周亚霖 龚成
　　2008年奥运之后，北京商业市场竞争日趋激烈。然而，北京富力万丽酒店开业三年，平均入住率达到70%以上，VIVA富力广场2011年的营业额将达10亿，商业地产给富力带来了满意的回报。
　　富力2011年中期业绩公告显示，截止6月31日，富力酒店运营及投资物业经营业绩较去年同期有大幅改善，酒店营运收入增长37%，投资物业收入则增长32%。
　　富力在商业地产中取得的业绩，始于在珠江新城发力商业地产时就对目标坚定不移，后续持有不动产数量和租金收益的大幅增长更多则是来源于这种南派地产商特有的实干精神。
　　北京富力城商业综合体项目在商业地产上的成功，为富力地产在北方区的商业地产开疆拓土提供更多的经验支持。在富力地产北方区，太原、天津等多个城市有商业地产在建设中，单是酒店，未来3年便将有3家四星或五星级酒店在北方区落成。
　　本报专访富力地产北京富力城房地产开发有限公司酒店管理公司总经理、商业运营中心总经理李思源详解富力商业地产的运营之道。
　　积极的想象
　　经济观察报：一个综合体要成功需要具备哪些因素？
　　李思源：选址、规划、定位很重要，好比一个小孩生下来，拥有体力和身高的优势，但他能不能打好篮球，就需要培训和锻炼了，这就是后期的运营。
　　富力广场购物中心开业前，富力城小区已经有了很多年了，拥有成熟的消费群体，临近国贸商圈，又在地铁口，位置很好，可以说有了地利和人和。
　　经济观察报：在运营里面，哪些环节是执行的关键点？
　　李思源：包括招商、推广和运营中物业管理。招商很重要，包括前期招商和后期的调整，根据定位针对消费群做品牌的组合，当中又要考虑品牌的互相影响。譬如麦当劳、大食代、哈根达斯都来了，实际上还可以同时引进其他高端时尚快餐店，同是快餐，但每一家的具体定位不一样。
　　经济观察报：中途有过商家的调整吗？遇到过最大的困难是什么？
　　李思源：一开始我们在一层、二层有一个6000多平方米的晨曦百货，但后来帮他们改到五层，做DISCOUNT　STORE。调整是双向的，原因有租户在市场上的发展变化，也有我们定位的因素，消费群也有自己的变化，譬如3年前他们18岁，现在就21岁了。
　　我们定位是时尚类，如果商家往这个方向走，我们就欢迎。运营都是有规矩的，商业中心的变化是在这个基础上，有一个增值的变化。
　　调整有三类，换掉一个商家、变换商家位置或者商家产品提升，譬如百丽有很多鞋，有普通的、时尚的，还有高端的，现在消费群有提升，百丽可能就会做产品的调整，做增值。
　　总体提升的时候，要做到以终为始，要做一个积极的想象，我们希望达到什么样的品牌组合，然后配以积极的运营手段。举个例子，如果我们要往更时尚、更高端一些走，下一个要请Armani　Exchange过来，这个品牌来之前，我们需要做什么，为它做品牌组合，内装设计、外观要求等等都要考虑到。
　　一个商家的调整都要提前两年，因为一般的租约都是三年，餐饮因为投入很大，是五年以上。
　　我们的困难是因为要赶在奥运前开业，所以后期调整有点大。现在发生调整的租赁面积已经有2万多平方米了。
　　经济观察报：调整对租金提升影响大吗？现在商场销售额是多少？
　　李思源：影响很明显。今年富力广场MALL的销售额应该达到10个亿。
　　经济观察报：商场各种功能搭配有比例吗？
　　李思源：初期会有定位，但会按市场要求调整。服装和其他的比例定位都在五五、四六，之后再调，服装范围里女装最多，接近50%，但是发展下去，女装可能变成70%。租金达到理想阶段就会稳定下来，租金是调整的参考因素，不是首要的。
　　儿童（用品）是租金能力比较低的；大餐饮要求的面积比较大，租金就会相对降低；特色餐饮要的面积可能不大，因为回报率高，承租能力较强。富力广场的五家大型餐饮，均达到1000多平米以上，而一般的餐饮店面不过是100—400平。
　　经济观察报：经营酒店的经验有什么？
　　李思源：交通很关键，酒店是对外经营，和商场很不一样，客人主要是做生意的人、旅游、探亲的人，交通不方便就很麻烦；第二是品牌选择，看定位是商务酒店、休闲酒店还是奢侈酒店；第三看相关服务，看口碑和房价。
　　另外，配套有银行是对生意人很基础的配合，对居民也是。富力城商圈差不多是银行最多的小区，而且小区有大户，理财是周末开的。另外，银行的高端客户影响周边消费，尤其是餐饮，或者会互相影响。
　　现金流最关键
　　经济观察报：你怎么看商业的回报？
　　李思源：回报从两方面看：一是租金，现金流的回报；二是总体资产的增值。
　　关于商业的回报周期，商场一般5—10年，酒店10—15年。但也不绝对，某些项目会因为优越的地理位置等，可以更快收回成本。还有的项目，考虑到固定资产升值等因素，通过一次性的出售也可以获得丰厚回报。中国大酒店，在特定的历史条件下，没有竞争对手，完全可以独享高端客群带来的丰厚回报。
　　持有型商业资产本身的商业价值会提高，当一个商业体能运营良好，综合价值会得到巨大的提升，运营出来资产升值或许在原始投资的1.5倍或以上。
　　运营就会产生价值，现金流就回来了。商业体最主要就是现金流，大家都知道，知易行难，因为商业租户的要求各异。我们2008年到2011年人流有很大区别，当时商场客流每天几千人次，现在有几万人次。
　　经济观察报：能谈谈租金收益吗？
　　李思源：富力商业发展最近几年才起步。当营业额有变化时，租金回报也会有变化。我们希望营业额和租金总体上升，酒店的入住率有望达到80%以上。通过调整房价，有效影响入住率。有的商家看房价再看入住率，有的相反，策略不同。我们两者兼顾，入住率和房价同时上升。
　　经济观察报：现在是否在很多地方复制了这样的商业？
　　李思源：像富力广场这样的商业综合体目前在北方只有一个，但商业项目在很多地方都有。在天津也有商业综合体，规模和组合不太一样。比如天津投资在响螺湾的项目，430多米高，因为是超高层，以写字楼、服务式公寓为主，商场为次。还有太原、南京的商业项目，北京也有新的，刚开盘的大兴旧宫项目。