陈文雅
　　经济观察报：今年以来，随着限购效应的扩散，二、三线城市的银根同样出现了紧张状况，使得开发商队伍从一线城市转移向三、四线城市并不顺畅，三、四线城市开工量同样出现了大幅缩减。贵司如何看待此种情形？拿地或者扩张策略又是如何制定的？
　　薛虎：开工量受限购限贷政策、政府规划政策、企业在区域市场土地储备情况、资金状况以及对市场信心和预期等多重因素影响，不能简单将开工量的缩减归结于限购政策。三、四线城市房地产市场规模容量有一定的限制，经过前两年大规模的开发，短期内出现市场轻微的调整是非常正常的。中国城市化进程没有改变，而未来城市化进程的核心在三、四线城市，因此，房地产行业在三、四线城市还有很大的发展机会和空间。
　　对于我司而言，为降低单一和集中市场风险，我司一直在追求合理的多元化地理分布。在一、二线城市限购和限贷政策影响下，对那些经济发展水平高、发展潜力和前景好、区域市场需求巨大的三、四线城市我司一直予以关注，在遇到合适投资机会时会积极进入。当然，这合适的机会包括市场供应土地投资价值和潜力、公司经营及现金流、公司管理能力以及政府政策规划等情况。同时考虑和确保公司在三、四线城市的项目的销售力，我司会重点关注位于现有一线城市周边、经济发展好、品牌具有一定影响力的三、四线城市，如太原、秦皇岛、大连、宁波、昆山、佛山等城市，以期形成区域聚焦，集中资源以及采取项目联动方式操作，从而既不摊薄管理资源，又能有效降低营销费用投入以实现更高的投资回报。
　　经济观察报：温州民间贷款骨牌效应正在形成，而由于信托收紧，地产公司的资金层面都较为吃紧，贵司的资金状况如何？融资策略是怎样的？
　　薛虎：公司经营追求稳健增长，稳健增长不仅要求公司投资扩张、项目开发以及业绩的稳健增长，更要求公司财务、现金流的稳健。在市场由适度宽松转向紧缩货币政策背景下，现金流作为命脉一直贯穿于公司生产经营决策的全过程。对此，合生一是狠抓经营性现金流，促进销售及尽快回笼房款；二是在土地投资方面更为审慎，并以销定产，按项目的销售情况来确定开工规模，尽量降低存货及资金占用；三是拓展融资渠道，充分利用融资资源与额度，争取融资放款。另外，公司采取资金集中、管理调配等多项措施以满足现金流要求，从而确保现金流的稳健。
　　合生作为上市公司有上市平台及大量优质的抵押资源。在融资策略上将根据公司生产经营需要，利用上市平台以及境外融资渠道，通过发债等方式进行融资。并利用公司优质的抵押资源和总行优质信贷客户优势，加强融资节点管理，力争获取更高的融资放款。
　　经济观察报：目前“渐进式放松”的判断比较流行，高端逐步放松，而中低严格限购或成趋势，这与贵公司的产品结构是何关系？在产品层面如何应对未来的政策变化？
　　薛虎：住房从改革调控开始就已明确表明要实现供应“双轨制”，即“商品房归市场，保障性住房归政府”，未来住房供应“双轨制”的趋势将进一步强化。公司以实现更高的股东和投资回报为使命，客户以中高档收入客群为目标，公司产品以中高端也即归市场供应产品为主，并适当补充中档产品以快速开发、销售来满足公司业绩和现金流要求，公司现有产品结构契合“双轨制”供应结构，在未来“渐进式放松”政策环境下，公司发展将得益于现有产品布局。
　　面对未来政策的变化，公司将追求更为均衡的产品结构，即一线核心城市的高端项目保证品牌效应、市场地位及利润水平，二、三线项目贡献充沛的现金流和业绩推力，商业地产为现金流和抗风险能力奠基，“全系地产”为公司未来空间铺路，并培育成为公司的核心竞争力。同时，房地产行业经过十几年的发展，已从“准卖方市场”向“买方市场”过渡，公司将秉承“优质生活运营商”理念，先内容后地产，做好配套与服务，不断提升公司产品价值和性价比，以期获得市场和客户的认可。
　　在产品层面，打造“高端物业系列、高档住宅系列、精品大盘系列、都市湾区系列”四大住宅产品线，除了住宅和商业地产的核心板块外，还囊括引进国际级酒店和自营部分的酒店地产、高尔夫与旅游地产、体现全新生活理念和提升个人艺术修养的文化地产、政企合作平台下的产业园开发以及面向未来的养老地产等七大业务板块。
　　合生不仅仅局限于以往对产品和服务价值的提升，而是将目光投向整体的商业模式和运营体系上，从业务、区域、产品、管控等全方位元素进行调整、渗透和聚合，从而提升公司的总体经营能力。
　　经济观察报：从住宅转向商业地产，今年被称为“商业元年”，在商业地产的布局上，贵公司是如何考量的？
　　薛虎：商业地产能弱化住宅波动的市场风险，给公司提供稳定的现金流支持。我们在前几年提前开始了商业地产的战略布局，我们投资兴建了酒店、写字楼等商业地产物业，部分物业已为公司贡献了稳定的现金流。通过前几年的不断积累与沉淀，未来几年公司有部分的商业物业投入使用，这部分物业预期在未来4-5年内将为公司贡献10%-20%的业绩。
　　商业地产与住宅不一样，商业地产发展的重点在一线城市。因此，公司在商业地产布局上重点关注“城市和区域价值”，重点在一、二线城市发展商业综合体、写字楼、酒店等项目。由于商业物业投资大、回收期较长，为使得商业不会对住宅产生太大现金流压力，公司将采取租售并举等多种经营策略以确保现金流的稳定。
　　经济观察报:具体到商业地产的业态、对客户的偏好及了解程度，贵司是如何考量的？
　　薛虎：商业地产涵盖酒店、写字楼、商场等多种经营业态，不同业态经营要求及管理难度差异很大。我们将利用各区域资源和优质，以京津沪穗四大城市为重点，在城市成熟区域发展中高端商业项目，牢牢把握高端商务办公、中高端生活消费和娱乐休闲等城市未来经济发展的增长点。同时进行充分的市场调研，引进国际级顾问机构支持，在保持长期对客户和市场的研究基础上，实现资产价值升值快速化、最大化、可持续化。