黄莲
　　在住建部表示今年6月40个城市可以实现住房信息联网之后，房产税即将开征的猜测此起彼伏。与房产有关的税，像谜一样，如果仔细计算一下自己那套房子里包含的税种，应该会大吃一惊。
　　多年来我国房地产领域陷入了“重税”的怪圈，为调控市场抑制房价而增税，但增税的结果是推高了成本，进而又转嫁到房价上，增税不仅没有起到抑制需求，降低房价的目标，反而“羊毛出在羊身上”了。不管是对新建商品房土地增值税的改革，还是在二手房交易环节提高交易税率的改革，无不如此。
　　但另一方面，开发商群体在一边喊“税重”的同时，一边又能轻松逃税、拖税有术、欠税有靠，老百姓在咒骂房地产暴利的同时，并不希望增加房地产领域的税收。对房产税的改革，除地方政府外，社会各界质疑的声音此起彼伏。为什么各级政府明知房地产税费数量繁杂、存在重复收税的乱象，中央也多次提出要加强税收改革、规范征收行为，但总是雷声大、雨点小？为什么每一次打击清理开发商税收不法行为总是草草收场、不了了之，或者罚点款意思意思？
　　潜规则使然。改革的阻力大于动力。
　　潜规则一：羊毛出在羊身上。正是由于房地产的不可移动性、市场的区域垄断性，不论何种税、费总能成功地转嫁到房价的身上。对于政府、开发商、中介公司而言，新税只不过是增加过程中的成本而已，众多的购房者成为房地产税费的买单者，消费者才是“唐僧肉”。相反，开发商、政府无一例外成为受益者，一些开发商和中介机构甚至利用其和政府的特殊关系，利用税收政策从中渔利。比如，每一次房地产调控中有关税收政策的出台，总是被一些中介机构所利用，在提高交易税率、上海重庆开征房产税等政策出台前后，中介公司总能利用和制造市场的波动，引导正在犹豫的消费者迅速抛货，并提高手续费，从中获取不正当的利润。
　　潜规则二：别跟自己过不去。房地产税费具有基数大、税负高的特征，各地政府在房地产开发过程中，除了土地出让金和双重配套费外，还要征收蓝图审查费、防雷检验费、防震检验费等等，据说有50多项费用，涉及25个部门，涉及面广，利益关系复杂。一些费用的收取甚至成为一些部门的小金库，成为一些行政单位变相发福利、提高待遇、安排富余人员的工具。监管难啊，哪一任领导也不愿意在自己的部门向自己的兄弟身上开刀，哪一项费用的清理都会伤害既得的利益，有开发商和消费者消化，何必自找麻烦？
　　潜规则三：开发商可不能得罪。政府的政绩还得靠他们，一些不好处理、不便处理的账目、债务还得依靠他们去消化。众所周知，当前地方政府政绩考核的两个主要经济指标：一是GDP，二是财政收入，近年来房地产税费已成为地方政府的主要税源，一方面房地产项目税费高；另一方面房地产项目的开发可带动多个行业的发展，比如：建筑业、建材业、市政基础设施业等等，房地产交易还可以带来中介行业、装饰装潢业、家电消费等等税收增加，据说共40多个行业，具有很大的税收乘数效应。
　　按照现行分税制的设计，由房地产业和建筑业发展带来的营业税、所得税以及耕地占用税、土地增值税等税收的增长，属于地方财政预算内收入部分。而在增值税、消费税、所得税与中央分成，地方政府只占很小比例的情况下，营业税已经成为地方税收的最主要部分。于是，对开发商的争夺成为地方争夺税源的重要手段。因此，一些地方政府为吸引开发企业在本辖区注册落户，就会变通出台一些针对性“土政策”，而各地的工商局长逢年过节拜会大开发商成为一项重要的工作。当然，开发商提出一些小小的要求比如减一点、免一点、拖一点，只要不伤大局，也是可以通融的，别让他们感觉本地区的投资环境不好。
　　潜规则四：难得糊涂。在一些地方，房地产税费的征收和使用还没有纳入地方预算管理的范畴，更不会接受各级人大及其常委会的监督，房地产税费特别是各种费的征和用随意性大，领导主观意见强，在一些地方甚至成为个别领导政绩工程、信访维稳工程的重要资金来源，有些时候还会拿这些钱来为上一任领导擦屁股，为半拉子工程收尾，为决策失误形成的窟窿兜底，为改革发展的探索交学费……
　　潜规则五：资本市场是冤大头。近年来，在房地产领域，一个新兴的职业是税收策划师，企业最时髦的一件事情是包装上市，或者直接IPO或者借壳上市。由于房地产开发企业财务会计制度和股份制企业财务会计制度上的差异，客观上给房地产项目和企业造成了操纵或者调节利润的便利，比如：开发企业往往用多确认当期收入少确认当期成本的做法，虚增当期利润，以达到上市的目的，并且通过与券商或者投资机构在二级市场上配合，通过提前买入——发布资产重组公告或业绩暴增公告——炒高股价，从而赚取资本市场的利润，并且通过增发或配股等途径从资本市场融资，达到股权增值，等到项目开发接近尾声，利润下滑之前再把公司股权卖出去，在这个过程中，开发商玩的就不只是合理避税这点小把戏了。
　　“房地美和房利美就是华盛顿的一个游离于核心地带之外的权贵圈子的一部分，在一帮政府官员和政治说客们没完没了地玩弄着权术的同时，公司靠着联邦政府的授权而大发横财。”在美国财政部长亨利?保尔森看来，是房地美和房利美绑架了美国经济和金融政策，绑架了美国政府和纳税人，而政策博弈的背后是不可告人的特殊利益集团的肮脏交易。
　　房地产税收领域的潜规则远不是改革税种，调整税率等能够解决的问题。中国房地产税收问题的根子在中国的财税征管体制，在于地方政府对土地财政的依赖，在于现行分税制格局下地方政府和中央的博弈，在于开发商和包括银行、中介机构等在内的房地产开发建设经营每一个链条的参与主体，组成了特殊利益集团的联盟，使得税费总能转嫁到房价上，广大购房者成为最终“买单人”。
　　因此，对房地产的税费改革而言，不仅要加强税费政策在房地产调控中的作用，打击个别房地产企业的偷税漏税行为，提高税费调节的精准度，避免误伤广大购房者，更重要的是要改变现有的财税体制，降低房地产业的总体税负水平，特别是与人民群众直接相关的税收负担，比如降低甚至减免保障性住房各个环节的税费；合理划分中央与地方的事权与财权，削减地方政府土地财政的动力；规范和严格房地产企业财务会计制度管理，加大打击监管力度；规范政府的征税行为，规范房地产税收的使用，完善考核和问责制度，比如将房地产税收纳入各级人大及其常委会预算管理和专项审计，真正做到“取之于民，用之于民”，并接受人民的监督。
　　经国之道，取于民有度，用之有止，国虽小必安；取于民无度，用之不止，国虽大必危。