廖杰华
　　4月24日，金地集团（600383）发布了2011年年度报告。金地2011年实现营业收入239亿元，同比增长22.08%，归属上市公司净利润30.17亿元，同比增长12%，资产总额达到905亿元，同比增长24.29%。
　　在外界颇为关注的销售指标上，2011年，金地集团实现签约销售面积223.6万平方米，销售金额309亿元。
　　在金地总裁黄俊灿看来，如果说过去中国房地产企业更多地通过销售生产房屋来赚取平均利益，同时依靠土地资产的升值赚取超额收益，那么未来中国房地产企业只能通过产品竞争力赚取平均收益，依靠企业的规模增长、效率提升来赚取超额收益。
　　对于2012年，黄俊灿在接受本报专访时表示，金地将着重解决周转率偏低的问题。
　　规模与速度
　　经济观察报：以2011年销售额为例，万科已连续两年闯关千亿，保利也以700亿稳居前五，而金地去年的销售为309.2亿元，与全年400亿目标甚有差距，造成这种状况的原因是什么？如何看待金地与同行的差距？
　　黄俊灿：首先要说明的是，400亿的销售数据是年初公司对整年发展的预期和目标，但2011年外部环境迅速发生了变化。面对史无前例的房地产行业调控和极其不利的行业趋势，金地采取了一系列措施，保证了业绩的稳步向前，多项指标均在逆境中有所增长，保持了行业内的稳定排名。
　　企业发展的不同阶段，发展速度也有所不同。
　　经济观察报：董事长凌克曾表示，规模增长将是金地未来几年发展的战略主线。但他也认为，金地不会选择简单的规模扩张。在规模增长和长远发展之间，金地的取舍和平衡策略是什么？
　　黄俊灿：规模增长与长远发展之间不存在矛盾。金地关注企业规模，因为规模化是必须的。
　　但作为一家追求持续成长的企业，我们更看重股东利益的共同增长和最大化，稳健的资产质量，持久的盈利能力、抗风险能力以及企业文化、员工价值和社会慈善等各方面内容。
　　经济观察报：金地的总资产、净资产排名靠前，但销售额排名却相对落后，资产周转率与一线同行比也有差距，这个问题金地怎么看？
　　黄俊灿：2012年，金地将着重解决周转率偏低的问题。
　　投资方面，严格控制新投资项目的单体规模、产品类型、开发周期等，在投资源头选择能够快速周转的项目进行投资，提升资产周转率。
　　销售方面，针对公司产品结构中偏高端产品占比较大的状况，公司会密切关注影响高端产品去化的政策调整和变化趋势，研究高端客户消费心理，同时保障高端产品始终如一的产品品质，争取提升高端产品的资产周转率。
　　运营方面，专门针对集团的滞重资产设定专项计划，进行专项考核，加大滞重资产的去化速度，提升资产周转率；同时加大对于进度的管控力度，提升项目的开发速度。
　　产品方面，继续深化产品系列的研发与应用，通过提升项目的研发效率来提升总体周转率。
　　经济观察报：金地一体两翼的差异化战略有别于万科、保利等多数开发商，从前年开始，金地强调复合型发展模式，怎么理解金地所说的复合型？金地的未来在哪里？
　　黄俊灿：一方面金地会继续做大做强住宅业务，研究适合金地的独特的大盘开发模式，并以此来指导金地大规模项目的开发和运营，坚持快速开发和销售回款的经营策略，保持公司规模快速增长；另一方面，金地会关注商业地产领域，通过商业经营对地块价值的拉升来提高住宅产品的赢利水平，从而深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值，通过不同业务间灵活有效的搭配组合来提升公司的盈利水平。
　　对全球资本的有效调度和掌控，将推动地产企业新一轮的跨越式发展。例如，嘉德置地的业务结构里既有住宅又有商业，商业地产还是以REITs的方式存在。
　　未来新兴的市场，包括亚洲如中国、印度，南美如巴西以及非洲将形成推动全球经济增长的新的主导力量。长远来讲，需要面向国际市场，分享新兴国家经济增长红利。
　　商业和金融
　　经济观察报：稳盛投资过去一年的经营状况如何？
　　黄俊灿：2011年，稳胜美元基金2.07亿元募集完成，人民币基金规模达到12.5亿元，产品线从股权投资到夹层融资，从美元到人民币都有涉及，管理团队全部到位。
　　2012年预计管理规模达到50亿人民币，全年公司财务盈利。美元基金希望抓住市场时机，尽快完成投资，并探讨与瑞银的进一步合作。
　　考虑到当前的市场机会，人民币基金仍将以夹层融资基金为主，但传统的股权投资基金业务仍将作为主要产品线，并会与合作方成立合资合作平台发起商业地产基金和并购基金。2012年还要做好资产管理业务，并且进一步提高公司管理水平。
　　资金投向仍将以住宅项目为主，会涉及商业综合体项目，除开发类项目外，也会涉足物业持有类项目。
　　经济观察报：去年稳盛参与的一个项目已经完成了销售，并实现了单个项目的退出，请问收益状况如何？有没有取得超额收益？
　　黄俊灿：稳盛参与的沈阳的一个住宅项目在2011年年底退出，回报比原来的预计高出一倍多。
　　稳盛旗下美元基金的存续期一般是5到7年，人民币基金存续期是1到5年。其中，人民币股权投资的周期一般是2到3年，债权投资是1到2年。
　　经济观察报：金地的商业地产战略执行到了哪一步？下一步如何安排？
　　黄俊灿：2011年，金地旗下商业地产公司业务成绩初显，开发与运营体系初步构建完成：北京金地中心实现租赁收入2.18亿元，租金收缴率和物业管理费收缴率均达100%。同时，深圳、西安以及绍兴等城市商业项目前期研发工作稳步推进。
　　在商业地产上，今年我们将积极推进与各区域公司的合作，重点推进两类地块项目的获取：一类是位于城市核心区域的高端项目，力争打造与北京金地中心、深圳岗厦项目类似的城市中心、综合性、标杆性都市综合体；另一类是区域型商业项目，该类型是与各区域住宅大盘密切配合，服务于区域消费人群，提升区域商业价值和住宅价格。
　　经济观察报：对金地而言，在商业地产领域的困难有哪些？
　　黄俊灿：商业地产的挑战之一来自于日益加剧的市场竞争，许多传统住宅开发商进军房地产企业，未来在资源获取等方面，商业地产的竞争会加剧。
　　另外，挑战还体现在商业地产项目的运营模式方面。目前规范标准缺失影响了正在起步的中国商业地产的开发水平，随着商业地产集中度迅速提高，出现了中低端商业地产产品过剩但是高端项目稀缺的状况。对于金地而言，需要尽快地形成具有特色的商业地产运作模式，在商业地产项目的定位、规划以及设计等方面都有值得称道的运作模式，并在资金、管理、人才储备等方面日臻成熟。
　　地产未来
　　经济观察报：今年，金地在土地市场上的计划又是如何？
　　黄俊灿：对一线城市，我们认为市场已完成了一定幅度的调整，市场风险有较大幅度的下降，我们将在2012年密切关注一线城市土地市场的机会，择优补充土地储备。我们将在巩固已进入的二、三线城市业务基础上，择优选择城市经济基本面好、供需关系优良的二、三线城市进行适度扩张。
　　经济观察报：金地如何评判中国房地产的未来趋势？
　　黄俊灿：如果说2011年的房地产市场是调整之年，那么我们认为2012年的市场将进一步沿着2011年的调整之路前行，政策面从紧的态势短期内将很难改变，客户观望犹豫情绪在一定程度上很难得到缓解，房价还将处在理性回归的过程中。