目标达不到，十年就很难办；十年可以说是长期，但实际上也只是弹指一挥间。
　　去年我们讲四年再造一个招商地产，鉴于现在的调控形势，估计会有影响，但这对所有业内企业都是一样的。总的来说，我们认为城市化仍然是国家经济发展最重要的驱动因素，并将为房地产及其相关产业带来发展机遇。就自身发展而言，四年再造偏保守，可能较准确的应该是三年再造。
　　经济观察报：如何衡量三年再造最终能否实现？
　　林少斌：现在的房地产业舆论导向似乎更关注追求销售规模，对于这一点我持保留态度，我们需要更多地关注有质量的增长，更多地鼓励给股东和社会创造价值。对于再造招商地产，我希望各方面指标都翻一番，最重要的是利润要翻番。正在制定的三年、五年、十年规划，跟以前最大的不同是将大幅提速。但不是单纯追求销售量，而是追求利润，追求股东回报。
　　经济观察报：过去几年招商地产受到的最大批评是慢，你怎么看？
　　林少斌：确实，最近一两年我们受到了这样的批评。过去十年，也是我担任总经理的十年，公司规模效益都翻了10倍，应该说就自身而言，并不慢，按照企业正常的增长速度来说，也不慢，但跟某些同行比，显然别人增长得更快，这是未来发展中我们会更要关注的问题。我们一方面感受到了同行跨越式发展带来的压力，但另一方面也觉得如果我们自己的管理能力和管理水平做得比较扎实，抗风险能力就会比较强，这点还要继续坚持。招商局集团经历过1997年亚洲金融风暴和2008年金融海啸这两次冲击。第一次几遭灭顶之灾，第二次基本上没什么损失，很大程度上就是因为近年来比较注意“规模、质量、效益”的均衡，带来了较好的抗风险能力。
　　在发展的过程中我们时刻注意风险防范。这种理念，在一个行业高速发展的时代也许会显得保守，但是在一个行业大调整的时代，可能是有效的。
　　经济观察报：未来十年，大股东招商局会在哪些方面实质性地支持招商地产？
　　林少斌：我觉得大概分三方面。
　　第一是资源，大股东拥有较多土地资源，包括大家熟悉的蛇口工业区和漳州开发区；另外，大股东在各个产业里面拥有一些土地，比如蛇口太子湾的开发实际上是码头的改造，就这点而言，招商局在全国拥有很多这样的码头，随着时代的变迁，经济增长方式的转变，很多土地都可以集约再利用，这些都可以改造成为综合开发用地。
　　第二是金融和产业的互动，这是招商局的特点。招商局旗下的金融业实力强大，同时兼有金融业和实业的产业格局。现在招商局内部正在启动一个地产金融工程，充分利用境内、境外两个融资平台，把很多金融产品和地产直接对接，比如产业基金，信托产品、REITs等。
　　第三是薪酬激励机制，要做前十名，就必须有前十名的薪酬，但薪酬体系一直就是招商地产的小弱点。我们目前正在研究可行的激励办法，包括项目超额利润奖励机制等等，必须逐步向市场水准靠拢。
　　经济观察报：在招商局现有的庞大资源中，招商地产能承担多少？
　　林少斌：住宅方面肯定会给招商地产更多担子和压力，这很清楚；商业地产方面要看公司自身的发展能力，我不认为招商地产会把所有的资金都用到商业地产上，需要有一个合理的比例并动态优化。我的看法是，招商地产的商业布局要在全国铺开，把品牌打出去。
　　经济观察报：在融资方面，招商地产是不是具有天然优势？
　　林少斌：虽然各银行都在缩紧信贷，但招商地产的情况还比较理想，融资渠道也比较多。
　　经济观察报：在融资上，招商局系统能给多少支持？
　　林少斌：从量上很难说，招商局探索金融和产业的互动，将提供一个新的发展方式。我们会设计一些金融产品，吸引投资者来投资，实际上，境外的流动性是比较充裕的，如何想办法让海外的资金介入，是一条很好的路。
　　经济观察报：地产金融方面有无具体计划？
　　林少斌：有很多，现在不好说，各类产品我们都在前期研究设计中。有阶段性进展会公告的，预计上半年应该会有动作。
　　海外的产业基金是美元，进来之后在两方面产生利润，一是项目利润，一是货币升值，因为人民币升值已是共识，所以这能吸引海外投资者，也是未来的重要一个渠道。同时，我们也会继续跟国内保险资金探讨合作的可能，也会研究信托产品，以支持商业地产的布局。
　　实际上，这就是集团支持我们的第二方面，地产金融工程。
要提速和放权
　　经济观察报：薪酬一直是招商地产的弱项，下一步会如何改革?
　　林少斌：如果正常值是100分的话，我们大概在70-80分位。我的看法是，如果定位想做前二十名，就按二十名设计，要做十名就得按十名设计。今年我们提出要提速，给大家压的担子就会比较重，下面就有人提出来，“我可以干，但你要给涨工资”，我觉得这个合理，集团也在支持我们往这个方向走。
　　经济观察报：你一直说的提速会是多少？
　　林少斌：今年，招商地产设计标准模板的周转率是0.5，就是两年一个来回，从拿地到干完两年，整体的周转提速超过100天。
　　经济观察报：管理架构会随着提速调整吗？
　　林少斌：也会发生改变，我们会放权。项目操作的相关权责直接下放给城市公司，地区总部只是监督、指导、协调的部门，不是直接操作。放权后，项目上的事，只有两件要到总部来批，第一总体设计方案，批完后给项目自己去干；第二个是成本，我要批一次，一平方米多少钱，总共多少钱，分几年花。
　　以前，销售定价也要来总部报告，现在不用了。如此大幅度的放权也是配合提速的，现在行业平均周转率是0.3，我们按0.5来设计，这就是为什么前面你不能说慢，要再看十年，因为招商地产需要这样一个过程去积累，今年我们的销售额目标200多亿，2012年希望到300亿，1000亿的指标8年实现。
　　经济观察报：在千亿规模的目标下，住宅和商业如何平衡？
　　林少斌：我们现在的比例是8：2，三年后可能要调到7：3。中国现在城市化率是48%，一般70%是个坎，城市化率每年大概提高1%，也就说做开发还有20年的好时光，但在这条线上，住宅是递减的，商业地产要递增。随着商业越来越多，大多数公司要转型成商业地产公司。之后再进入一个阶段，以一种服务型的房地产去做生意。
　　经济观察报：招商地产的第一轮全国布局即将进入收获期，第二轮怎么打算？
　　林少斌：第一，会进入比较多的新城市，使整个的产品结构更加均衡；第二个就是布局商业地产，基本上以二线城市为主，个别三线城市、一线城市要看机会；住宅开发就二、三线为主，一线、二线都会兼顾。
　　经济观察报：今年会怎么拿地？
　　林少斌：我认为今年是拿地的好年份，会有大量的地以底价成交。我们更看重成片开发，招商局以产业协同的方式进入，地方政府很欢迎，房地产由我们来做，其他产业让招商局旗下的兄弟公司来做。但招拍挂的机会，如果你能抓到的，基本都是底价成交的，就会好很多。今年我们连大股东的地，投入可能在150亿元左右。一年卖150亿楼，买150亿地已经很多。
　　经济观察报：大股东的注资和市场拿地方面，各占多大？怎么协调？
　　林少斌：我们1000多万平方米的地，大股东注入的占比不多，大概10%。大股东的地，如果只是蛇口和漳州，我觉得在总体中的占比还会下降，因为我们会做得更大。
　　经济观察报：有没有其他的拿地方式？
　　林少斌：收购合作很重要，但是招拍挂是最干净的，最快的。