宋尧
许家印是拿私人的钱砸进来的,李思廉也是。
这两位分别掌控恒大地产和富力地产的超级富豪,刚刚帮助一只规模仅为30亿元的房地产基金完成了募集。这些钱的计划投资对象,是那些自2010年来越来越难在银行获取开发贷款的中小房地产商。
让身家百亿的房地产公司老总投资政策尚不明朗的私募基金,而且还是可能将钱投给竞争对手的房地产基金,这似乎是不可思议的事情。
炒房客在看淡,股市投资者在看淡,银行信托也在看淡,甚至许多开发商自己也开始看淡楼市,但在一些正在运作房地产基金的人士眼中,“中国才刚刚开始”。
“任何市场都存在周期,调控只是让房地产市场的周期节奏加快了。”上述基金的操盘人、前美林全球资本地产投资部董事总经理蓬钢这样认为,他为自己的项目预设的回收周期是三年,那将是下一轮房地产昂首挺胸的机会。
最好的时机
25%以上,这是蓬钢对这只私募基金项目的预期回报,而投资的方式,则是以较为安全的优先股方式进行,“我们会在投资的房地产项目资金状况明显改善时提前退出。”蓬钢表示,方法是与开发商提前约定一个回购协议。
除了在2006年、2007年房地产大规模扩张年代,没有开发商会接受这么高的资金回报要求,更何况还有入股和回购协议——银行提供的开发贷款要比这便宜得多。
但在2011年,房地产开发商们已经没有太多的选择。融资成本远低于私募基金的银行信贷在开发商资金来源中的比例大幅下滑。中国指数研究院的一份报告显示,2011年1至8月,在各类资金来源中,开发企业国内贷款占比为16.2%,相比今年年初已下降5.8个百分点,而在2009年初,甚至达到过28%的高比例。“对于多数开发商而言,房地产开发贷的大门在下半年实际上已经关上了。”蓬钢表示,他目前正在考察分布于广州、上海、北京、深圳、南京、大连等多个城市的房地产项目。
按照计划,蓬钢操盘的这只私募基金将在年底之前投出10 亿元,并在2012年年底之前完成全部30 亿元的投资。“每个项目的投资额不会超过6个亿,而且我们不要求对任何项目控股。”蓬钢称,而每笔投资的收购周期则是三年。
这来自于他对房地产行业短期走势的判断。“任何市场都存在周期,调控只是让房地产市场的周期节奏加快了。”而下一轮上升,蓬钢认为将出现在2013年至2014年,那时,恰好是投资回收的最好时机。
但进入这一行业绝不仅仅是“时机”那么简单。私募基金经理们在平时的聊天中,便经常提起海外房地产市场里基金的重要地位。有一个说法是,在美国,私募股权基金的资金量,占到了房地产开发资金总量的30%左右,而以债权形式进行投资的私募基金,所占比重也与之不相上下。“在海外,私募基金才是房地产投资最主要的资金来源。”蓬钢这样认为。
而在国内,目前房地产开发资金的来源则主要是自筹资金、定金及预付款、个人按揭贷款和国内贷款。
合作前缘
国内开发商与地产基金曾经有过短暂的蜜月期,那时唱主角的并不是人民币地产基金。
2006年开始,海外资本市场改变了中国地产行业大部分开放商固守一隅的发展模式。通过国际投行海外融资,回国大批买地开发,上市获得更多的发展基金,一大批开发商完成了全国发展战略,恒大便是其中之一。
那时,基本上只在广东做房地产开发的许家印为恒大集团引入了美林、德银、淡马锡三家机构投资者。到2008年时,资金充裕的恒大已经迅速将土地储备扩至全国,并跻身一线开发商之列。彼时的蓬钢便是代表美林对恒大进行投资的一位职业经理人。
但2008年金融风暴的到来,全球范围内的投资银行都因陷入困境而收缩战线,中国国内的开发商也遭遇了一场前所未有的冰谷,资金链濒临断裂,违约开始频现,很多投行的经理抗不过海外总部的压力,以违约为由要求企业提前还钱。
海外投行对资金的使用管理非常细致,几乎每一分钱的使用都要严格的按法律文件执行。但在国内,由于不断受调控政策的干扰,这些文件执行起来很困难,不违约企业就没有任何经营空间。在行业前景看好的时候,投资者一般不会对这些技术性违约斤斤计较,但在人心惶惶的金融风暴初期,这些“中国式技术性违约”在海外投资者看来,就是天大的管理风险。以违约为由向开发商逼债,这是多数海外基金当时的选择,最终结果是与开发商撕破脸。
在2008年初恒大上市遇阻时,蓬钢面临着同样的压力:那时候的恒大地产已经濒临绝境,面临着5 亿美元的资金缺口,其中包括众多在建项目的工程款和土地款。
蓬钢随后飞往美国,向坐立不安的总部主管解释“中国国情”,并最终成功说服了美林美国总部。不仅没有逼债,美林还牵头进行了一轮5亿美元新募资,帮助恒大渡过难关。
2009年下半年,缓过劲来的许家印开始觉得当初为救急而由美林牵头的募资代价太高,号称要再次推迟上市,以赢得更好的资金退出机会,并通过一纸对赌协议束了和美林的博弈。虽然这场博弈以恒大股票没达到对赌协议所规定的年平均价格,不得不向美林等战略投资人多支付12亿港元而告终,但蓬钢的专业操作还是让许家印印象深刻。
时过境迁,两年后受限外政策以及投资银行自身衰退等因素影响,海外资金对国内房地产行业的影响已大幅下滑,国内的民间财富却发展到了一个新的高度。运作人民币基金,开始成为蓬钢的新选择,而许家印和李思廉都成为他基金的基础投资人。
等待大资本
来自中国指数研究院的数据显示,2011年1至8月全国完成的房地产开发投资达到了3.8万亿元人民币。而当前人民币房地产基金募集的最高估计,也不过500亿。
当前人民币私募基金的主要募集对象,是资产规模在1000 万元到1亿元之间的中等富裕人群。蓬钢认为,这也将是未来私募基金的主要募集对象,不过这显然不够。
在蓬钢的私募基金投资者框架设计中,规模达30亿的资金来源分为两部分。较大的投资人组成基础投资者,愿意更多承担投资的风险,同时要求较高额回报。另外一部分则是通过信托平台向更广泛投资人进行资金募集,拥有优先回购权,可以规避一部分风险,而回报率也设有上限。
目前这批中等富裕人群,与房地产基金行业目前的发展规模基本吻合。但如果仅靠这样一群人,行业发展的速度将受到限制,大型机构投资者是让私募基金实现升级最可靠的力量。
这些机构投资者,主要指大金融机构如保险公司和社保基金等。但在目前,刚刚起步的基金公司显然无法赢得他们的认同。
“他们目前觉得自己可以管理得更好,但未来未必如此。”蓬钢认为,基金向机构募资,必将成为一个趋势。“所以我认为人民币基金的黄金时期还需要等三五年。”蓬钢称。