王楠 谭红艳
　　从2010年4月开始的此轮房地产调控已经持续了近一年半，从北京住宅成交结构来看，投机投资客群离场，改善客群受限观望，首次置业群体成为市场主流的趋势明显。
　　这部分需求迫切、支付能力薄弱、曾经一度被挤出市场的首次置业群体是住宅市场最庞大和坚实的基础，也是决定房地产开发行业走向的最重要因素，他们的名字叫“刚需”。
　　未来5年内，北京刚需群体“一房难求”的局面仍将难以改变，2015年以后，伴随90后人群成为刚需主体，由于人群基数下降，首次置业的矛盾有望开始缓解。2020年，北京将会面临人口结构的重要拐点，青年人群比例明显缩减，老龄化问题突出，等到那个时候，或许刚需将从此尘封。但这个图景毕竟太遥远了，对于当下的刚需甚至有些辛酸的味道。
　　即便是驰骋国际市场的新加坡凯德置业，也成立了“惠居”分公司，其目标正是瞄准旱涝饱吸收的刚需。
　　刚需是谁？
　　我们选取2008-2010年间6个首次置业客群比例超过50%的项目，管中窥豹，以求为刚需群体做一个简单的素描（表1）。根据置业动机的不同，我们大体把刚需客群细分为四类：毕业立业、准结婚族、已婚族和生子家庭。他们的年龄基本在25-35岁之间；多数拥有本科以上学历；主力需求空间基本都在90平方米以下，基本可以满足自己日常居住以及偶尔留宿家人、朋友的需要；目前所能承受的总价基本在100万—250万元，多数受限于支付能力，不得不在居住面积和舒适度方面做出让步，并更多地需要依赖父母的经济支援。（图1）2008-2010年三年间，首次置业客群所需要承担的总价、首付以及月供都已经发生了较大改变（表2、表3）。2008年，在城市边缘区域（阿尔法社区 通州）拥有一套90平方米两居总价在60万元左右，而在城市核心区（金地名京 四惠）则需要160万元左右，按照当时首付比例20%的要求，分别要支付12万元以及32万元的首付。时隔三年，拥有一套90平方米两居需要承担的总价则在200万元左右，且首付比例也提至30%，至少需要准备60万元的首付。
　　北京刚需规模有多大？
　　2002年以后，外来人口的快速增加导致北京常住人口进入急剧膨胀阶段，与北京常住人口的快速增长所不匹配的是北京商品住宅市场的供应能力。
　　2002年之后，北京商品住宅批准预售面积逐年萎缩，8年来新房供应能力缩减了一半以上。2003-2005年新增期房面积还能保持在2000万平方米以上，2006-2008年就跌落到1000万平方米的水平，而2009年以后每年新增供应更是不足1000万平方米。
　　与此同时，北京每年新增常住人口量则由2002年的38万人增加至2009年的60万人，按照当前北京人均居住面积28.81平方米的标准计算，新增常住人口所需新增住宅面积也由620万平方米增加至1728万平方米，增长了近三倍，这种供需的此消彼长，直接导致2007年以后北京每年新增住宅供应量都不能满足新增人口的需求量，住宅供需关系不断恶化（图2）。
　　2001-2009年，25-29岁年龄段的人口比例从8.4%提高到11.6%，增加了3个多百分点，并在2007年后取代20-24岁年龄段成为常住人口中比例最高的年龄组。大量外来年轻人口的涌入，使25-29岁年龄段成为北京现阶段人口构成中比例最重的年龄段，缓解了北京人口老龄化进程，增加了住房需求。
　　北京起步住宅置业人群的年龄基本都集中于25-35岁这一区间，这一年龄段也基本上是北京人口结构中比重最重的年龄层。作为基数庞大、需求迫切、支付能力又最有限的房地产市场消费群体，青年客群的首次置业行为也成为目前社会关注度最高也是最亟待解决的问题。
　　近年来北京房地产市场上首置刚需客群的居住需求与市场供应间的关系又是怎样的呢？
　　按照人口年龄比例抽样调查的结果，我们粗略估算了一下2001-2009年北京25-35岁人口的总数，这部分人群也就构成了首次置业人群的主要基础，近十年来，刚需人口基数由245万增至351万，平均每年增加10多万人（图3、图4）。
　　相较于首次置业客群基数的快速膨胀，北京住宅市场上适合首置人群的中小户型产品供应则明显滞后。2006年以前，北京住宅市场供应一直都是大户型产品的天下，直至2006年6月1日，国家强行要求新审批和开工建设的商品住房建设，90平方米以下户型面积所占比重必须达到开发建设总面积70%以上（即“70/90”政策），北京中小户型产品的供应才得以提升，即使如此，90平方米以下产品的年均供应量也基本维持在3.6万套左右，在全部商品住宅供应中的比例也仅有30%-40%左右。3.6万套/每年的新增供应，无论是面对300万-400万人的适龄刚需人口基数，还是面对20万-30万人的每年新增适龄首置刚需人口，都无疑是杯水车薪的（图5）。
　　刚需持续
　　如果不考虑新增外来人口对25-35岁人口数量的影响，我们可以根据现有的北京常住人口数量和年龄结构比例对未来此年龄段人口数量进行一个简单推算。如图6所示，2015年北京将迎来首次置业青年人口数量的转折点，25-35岁人口总量将在2015年后减少近100万。
　　2015-2020年，25-35岁人口总量将维持在250万左右水平，于2021年再次明显下挫100万人，跌落至150万-170万人的水平。与上次回落主要受到25-29岁人口数量明显减少（即1990-1995年新生人口比例下降）影响不同，本次回落则是25-29岁以及30-35岁两年龄层人口同时剧减，北京也将在此时正式迎来青年劳动力短缺和不足的严峻考验。
　　考虑外来人口的影响，会适当推后这一进程，但外来人口增量自身也即将面临极限，且外来人口中有效住房需求人群数量将率先回落。
　　2000年以来北京常住人口的加速增长主要是由于外来人口加速涌入而导致的，而在外来人口中，25-35岁的年轻人群又占据了绝对的主力，因此北京常住人口中25-35岁年龄段人口的增长很大一部分要受到外来人口的影响，这部分人群也是北京刚需的最重要基石。那么未来来京外来人口又将发生怎样的变化呢？首先我们要先来了解一下在京外来人口的一些特征。
　　首先，从来京动机上来看，工作机会是最重要因素，占到全部外来人口比重的74%（图7）。
　　北京作为世界级大都市所能够提供的工作与商务机遇无疑是国内领先的。但从外来人口从事的主要行业来看，餐饮、建筑、批发零售、制造业以及居民服务业是最集中的五个行业，由此也可以看出，多数外来务工者在北京还是从事着相对简单的以出卖体力为主的服务业（图8）。
　　在过去的20年中，这些外来人口的进入对于加快北京城市建设和城市化进程都发挥了不可磨灭的作用。然而，近年来，随着北京自身产业结构调整，低端产业退出等举措的实施，这部分低端外来工作人口已面临进京门槛上升，甚至是被“清理”出京的威胁。2011年1月北京市工商行政管理工作会议就出台了“以业控人”的“加减法”规划。会上北京市政府相关领导明确表示，屏蔽不符合首都功能定位的行业形态；小百货等17类业态将提升审批准入门槛，约涉及30万户商业主体、100万流动人口。
　　其次，从在京停留时间上来看，37%外来人口在京停留时间超过4年，他们基本已经习惯和适应北京的生活节奏，生活上趋于稳定，也拥有了一定的经济基础和支付能力，物质上和心理上都会开始产生在京置业安家的准备。剩下七成左右的外来人口，相对流动性较强（图9）。
　　最后，从外来人口的受教育程度来看，超过8成外来人口教育程度相对较低。对于这部分外来人口来说，收入普遍较低，在京立足基础比较薄弱，相对流动性更强，基本无力承担在京购置商品住房，他们的居住需求也只能通过租赁以及保障性住房来解决，基本不构成商品房市场上的有效需求。那么剩下的10%-15%左右的，拥有大学专科以上学历的外来人口基本就成为刚需的重要基石。（图10）。
　　刚需典型
　　我们以近年来北京高校招生及毕业人数的变化情况为切入点，对未来在京就业大学毕业生数量的变化进行一个简单推测。
　　1999年中国高等教育在年初扩招23万人的基础上，再扩大招生33.7万人，这样普通高等院校招生总人数达到153万，随后的2000-2007年8年间，全国高考报名人数和全国高校招生人数双双处于高速增长阶段（如图11所示）。一方面高校毕业生开始集中向北、上、广等大城市集中；另一方面这些城市的承载量以及可提供岗位数量也都面临极限。2008年以后，受到适龄人群基数缩减以及高校毕业生就业前景堪忧两方面的影响，北京、上海、河北、江西、福建、山东、江苏等省市的高考报名人数开始大幅下降，带动全国高考报名人数出现拐点。
　　与全国情况类似，北京市高校本科招生人数在1999年以后也是进入了一个快速增长期，1999-2005年7年间，本科招生人数增加了近一倍，年均增速超过12%。2005年后，大规模的扩招基本停止，北京新增本科招生人数开始进入一个相对平稳阶段，每年新增本科学生15.5万人左右。2010年，北京本科招生人数出现扩招后的首次回落，结合北京市及全国高考报考人数的趋势考虑，北京将迎来本科招生人数的一个缓慢回落期（图12）。
　　尽管从高校毕业生总量上来看，未来5年依旧会处于高峰阶段，5年后才可能出现回落且速度会相对缓慢，但是越来越多的高校毕业生将受限于户籍等约束无法立即兑现购房需求。
　　1999年开始，北京市教委出台了高校毕业生就业分配的新政策——“取消毕业生就业行业和所有制的限制”，“打破毕业生就业的地区限制”，对在京院校外地生源毕业生留京实行“指标控制、择优留京”。随后，2002年，北京市教委制定了统一的针对所有北京大学生的“留京指标”要求，之后，北京高校毕业生留京指标基本上一路缩减，直至2011年，全市留京指标仅有6000个，这就意味着只有3%的毕业生可以取得北京户籍。
　　与此同时，北京市2011年3月开始对非户籍人口实行严格的住宅限购政策，只有拥有连续5年以上纳税证明或社保证明的非户籍人口才能拥有购房资格，这无疑是对越来越多的非京籍大学毕业生置业的一个沉痛打击。在如此严格的户籍准入标准和住宅购买条件的共同约束下，留京高校毕业生的首次置业行为必将受到直接而显著的影响。
　　通过我们的分析可以看到，尽管未来十年里，北京依旧会保持其对外来人口的强大吸引力，但随着北京自身城市规模控制、产业结构调整的逐步深入，以及生活成本的日趋高企，来京外来人口的增长也将会面临限制，尤其是对于更有希望长期停留并在北京进行置业的高校毕业生群体来说，严苛的户籍限制和购房资格限制，都无疑会大大降低其在京的幸福感，“逃离北、上、广”将不只是一句口号。
（作者为华高莱斯房地产研究中心经理、研究员）