廖杰华
七年前，万科总裁郁亮说，十年后万科的目标是销售过千亿，占全国市场份额的3%。这两个目标，到今天，万科都实现了。去年，万科的销售突破千亿，今年1-9月，万科累计销售金额970.8亿元，比 2010年同期增长35.9%。万科的市场占有率进一步提升，全国市场占有率达到2.97%，较2010 年的 2.06%以及 2009 年的1.44%提升明显。七年前，郁亮就提出了万科当前坚持的发展主题词：有质量的增长。
同时，作为一家有历史的全国性市场化财经媒体，经济观察报见证了中国房地产十余年的风雨兼程，见证了万科的持续领跑。无论是过去七年，还是未来十年，万科在中国房地产行业的变与不变，都是一个值得参详的样本。
2004年9月22日，万科20周年新闻发布会在北京举行，董事长王石又一次使用了他应对记者的招数——“高挂免战牌”，数次把问题和话筒交给了万科集团总经理郁亮。七年前郁亮对媒体所表达的，对照今日之万科，言犹在耳。（以下是经济观察报与郁亮七年前对话的重现。）
经济观察报：万科近几年开始进入一个高增长期，在这个阶段有哪些隐藏的风险？
郁亮：冯仑对万科的评价是均好性在房地产业内比较高，目前万科面临的隐藏的风险基本上没有，但这并不代表万科可以高枕无忧。我曾经写过一篇文章叫《万科离死亡有多远》，很多万科人可能没有想过这个问题，但这是个必须要考虑的问题。有两点因素必须要考虑：一是万科目前的规模在国内也只是一个中型公司，如果说小公司是挣扎在死亡线上的话，那中型公司离死亡线也不会远到哪里去，巨无霸公司倒下的消息也不会让大家很惊奇；二是国内的经营环境是恶性环境，是劣币驱逐良币的环境，市场一旦有机会，便一哄而上，群而分之，直至搞垮做烂。在这种环境中，企业随时都得如履薄冰才行。古话说，小心驶得万年船。如果万科不能在新环境下很快适应新规则的要求，万科就发展不了，如果不能发展，那就离死亡不远了，因为抱残守缺、故步自封是肯定会被淘汰的。如果我们有大公司理想、小公司心态，那我们就能不断适应新的环境，创造新的成就。（编者按：今天的万科超越千亿，一度成为全球最大房地产公司，多年持续的谨慎应该是重要因素。）
经济观察报：万科的“均好性”在房地产公司中是有目共睹的，但美中不足的是经理人的长期激励问题，即使是董事长王石也只拥有万科万分之一左右的股权。目前这种经理人长期利益和企业长期利益不匹配的关系，万科准备将来如何解决？
郁亮：其实，万科在10年前就一直在考虑这个问题，并做过一些探索和尝试。万科在1993年发B股的时候曾经请了一个外国的律师所做了长期的期权计划，非常棒，但后来由于一些原因使得该计划没有得到执行。可以明确地说，针对在万科工作的经理人，一定会有长期激励，但是万科不会采取MBO这一激励手段的。目前很多外国人拥有万科的股票，他们也希望解决这个问题，他们不相信没有长期激励的经理人会持续地为公司的长期利益努力工作。经理人的长期激励问题，最终有可能采取期权的方式来解决。（编者按：目前为止，万科已实施了两次股权激励。）
经济观察报：听说几年前离开万科的高层人士莫军最近又将要回到万科，真有这回事吗？
郁亮：莫军将于（2004年）10月中旬正式回到万科上班，我也将向董事会提名他做万科的副总经理。这两年回流万科的人不少，估计分公司子公司总助总监、副总以上的人员大约有七八位。万科对回流人员是比较慎重的，不是以前离开万科的人都可以随随便便就重回万科的，万科对回流人员一般有一个“降级使用”的原则，主要原因是原来的工作都有人在负责，需要重新调整，还有就是要给留在万科的员工一个交待。当然，万科还是抱着一种“开放心态”，非常欢迎“老万科人”继续回到公司一起工作的。（编者按：万科也是铁打的营盘流水的兵，近一年的时间，万科有6位副总裁陆续离职。）
经济观察报：万科下一个10年有着什么样的中长期发展规划？
郁亮：继续走专业化道路、继续专注于住宅业务，仍将是万科未来10年惟一的选择。在过去20年的发展中，万科完成了从业务多元化到业务专业化的调整，这是万科的第一次专业化。在未来10年，万科将自己的战略定位于“精细化”——所谓精细化，就是在我们专注的住宅领域做到更专业、更优秀、更卓越，这是万科的第二次专业化。（编者按：今天万科所讲的发展道路也是这一套。）
经济观察报：万科下一个10年中长期发展规划的核心内涵是什么？
郁亮：在未来10年，万科的中长期发展规划的核心是：有质量的增长。在已经进入快速增长期的同时，万科更加追求增长的质量，这对万科意味着要继续提高资本回报率和人力资源回报率，提升客户忠诚度，继续加强住宅产品的市场细分和服务创新。（编者按：现在万科发展的主题词仍然是“有质量的增长”。）
经济观察报：10年后也就是在万科30岁的时候，万科会成为一个多大规模的企业？
郁亮：2003年国内房地产市场的容量为7000亿左右，万科所占的市场份额将近1％，为63.8亿元。按照国内最保守的测算，房地产市场每年增长12％，中国房地产市场的容量在2014年将达到3万多亿，那时万科在国内市场所占的目标市场份额是3％，万科在30岁时的年售额将达到1000亿元人民币左右。（编者按：两个目标的实现比郁亮预计的时间提前了3年。）
