胡芳洁
　　2007年，只是土地一级开发商的北京中建恒基建设投资有限公司，在没有获得国有土地使用权、也没有预售许可证的情况下，采用会员入会的方式开始销售丰台区王佐镇西王佐村的“银河星座”项目房屋。
　　4年后，该地块公开拍卖花落别家，所谓的房屋成了泡影，今年5月5日，当初的“会员们”，被告知只能接受退款的方式；4年过去了，房价早已今非昔比，限购政策的加码，都让一些购房者的购房梦想变得遥遥无期。
　　这群失望的“会员”背后，是一个一级开发商和一块土地跨越近十年的纠结历史。
　　对于买家而言，无论售楼处有多么炫目的摆设、售楼员多么诚恳地承诺其现在的程序瑕疵仅仅是一个过一段时间必能解决的“小问题”……这些都有可能成为买房梦破碎的“隐形地雷”。
　　未拿地，先卖房
　　购房人赵女士，就是当年通过入会的方式，认购了“银河星座”一套房屋，并为此支付了20万元的会费。
　　赵女士对本报表示，早在2007年4月，该项目就开始公开打广告卖房，并且在项目所在地建了售楼处，售楼沙盘、宣传手册等都有。
　　因为该项目还没有拿到国有土地使用权证，也没有预售许可证，因此当时买房需要通过入会的方式选购房屋，根据会费的不同，享受不同的优惠，等开发商手续齐全后，再办理商品房买卖手续。
　　赵女士选购了一套136平方米的房屋，缴纳了20万元的会费，按其会员等级，该房屋价格为4360元/平方米。
　　据了解，购房者缴纳的会费分3个等级，分别是20万元、30万元和50万元。本报采访到的另一位购房者吴女士，选购了一套126平方米的房屋，缴纳了50万元的会费，相当于一次性付款，房屋价格更为优惠，为4100元/平方米。
　　尽管该项目手续不全，但还是能够吸引购房者到此采用入会的方式买房，其中价格相对较低，是一个重要因素。赵女士表示，当时她也去过周边其他项目看房，她记得看过一个精装修项目，价格是5100元—5200元/平方米；一个毛坯的现房项目，价格是5000元/平方米。
　　银河星座当时的会员价格，每平方米售价都只有4000元出头；此外，因为售楼方中建恒基是该地块的一级开发商，他们对会员承诺土地证、手续都在办理中，肯定没有问题。这些因素，都成为促使购房者选择入会买房的原因。
　　赵女士入会购房以后，根据约定，交房日期是2007年12月31日。然而，这一天并没有如期交房。
　　到2007年底，房屋并没有修建出来。赵女士通过询问，得到的答复是以后会给补偿或是减免物业费。“就这样，总是无限期的拖延。问的时候，老是说土地证没有办下来。”赵女士说，“不过每次都说没问题，只是时间早晚的关系。”
　　直到2011年4月31日，赵女士再去询问，开发商还是表示让赵女士耐心等待。
　　然而，短短5天之后，事情就变了。5月5日，会员收到中建恒基发来的一条短信，大致内容为，其经过努力仍未取得二级开发权，且与二级开发单位合作事宜无实质进展，请会员在5月15日之内办理退会手续，按20%年利率支付利息。这引起了购房者的极大不满。“等了4年，就等来这个结果！”购房人吴女士说，“我之前也曾要求过几次退房，但是得到赔偿非常少，后来房价越来越高，我们也没退路了。”
　　目前，该项目的会员中，能联系到的散户有50多户。据一些会员介绍，还包括一些采用单位团购的方式入会的，目前数量不详。
　　根据开发商5月15日的最后退款期限，如果在此之前没有退款，将不再按20%的年利率，而是按活期存款利率退款。目前，根据本报采访会员了解的情况，他们都已经在5月15日之前接受了退款，并解除了之前的约定。
　　目前，该区域周边的房价，以王佐镇南宫地区的汤泉墅为例，价格约为2万元/平方米。这对于这些2007年的购房者来说，已经难以承受；而且因为限购政策，一些会员也失去了买房的资格。
　　土地问题
　　作为该项目的一级开发商，北京中建恒基建设投资有限公司对该地块的运作，跨度近十年之久。
　　该项目所在地丰台区王佐镇西王佐村村民对本报表示，该地块早在2001年，就被村委会收归集体管理，村民停止耕种该土地，而中建恒基此时就已开始介入该地块的开发。
　　确凿的证据则显示，到2003年，中建恒基已与西王佐村签署了征地协议——北京中建恒基建设投资有限公司文件中建恒基房［2005］008号名为“关于申请土地一级开发的报告”，其中有一段内容为“该地块我公司与西王佐村于2003年7月签署了征地协议”。
　　就当时的情况而言，中建恒基的打算很容易看出来，先做一级开发，再通过协议拿地的方式，做二级开发，建房销售。
　　但是这个时候，时间已经快到2004年。按照国土资源部发布的71号令，2004年8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。
　　8·31大限改变了一切。
　　中建恒基对该地块的二级开发权，已经不再是确凿无疑的，而是必须通过公开竞争才能获得。实际上，错过了土地协议出让年代的中建恒基，此时，连一级开发的相关手续都还没有办妥。
　　2005年，其向北京市土地储备中心递交“关于申请土地一级开发的报告”后，直到2005年12月21日，才得到批复，获得了对该地块已经一级开发的授权。此时土地协议出让的年代已经远去。
　　但是，中建恒基对该地块的二级开发权，一直抱着非我莫属的态度，作为一级开发商，他们本身也具备一定的拿地优势，。
　　“我们对这块地不但很有感情，而且也尽力了。对于二级开发权，我们是抱着势在必得的态度，而且这一态度从未发生过转变。”近日，“入会卖房”事发后，北京中建恒基建设投资有限公司一位负责人对本报表示。
　　事实证明，在土地公开出让的年代，众多实力更强、抱着同样强烈拿地愿望的一级开发商，最终都在二级出让市场上铩羽而归。然而，中建恒基却依然在这一假设的基础上，冒险迈出了提前卖房的一步。
　　2007年4月，中建恒基以低于市场价的价格，吸引购房者通过缴纳会费的方式买房。实际上，直到2009年11月，最后几户拆迁户搬离，中建恒基才完成该地块的一级开发，这距离其“入会卖房”，已经过去了两年多的时间。
　　随后，西王佐村这一地块经历了三次出让。
　　2009年12月16日，西王佐村地块在北京市土地储备中心上市交易，但是由于该地块在前期征地时存在争议，村民王建清等5位村民代表在交易现场阻止土地出让，村民表示该地块一级开发为非法开发，请投标者不要冒险投标。这导致出让被搁浅。
　　直到一年之后，2010年12月16日，该地块又在土地储备中心以招标方式上市，但由于3家参与企业报价都低于16亿元的底价，该地块流标。
　　2010年12月30日，该地块再次以挂牌方式出让，唯一一家参与企业中铁集团以16亿元的底价，获得该地块。
　　如果中建恒基能最终摘得该地块，其提前卖房的问题，就能够得到解决，然而其并没有摘得该地块。
　　“前两次出让，我们都参与了，而且我们报的都是最高价。”中建恒基上述负责人表示。不过，其是否有参与报价以及其报价价格，本报现在无法得知。
　　不过该地块第三次出让，中建恒基没有再参与。
　　“最后一次的底价是16亿元，价格太高了。”这位负责人说，“这块地我们开发了这么多年，但拿不拿地并不是感情的问题，价格是一个方面，政策调整也是原因，而且中铁集团是大型国企，他们拿了地，使得中建恒基与中铁有进一步合作的可能性。”
　　该地块在最后一次出让时，要求配建5万平方米的定向安置房。这实际上也增加了该地块的开发难度。
　　中建恒基上述负责人表示，对于“入会卖房”事件，公司目前正在接受政府部门的调查。
　　就此本报记者联系了丰台区房屋管理局，该单位市场部一位工作人员表示，这件事已经调查得差不多了，正在处理中，结果很快就会出来。但至于会如何处理，该工作人员表示，这需要等待最终结果的发布。