庞丽静
　　11月28日第546期经济观察报《韩资私募青岛抄底 锁定城中村项目》发表后，本报记者接连接到读者电话，他们有急需找钱的开发商掮客，有希望寻求大资金支撑稳定项目的建筑商，希望本报引荐韩资私募基金Inpex中国总代表王可锋。王可锋作为Inpex中国总代表，正在为Inpex这家韩资背景的私募基金寻找国内投资项目。在谈的投资项目中，40%为地产项目，偏向于城中村改造项目。每个项目投入资金不少于1亿美元。
　　开发商掮客
　　文章刚刚见报，赵波（化名）就急急地给本报记者打来电话，希望引荐王可锋，称“有生意要谈”。赵波是四川成都一家投资公司的副总。赵波的客户，主要是缺钱的开发商，他们主要分布在四川、云南、贵州等地，以重庆、昆明、贵阳居多。这些开发商在当前政策大环境下，由于缺钱，没法进行正常的项目开发。
　　赵波说，有的开发商是楼盘需要后续资金投入，才能完成接下来的开发；有的是房子建好了，要把楼盘卖出去，拿到资金才能去继续买地，但眼下房子卖不出去，现金流出现问题。
　　在赵波的客户中，有些开发商甚至是一、二线城市中，当地排名前五的开发商，也包括县域经济中的大项目，比如旧城改造、新城开发。其中贵阳有个客户的旧城改造项目，投资在十多个亿，非常需要拥有大量资金又有操盘经验的投资者进入。
　　赵波介绍，他的这些开发商客户，以前很多是做轻工、商贸、制造等行业，后来跨行介入到房产之中。如今遇到政策调整，因为资金问题，难以脱身。赵波愿意跟他们合作，是觉得这些企业与政府打交道的部门比较宽泛，不仅是建委、国土局、房管局，还包括商务局、工业部门等，政府资源比较丰富，关系广，对未来他们整合政府资源很有好处。
　　今年，开发商在银行方面很难贷款，信托对地产也停止了支持，私募股权基金，条件又很苛刻，退出机制也很严格。
　　找到赵波的开发商，商业和住宅地产开发项目都有，很多商业地产都是从住宅地产转过来的，也贷不到款。
　　这家3月份刚刚成立的小投资公司，目前在全国总投资额为十多个亿，主要提供短期资金，通常最长提供6个月的贷款，他们无法满足那么多开发商的资金要求以及较长期的资金需求。
　　赵波从本报看到韩资Inpex进驻的消息后，马上有了一个想法。他想让王可锋和他代理的Inpex，介入到他的客户中，他可以赚取介绍费。这样既解决了客户的难题，自己也可以获得一些中间收益。
　　找到更大的资金靠山，找到更有资金实力的公司合作，投资兼做开发商掮客，成为赵波这段时间的一个中心工作。
　　12月，赵波找到了王可锋，与王可锋进行了初步交流，互相发送了相关资料，交流了经营模式、流程和想法。赵波说，接近年底了，都较忙，需要找个时间坐下来，谈谈怎样具体对接。项目还需要一段时间的沟通和磨合，才能进行下一步的交流和合作。
　　两栖开发商
　　前几日还在东北给本报记者打电话的福建建筑商郑雨平，这几日已经到了青岛胶州。
　　郑雨平看到《韩资私募青岛抄底锁定城中村项目》文章后，找到本报，希望结识王可锋，谈谈项目合作的事情，他很想成为王可锋城中村项目的建筑商。在他看来，这是很稳定的生计。眼下开发商有钱，就是建筑商的福气。
　　有20年建筑开发经验的郑雨平，挂靠在黑龙江省黑河市南北建筑工程公司旗下，是二级资质建筑商，在四川、福建、黑龙江等省都有施工队伍。
　　在房地产形势好的时候，郑雨平就做开发商，搞房地产开发。几年前，他在黑龙江省黑河市开发过地产项目。赚到钱之后，他看到房地产形势不乐观，马上又转做了建筑商。他认为，建筑商赚钱比较稳妥，只要保证质量，完成进度就行。
　　郑雨平算了一笔账，房地产行情不好，作为建筑商，压力不那么大。开发商没有钱，建筑商就不会继续施工，所以压力在开发商那里，建筑商日子相对好过，通常都是开发商给拨款，建筑商才去采购建筑材料，进行施工，这样风险就小得多。
　　做建筑商的利润，有时是一口价，有时按面积计算。通常，一平方米能赚到100-200元的净利，一般建筑商都能赚到每平方米100多元，建高层会更多。1万平方米干下来，去除各种费用，能赚到200万元，还是比较稳妥的。
　　郑雨平说，做开发商则比较繁琐，要有前期投入、中期销售、后期物业，要好几年的周期，但开发商确实很赚钱。“以青岛为例，一般能赚到每平方米1000元以上的净利。这要是建1万平方米，就可赚到1000万元净利，是做建筑商的5倍。”
　　如今郑雨平和他的建筑队伍正在青岛胶州施工。他们的项目有400多亩，也是城中村改造项目，先期开发300亩，郑雨平和他的队伍承包了总项目的1/4。
　　作为建筑商，郑雨平希望胶州这边项目进行过程中，能找到下一个目标。他希望跟王可锋合作，参与王可锋和Inpex投资项目的建筑部分。
　　郑雨平说，边做建筑商的活，也边看青岛周边是否有好项目，看看能否作为开发商介入，他打算用做建筑商赚来的钱，投入到房地产开发项目中。“一般资金要几个亿。有好地皮，就会去做。”郑雨平说。
　　回访王可锋
　　王可锋近期异常繁忙，找他的客户越来越多，其中在谈的有一个北京近百亿的项目。
　　他说，找我的其实就是找钱的，都是看重私募资金的资金实力、运作方式和城中村稳妥的项目。对于找上门来的这些项目，关键是看项目是否符合我们的要求，项目合适，都可以做。
　　王可锋表示，2012年第二、三季度，应该是开发商最难的时候。国家不可能让房地产死掉，但是房地产行业会经历洗牌淘汰的过程，那些靠银行贷款发家的房地产公司、中小企业会死掉。“我认为行业洗掉30%没有问题，好的话可能洗掉50%，使得行业集中度进一步提高。但行业不可能倒掉。”王可锋说，实力雄厚的大地产商、综合型的、走不同路线的专业公司也会活下来。专做商业或者专做住宅的细分公司也可能活下来。
　　王可锋分析，开发商正在想尽一切办法融资。银行贷款路子卡死之后，民间资本风险加大，很多民间资本，是通过银行二次融资，但实际上，信托这些方式也没办法了。只能想办法变现，拿个人资产、亲戚朋友的资产做抵押。但是从银行拿钱、从民间拿钱都越来越难。目前解决资金难题，没有更好的方法，或打折，买一套送一套，或者抵给建筑商。
　　开发商的难题也给韩资私募资金带来机遇。王可锋表示，周围很多中小地产商开始卖房子卖地，进行项目转让。有的地产公司是储备型的，拿下很多地，眼下资金流就很麻烦。那些喜欢快进快出的，手里没地、但资金雄厚，也比较轻松。难受的是正在建的那些项目。今年是血泪史，明年可能是诀别史了。明年日子也很难，下半年利好消息会逐步来，但不会一步到位。
　　王可锋说，近期，北京这个近百亿的项目，开发商手里只有20多亿资金，正在寻求资金支持和合作者。王可锋和他的团队正在进行相关分析论证。