黄莲
　　佛山“限购令”调整，先出后缓，引出轩然大波。不论佛山地方政府是否被误读，如果“限购”成为一个随意突破的摆设，那所谓的住房转型，补足保障只是一句空话而已。
　　要不要限购？如何限？限多久？限到什么范围？一直是各级政府十分纠结的事情。不断出现的“上有政策、下有对策”的现象，也反映出地方政府在保增长面前的政绩压力和对土地财政的依赖。
　　从禁炒到限购
“击鼓传花”式的炒房游戏之所以能延续，根源在于房地产市场存在的暴利，在于流动性过剩下的资本逐利的本性，在于在这一过程中似乎地方政府、开发商、银行、中介机构、炒房人都能各得其所，而只是将风险反复传给了下一棒。
　　在房地产业定位没有回归到“为居民提供必要的生产生活场所”的本质属性的国情下，在政府还没有建立完善基本住房保障制度的现实面前，在数以万亿的社会资本没有找到合法的投资渠道之前，在人民币持续升值却没有建立严格的外资进入房地产领域的防火墙的背景下，单方面限制需求的“限购令”又怎么能真正使国际大鳄和国内炒家的投资和投机行为烟消云散呢？
　　2010年10月，香港政府将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除，并将投资金额上限由650万港元大幅提升到1000万港元，“限购”从此拉开，2011年6月，香港金管局再次出台5项新措施。区别于中国大陆的限购，港府限购令的特点：一是不限买，但限资金来源。二是以房屋总价为标准，并不按“第几套房”来认定。比如，要求所有价值1000万-1200万港元的住宅最高按揭成数下调至5成，所有价值700万-1000万港元的住宅最高按揭成数调低至6成，且贷款额不得超过500万港元。这些条款简明易行，方便监管，没有留下丝毫“钻空子”和“打擦边球”的空间。
　　在德国则采取了“限利”不“限买”的政策。自有自用的住宅不需要交纳不动产税，用于出售的房地产既要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，还要交3.5%的交易税，如果通过买卖获利，还要交15%的差价盈利税。德国法律还规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如地产商制定的房价超过合理房价的20%即为超高房价，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为，购房者可以向法院起诉。如果地产商制定的房价超过50%则为房价暴利，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到高额罚款，甚至最高被判处三年徒刑。
　　也就是说，真要限制炒房，没有限不住的，看你用什么办法。
　　限利是限购政策的关键
　　任何政策说到底是在调整不同参与主体的利益关系，制定政策不是玩文字游戏，执行政策也不能搞“自我解读”式选择执行，政策只有体现公权力和私权力的责权对等、公平合理才能得到有效的执行。同时政策需要简单易行，越复杂就越容易在执行中走样，被“潜规则”代替。政府也不可越俎代庖，只有干“该干、能干”的事情，才不会缺位和越位，也只有本着责权对等管“管得住”的事情，才不至于被“下有对策”。基于此，笔者斗胆为“走出限购令的多方艰难博弈的纠结”建言如下：
　　首先，坚持实行差别化的信贷政策和税收政策不动摇，并保持长期稳定。比如，首次置业可以按照基准利率上下浮一定比例如10%、首付比例按房价的20%-30%，由银行和客户根据信用情况协商决定，这样做既可保护和支持刚需一族的基本购房需求，也保持了政策的连续性、一致，体现了政策的公平性。对于非首次置业和高端市场，可以房屋总价为标准实行差异化信贷政策和税收政策，超过该标准的就实行更高的首付比例、更高的利率、更重的税，坚决遏制高端需求和投资性购房。
　　其次，坚决铲除房地产业的暴利根源。只要是商品房发生转让就实行累进制的利得税，比如收取转让利得的80%甚至更高的利得税，使投资客、炒房人在转让时无利可图。但并不是限制转让，确因工作地点变化或生活需要，或者卖小换大，也可以随时交易。
　　这样做，一是保证了政策的公平，保护了公民购买房屋的基本权利；二是用经济手段从根上限制住炒房和投资行为；三是并不降低市场的交易效率；四是绕开了“第二套、第三套”房的认定等操作中的技术难题，堵住了“潜规则”的漏洞，简便易行。
　　那么，会不会出现“阴阳合同”？这就要求有相应的配套措施。其一，规定商品房交易（不管是一手房还是二手房）必须在政府的统一交易平台上网签，同时只能通过银行转账交易，不得用现金交易；其二，只有网签完成并通过银行转账的交易才给予产权过户。只要管住这两个环节就完全可以控制住“阴阳”合同的发生。在国外很多地方比如住酒店等并不太大额的消费都只能用信用卡支付，一张信用卡就基本堵住了税收漏洞和洗钱等行为，银行必须承担社会责任。
　　会不会出现资金大量从高端市场转向普通商品房市场，从而加剧中低收入家庭的购房困难？这就要求政府加快建立完善适合我国国情的基本住房保障制度。事实上，如果真是出现这种情况也正好为当前如火如荼的保障性住房的建设和运营提供了一个良好的资金来源渠道，由于限制了转让环节的利润，投资人只能依靠长期持有，才能获取稳定的合理的回报，而这正好能够缓解当前我国保障性住房建设中地方财政的资金困境，实现政府、投资人、中低收入家庭的多赢。