李晶
　　1994年，好莱坞影星尼古拉斯·凯奇主演的电影《第一夫人的保镖》中有这样一个情节：前美国第一夫人查莉丝的儿子请求母亲做自己运营的养老地产项目的代言人，为旗下的高档养老公寓大打广告。那时候，中国人的养老理念还停留在“养儿防老”上，而在十几年后的今天，养老服务已经成为中国房地产商新的金矿。
　　2007年底，在房地产行业摸爬滚打了十几年的浙江房地产商——乐成集团请专业市场研究机构做了为期三个月的调研，集中在北京、上海、杭州和海口四个城市，围绕老年人的服务需求、生活习惯、地区消费能力等等，一共采集了一千几百个样本。
　　2008年，用了几乎一整年的时间，乐成养老投资总经理高峻松带领团队将全球各地的高端养老院跑了一遍，从美国到日本、德国、法国。在日本横滨，高发现那里的养老院硬件水平建得比国际五星级酒店还高；在美国加州，养老公寓则完全是家庭化的氛围，老人在那里社交、娱乐，他们不再是被同情与救济的对象，而是一种有身份的象征。“美国高端养老公寓收费是6000美金月费和30万美金的押金，相当于美国一个中产阶级的家庭收入。”高峻松回忆道，“到了日本，我就更惊讶了，入住费是100多万美金，很多老人先买下却不住，他怕将来买不到了，养老地产已经升级为一种投资。当时，我们就意识到，养老服务业会是下一个金矿。”
　　七星模式
　　让乐成集团最后下定决心进军这个市场的是这样的一组数字：根据国家人口计生委数据，2009年，全国60岁以上老年人口已达1.6714亿，比上年净增725万——这是历史上老年人口比重增幅最大的一年，而中国是全球人口老龄化趋势最突出的国家之一。 据预测，2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，仅到2015年的未来5年中，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%，而在2010年我国老年人总体消费就达1.4万亿元。
　　从2008年开始，“乐成养老”开始陆续在上海、天津、深圳、大连、厦门、青岛等一线城市拓展连锁布局。目前，其在北京双井CBD地区、浙江慈溪、海南海口名为“恭和苑”的高端养老公寓已经基本建成。“乐成养老”计划在未来三年，以连锁自营方式，在北京、上海、浙江、广东等地区投资发展十多家“恭和苑”。“养老是一个服务产品、社会产品、文化产品，从供需方面来看，这个市场的空间巨大。”高峻松勾画道。
　　2002年，乐成集团拿下了从北京双井到西大望路50多万平方米的土地。不过，选择在闹市区开发养老项目，这多少让人不解。高峻松的解释耐人寻味：“人们普遍的逻辑是，老人退休后应该去青山绿水的地方休养。但我们经过研究之后的结论是，老人对人际交往的需求甚至比年轻人更强烈，从社会学的角度来说，社会退出就意味着不会再去参加密集的社交生活，然而老人更喜欢热闹，更不能脱离以往熟悉的生活环境，他们更注重避免社会隔离感，不希望被社会抛弃，所以，我们并不是偶然将项目选择到了CBD。此外，这里交通环境好，方便亲朋好友探望，并且我国优质的医疗资源都是分布在城市中心。”他强调，商业成功往往就是要打破习惯思维模式。
　　“乐成养老”最终选择借鉴的是美国模式，即根据每个老人的个性化需求为其做个评估，不单是身体状况，还包括精神、社会交往、财务状况等等方面，然后制定个性化的生活照料计划。
　　最初，“乐成养老”的员工对客户家庭拜访面谈，进行需求评估，随后量身制定照护计划，紧接着根据实际情况，特别是老人的爱好和性格，选派最合适的照护人员，提供的服务包括陪伴和家务、行动协助、个人卫生护理、轻度锻炼等。而整个护理团队不仅包括护理人员，还有社会学和心理学背景的照料人员，整个公寓的设计也充分体现了个性化与细节化，比如对有宗教信仰的老人提供了净室，即祈祷、冥想的场所。按照高峻松的说法，“恭和苑”要打造的是“七星级”养老服务。比如在硬件设施方面，楼道内设有轮椅坡道、医用电梯，房间内随处安装紧急呼叫装置和可以双向开启的卫生间门等，充分保障老年人的安全；配备适合老年人使用的定制家具，帮助老年人站立、起身的沙发和床等人性化设计等等；而在软件方面，则实现了“无盲区但无干扰”的“影子照护”。
　　“高端养老服务业最初会从小范围的老人开始做起。”高峻松说，“最初可能只有有钱人消费得起，但在短短几年间就可能变成了普通的大众消费品。伴随着中国经济的快速发展，养老服务业会逐渐被大众接受。”
　　盈利难题
事实上，国内众多房地产商已开始纷纷关注养老概念。在2010年底，万科斥巨资挺进养老地产市场，与此同时，泰康人寿、中国人寿等险资也开始涌入。之后，外资也开始行动，总部位于美国的城堡投资是一家掌管着约440亿美元的对冲基金公司，正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产。此前，北京首创置业就与河北某集团联手投资70亿元，开发总建筑面积近200万平方米的养老项目。
　　如今，海南已成为了养老地产的必争之地。房产商吉粮集团计划斥资约35亿元开发在海南的养老地产项目“木色湖”。吉粮集团董事长柴异表示，“很多人早有梦想能去海南养老，因此我们迅速采取了行动。”在长沙，“康乃馨国际老年生活示范城”成为该市首个老年社区，填补了养老地产空白地带。而另一家本地发展商华盛麓峰集团亦在不断加快对于养老地产的研发和投入。这些房地产商都看到了中国的人口正在向老龄市场转移的商机。
　　养老地产虽然是一个美丽新世界，但是风险也很大，问题就在于盈利方式以及过长的投资回报周期。在高峻松看来，养老社区虽然颇具市场潜力，但其整合仍然需要时间。事实上，对于这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。
　　对于收费模式，“乐成养老”采取的是月费制，包含吃住等基础护理在内，平均每位老人的月花费在1.5万元左右，而对于老人生活过程中发生的医疗费用并不包括在基本月费中。“我们的商业逻辑是打造国内高端养老服务的标杆，通过服务本身的品质和盈利能力实现各单体项目的自我滚动，通过连锁经营优化成本和实现资金杠杆。”高峻松说，“北京、上海老年人的平均预期寿命是82岁到83岁之间，而他们一般会在75岁左右考虑搬进养老院，理智地说，老人在世时间还有七八年左右，这样总的预期养老支出也就100万左右。在北京、上海这样的大城市有150万到200万资产的老人其实是非常多的。”
　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在谈到世界及国内先进的“老年地产”开发经营模式时曾表示：“其实老年地产有很多模式，比如美国有独立室、护理室、住宅区陪护等很多种模式，开发模式也分为出租、出售两种，中国上海的‘亲和源’、威海的‘颐和园’以及鄂尔多斯的‘鑫海’都是非常典型的成功案例，这个领域大有可为。”
　　聂梅生认为养老地产的回报率起码在15%上下。她指出：“按照10%来测算，2010年需要投入16000亿，月租金如果是4200块钱，每套年租金大概是5万元，这样的产出占未来房地产市场的3%-5%，回报率起码在15%上下。”
　　除了盈利，摆在房地产商面前的难题还包括缺乏开发与运营的经验，只能“摸着石头过河”。如何解决现实的“高房价，老年人无法承担”的问题，就目前社会已经有的养老产品来说，高峻松给出了“以房养老”的说法，他指出，就目前的市场销售价格来判断，一套房子的市价将会在100万-200万元左右。如果将房子卖出，加上老夫妻两人的退休工资，那么“他们的生活并不会太差，缴纳会员费与年费应该绰绰有余”。
　　尽管如此，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，采取“销售＋持有运营”的方式运作更为现实。“未来养老社区模式一定是多元的。”一位房地产开发商人士表示，老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。但老年地产仅仅是养老服务的一部分，为了避免出现“有人建、没人干”的烂尾局面，服务运营需要开发商高度重视的可持续发展能力。正如高峻松说：“养老地产目前还是中国地产开发的一个空白地带，非常不同于普通住宅地产项目。老年社区的前期投入量大，资金回收期较长，因此真正深入去做的人并不多。”
朱岗旗 金马甲产权网络交易有限公司助理总裁
　　就养老社区的赢利模式而言，“押金+月费”模式能够较好地兼顾运营者的长短期现金流，押金在某种程度上能适当缓解前期的投资压力，月费则保障相应水平服务运营的可持续性，两者相结合应该是一种较健康的商业模型。但这种模式本身也构成较高的进入门槛，势必对目标客户群的规模产生限制，从而对销售产生一定影响。
董少博 道盛奇正管理咨询公司合伙人
　　高端养老服务在国内尚属新生代产品，其市场需求和容量还难以估量，其需求的激活与释放将高度依赖于国内传统文化观念的突破、经济发展以及科技进步所带来的变迁。尽管国内市场正在隐现一些老年公寓，但定位游走于地产型产品和服务型产品之间，大众认知非常模糊，整体形象参差不齐。谁能赢得这场竞赛，关键在于谁能抢先进入预期客户的心中。由高端养老公寓这个新生品类引发的新需求，其演变需要一个从无到有、再到爆发式增长的渐进过程，商业模式也会逐步清晰。
张凯 智道咨询公司总裁
　　目前，中国的养老地产，基本都是学习美国的CCRC社区经验而来，即持续照护退休社区。其核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀这样一站式的终生退休养老服务。不过，我国养老服务行业尚处在起步阶段，面临着市场化不足、商业模式不够清晰以及如何与传统文化对接的现实问题。