张晓晖
　　与大多数地产公司不同的是，金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”，000656.SZ）2011年因成功借壳上市，获得了充足的现金流，在时下越来越难的光景里，得以稳定的发展。
　　2011年6月15日，重庆东源产业发展股份有限公司（以下简称“ST东源”，000656.SZ）发布董事会公告称，自5月27日中国证监会核准ST东源吸收合并重庆市金科实业（集团）有限公司（以下简称“金科实业”）的批复以来，ST东源历时一年多的资产重组终于画上句号。
　　此后，ST东源将公司名称变更为“金科地产集团股份有限公司”。其股票简称也变更为“金科集团”。
　　金科实业是重庆本土最大的地产公司之一，上世纪90年代末，由董事长黄红云一手创办，从涪陵起家并发展壮大。近年来金科实业发展迅速，已走出重庆，在无锡、成都等全国其他城市拿下诸多地块，并完成大量楼盘项目，成为一个全国性的房地产开发商。
　　2009年6月，金科实业有意借壳ST东源，实现整体上市。但受国家对房地产行业的调控政策所影响，证监会一直没有给予这桩重组并购案下达核准批文。因此，金科实业一直在等待中苦苦煎熬。
　　直到2011年5月，证监会下达核准批文，金科实业进入资本市场的梦想最终成真。其董事长黄红云家族和金科实业的管理层团队，亦受益于此桩并购案而身价暴增。
　　11月8日，金科集团副总裁李战洪在办公室接受了本报的采访，并讨论了如何在地产市场萧条之时，把握好企业发展的良机。
访谈
　　经济观察报：随着国家限购政策效应的扩散，现在很多开发商从一线城市向二、三线城市转移，金科如何面对这种大环境疲软的现状，现在大多数开发商都减缓了拿地的速度。
　　李战洪：很多开发商选择在二、三线城市拿地，并且转而做商业地产，这都是一种临时抱佛脚的行为，是短期行为，对企业的发展起不到立竿见影的效果。但是有很多企业在调控中，能够站在相对有利的位置，这个跟他们的长期发展策略有关。比如说有些地产公司，像万达，他本来就是做商业地产的模式，那么这个时候你看他的优势就特别明显。
　　在前些年住宅市场快速发展的时候，你又会觉得住宅的模式特别明显，而商业地产则退身幕后。金科一直以来，强调以一、二、三线城市协调发展、均衡布局。这是我们一贯的做法，因为每一次市场调控，都是让企业经受一次市场波动。
　　而每一次国家政策的宏观调控下，城市化率越低的城市，受到的波动就越少，对政策的敏感度也就越低，调整的力度比较弱，能够起到避风港的作用。
　　对我们而言，金科一直坚持“一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模”。房地产市场的发展是伴随着城市化率快速发展而延伸的一个产业。
　　经济观察报：金科集团在2011年的市场策略是否像同行一样尽量少拿地？
　　李战洪：政策调控下，不断出新政，意味着这个行业已经脱离了市场化的运行轨道，我把它称为“非常态”，在“非常态”下，企业的抵御能力就显得特别重要，我用一句通俗话来讲，企业要以平常心做平常事，按照企业正常的轨道，按照行业的周期性规律和正常的利润水平去运营。
　　这种方式，是在“非常态”下运营企业最好的一种方式。2008年金融危机之时，我记得我当时说过企业发展要追求绩优稳定下的规模，实现有质量的理性增长，从而实现一、二、三线城市协调发展。
　　经济观察报：最近国家银根紧缩，导致很多地产商周转不灵，金科集团的资金状况如何？
　　李战洪：我们股份公司对此有详细的公布。房地产这个行业本来就是一个资金密集型行业，任何一个资金密集型的行业，对资金的依赖度都会比较高，和政策的关联度也高，在信托收紧和银根收紧的局面下，企业资金层面紧张的状况在所难免。
　　在这个时候，市场竞争比的就是开发商的“过冬应急预案”，谁的预案好，谁就能更好地生存。
　　我们国家的城市化率目前只有40%左右，城市化率的整体向上决定了房地产行业向前发展的大趋势，政策只是一个小波段。地产行业的非常时期是短期的，这个行业发展整体向上的格局在所难免。
　　作为一个重庆起家的地产公司，在两年之前，重庆的开发商只会做销售市场，但是现在，我们已经成功进入资本市场，比如我们，比如龙湖。资本市场会是我们一个重要的融资渠道，但是现在证监会对房地产上市公司的增发有所限制。
　　经济观察报：重庆的房地产市场比较特殊，它没有限购令，但是有房地产税，对独栋和高档商品房进行征税，金科集团出的这个产品结构，是否会因为这些政策而进行调整。
　　李战洪：金科集团70%的产品是针对普通住户，30%的产品面向高端用户，这个比例已经维持很多年，是一个比较长期的比例。大家对改善型的住房需求是逐步加大的，比如重庆很多人想找好位置的四房户型，但是市场上就很稀缺这一类的户型，苦于找不到这一类的房子。
　　改善型需求也是一种需求。让没钱的人住上房子，是一种需求；让有钱的人住上好房子，也是一种需求。按照重庆的经济发展水平，七三的格局最好卖，比如在重庆，六七十平米的房子最好卖，但是在无锡，140平方米的房子却最好卖，两地的经济发展水平不一样。
　　经济观察报：从住宅到商业地产，我们看到金科也做商业地产，你们是否考虑会在商业地产做更多的布局？
　　李战洪：金科很早就开始做商业地产。我认为商业地产的开发商分两类，一种是主动做商业地产的，比如万达、宝龙等等，他们本身走的就是商业地产的模式；另外一种是被动的做商业地产。
　　被动的做商业地产又分两类，一类是因为拿到的这块土地，本身就是商业用地的指标；另一类是因为行业不景气，从住宅市场转而做商业地产。像这一种开发商，从某种角度上讲，他们想进入商业地产的角色可能自己都还没准备好，比如他们的资金、技术、资质都尚不足以支撑。
　　金科很早就介入商业地产，比如金科酒店业地产，还有专业地产——金科五金交易机电城，对金科而言，没有转型做商业地产之类的说法。商业地产对资金的依赖度比较高，物业管理的水平也要求比较高，并且商业地产是一个长期开发的过程。