阳光新业全国蓄势
阳光新业副总裁杨宁：抓住商业地产的本质
　　2012年4月13日，位于成都中心城区九眼桥区域的阳光新业中心举行了项目推介会。这个25万平方米城市综合体，是阳光新业布局西南的重要一步。
　　在项目推介会上，阳光新业集团总裁助理梁绍裘介绍，未来成都阳光新业中心建成后，整个零售商业部分将由企业自持运营。“零售商业的持有、管理是阳光新业一直以来的经营战略，我们有专业的商业管理团队，能很好的把控从前期规划、建设开发，到后期招商和运营管理的所有环节。”
　　转型中的探索
　　作为一家专业的商业地产公司，与那些这两年间匆忙转型商业地产的传统住宅开发商相比，阳光新业在行业大变革中显的要从容许多。经过6年的积累与探索，阳光新业已经形成了一套特有的运营模式，业务涵盖了从前期策划到后期运营管理的完整商业地产价值链条。
　　提到经验的积累，不得不提及阳光新业的第一大股东、重要合作伙伴——新加坡政府投资有限公司(GIC)。伴随着主权基金资本的介入，随之而来的是新加坡商业理念对于阳光新业商业团队的熏染与影响。从2006年起，阳光新业开始战略转型商业地产，在随后的2007年、2008年，阳光新业引入海外主权投资基金GIC,双方共同斥资37亿元收购家世界18个物业组成的资产包，为其转型商业地产奠定了基础。而当时正是内地房企争当“地王”、大飙房价之际，对于商业地产尚无暇顾及。
　　新环境下的大难题
“我们认为，商业地产的本质，就是通过运营管理的不断提升，以实现价值最大化。但是想达到这个效果，是需要企业经过长期的尝试和探索，并不像外人想象的那么简单。”梁绍裘担心，近年来越来越多的企业进入商业地产，不仅会对整个行业，同样也会对进入企业自身产生一系列的问题。
　　梁绍裘认为，近两年由于住宅受限，一批开发商转而进入商业地产，造成少数城市商业地产供应量偏大，而新进商业地产开发商在人才、运营经验的不足，也使得后期操作风险大大增加。整个商业地产行业目前面临的风险不限于：短期内项目供应量过大；企业的开发、运营能力参差不齐；人才瓶颈；融资困境等。“未来3-5年内，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。”
　　此前，阳光新业副总裁杨宁就预测，商业地产未来可能会有些波折，但是总体趋势向好。并表示根据目前的市场情况，阳光新业既不冒进也不保守，继续坚持自己的既定战略。在看好的区域、城市精确布点，树立标杆项目，以此来辐射周边区域。
　　困难与机遇并存
　　阳光新业副总裁杨宁在接受记者专访时，更加详细的说明了公司未来的战略，同时也并未避公司遇到的一些难题。
　　谈到2012年市场，杨宁说：“我们认为今年对住宅滚动开发型的房地产公司是个挑战。我们在这个时点上是有一些优势的，项目并购上的机会会比较多，在资金合作上机会也很多。”
　　杨宁还透露，未来2-3年内，阳光新业计划新开业7-9个商业项目。成都是西南布局的重要一步，公司还积极谋求进入长三角地区，完成在华东区域的布点。同时，公司今年还将大力拓展商业管理模式输出业务，扩张轻资产，并不排除年内收购一两个项目的可能。
　　阳光新业副总裁杨宁在接受采访中对于被问及到的未来阳光新业的一些战略规划、REITs、阳光厚土基金及与其他机构合作等问题，都做了详细解答。
　　阳光新业在2012年有何战略计划，比如新进入的区域有哪些，新开业的项目具体有几个？“在公司的战略上，商业和传统住宅开发我们认为是两个行当。今年我们将按照既定的战略，推进商业地产业务向既定方向的发展，以及现有项目持续的经营改善，这是日常的工作新项目方面，今年我们一定会拿项目。区域布局上，我们最早是从北京出来的，考虑到管理半径的因素，定位在环渤海地区。后来逐渐延伸到西北和西南，现在在西安和成都都有了布局。今年我们除了成都新业中心项目之外，在北京东三环还有另外一个合作的新业中心项目，计划在年底开业；在天津今年我们也计划将有一个商业项目入市。从地域上，我们今年会有新的变化。公司今年会积极寻求进入长三角区域，目前几个项目都已进入实质性谈判阶段，希望能有好的结果。此外，珠三角目前仍在观察。”
　　针对现在市场上传言的REITs今年在政策层面会有所突破，阳光新业公司副总裁杨宁的看法显得十分从容。“商业地产成功不成功，REITs并非关键。最初的时候，我们在这个事情上也是积极呼吁，希望政策上有所放开。现在对商业地产来讲缺少一个资金的循环通道，REITs出来后就能够形成一个闭环。但现在，我们也同样意识到，REITs是果而不是因。REITs无非就是商业物业现金流的证券化,不一定就表示你能做好商业地产，作为一个商业地产商来讲，关键还是你自己能做好什么？REITs出来后，项目、企业存在的问题，还会存在，也还会暴露出一些商业地产商根本不能实现持续性的经营改善,反而更能凸显项目运营水平的优劣。”
　　我们注意到，阳光新业目前已经开业以及在改造的项目，许多都是收购而来。针对阳光新业未来是否会坚持走以收购为主的路线？阳光新业副总裁杨宁给予了详细的解答：“你看到的我们成都阳光新业中心就是收购来的。收购的好处是时间会比较快，特别是改造项目,大多数项目做一些物业的改造，动线的调整，就能很快提高经营绩效。但收购也有风险，收购的项目一般都有故事。许多企业在通过收购获得项目的时候，都会遇见一些麻烦。我们联合GIC最早收购家世界项目，经历了项目重新定位、改造、招商、运营等全部过程，在应对收购过程中的风险也有了一些经验。今年，市场上收购的几率会很多，是我们关注的重点。但考虑到现在的地价处于低位，我们也不排除通过招拍挂拿地的可能。”
　　阳光新业公司的大股东是新加坡政府投资集团（GIC)。新加坡政府投资集团（GIC）是一个实力雄厚的海外主权基金。去年，阳光新业公司还与三菱商社达成合作协议。未来阳光新业是否还有与类似GIC、三菱商社这样的机构合作成了关注的焦点之一。“还会有，我们和三菱商社已经在看几个项目，已经进入实质的投资阶段了。和类似三菱商社机构的也有，在长三角区域的目标项目，背后也有一些有海外背景投资机构愿意跟我们合作。”杨宁回答道。
　　阳光厚土基金成立有一年多了，但好像一直没有什么大的动作。业界对此颇为关心，杨宁说：“阳光厚土房地产基金目前进展不大。公司成立时是跟国内一家大型央企背景的信托谈了一个合作，当时计划还是借道信托渠道。不过，后来在信托报批的时候卡在政府监管部门的审批上。但是这个事情，我们还在做，也有了一些新的思路，近期可能有所突破。我们还计划联合已经比较成熟的地产基金机构，共同发起做一个烂尾楼收购基金。我们已经有了一份详细的计划，如果这个计划得以实施，也是非常好的。”