胡芳洁
　　随着中国地产行业不断发展成熟，拿地、盖房子、销售的住宅开发模式，早已不再是唯一的方式，对能够带来持续而长远利润的产业地产模式的探索，是地产行业在转型中最迫切的需求之一。近年来，养老地产浮出水面。看上去很美的养老地产，真正实践成功者，寥寥无几。养老地产，机会在哪里？又面临着怎样的风险和挑战？经济观察报联合正略钧策咨询、新浪乐居举办蓝筹地产系列论坛之一，邀请各界专家探讨养老地产的冷与热。
　　经济观察报：养老地产的前景何在？市场需求状况如何？
　　党俊武（国家应对人口老龄化战略研究秘书组副组长、中国老龄研究中心主任）：市场需求有多大？第一个数字，前一段时间，老龄委已经公布了未来老年人口的数量，到2053年是4.87亿，近5亿的数量。
　　第二个数字，失能老年人，用老百姓的话说就是躺在床上动不了；还有一部分是半失能的，目前这个数字有3300万。现在一个老年人，平均有4个子女。3300万老人，后面牵扯有多少家庭？3300万乘以4就是1.32亿，相当于全国总数的十三分之一。到2050年，失能老年人口占到近一个亿，几乎每个家庭都有一个这样的老人。现在独生子女1.6亿，可能还更多，一个家庭能不能承担这么多老年人的养老问题。还有健康的一部分老人，年龄是60岁到79岁，市场有多大？可能比大家想象的都要大。
　　朱凤泊（北京太阳城集团董事局主席）：中国人口老化还有结构性的问题。中国从上世纪70年代末开始实施计划生育，现在计划生育实施以来的人都30多岁了，形成了一批421的家庭，上面有四个老人，中间一代两个人，下面一个孩子。421家庭出现以后，对家庭的养老功能形成了冲击，这是结构造成影响之一。
　　目前失能、失智老人达到了3300万，有数据统计，到2015年这个数字将达到4000万。
　　还有就是50后，当时政府号召多生多育，1949年10月1日人口数量是4.5亿，到了1959年12月31日人口统计的时候，达到了6.6亿，人口净增2.1亿。50后要是老了，是不是一座大山倒下了。这是从结构问题上看老化，给家庭、社会，给人口红利带来什么样的负面影响。
　　经济观察报：目前以养老为主题的房地产项目，在配套、环境上体现了对老年人群的关照，但是仍然是主题性的“适老型”商品房项目。一份官方报告称，目前城镇人口在养老支付能力上，人均仅有1000元至1500元，与高质养老院所需的资金相距甚远。养老地产的误区是什么？发展养老地产面临哪些挑战？
　　党俊武：目前老年地产有很多误区，第一个误区，名义上是搞养老地产或者老年地产，实质上在圈地；第二个误区，在很远的地方，离城市中心几十公里之外，搞非常大的项目。我们不鼓励搞郊区化，把老年人和其他年龄群的人分割开来，从人文的角度是不行的；第三个误区，只重建设，轻后续运营和管理。
　　养老地产为什么现在外热内冷，根本原因还是有效性不足。真正需要服务的人有没有能力购买，这是最大的问题。需求是有的，但是没钱购买，这是目前开发老年地产、老龄产业发展不起来的根本原因。
　　如何解决钱的问题，现在能想到的无非就是社会保险、商业保险、政府补贴。社会保险很难做到，商业保险运作起来非常困难，政府补贴，财政还没有那么大的财力，这个问题就麻烦了。怎么解决需求的问题，到哪儿去弄钱去，这是最大的问题。
　　经济观察报：如何才能做好养老地产？有哪些经验？
　　朱凤泊：我今年走了一圈，各省市都去了，大多说做养老设施的，注重项目的形象、建筑的档次，根本没有把服务放在第一位。一炒概念，变相给卖光了。所以这种转型，我觉得确切讲叫越狱，不是转型。
　　我最开始做养老地产，拿出70%的土地做了老年住宅，30%的土地盖了持有的经营性物业。在太阳城无论50岁住进来，还是90岁住进来，都有他对应的服务载体，对这种老人，全部能够使用对应服务，这就叫持续照料。
　　这10年，探索出了太阳城的模式，有三层：第一层，开发运作模式；第二层，业态，养老服务的模式；第三层，营利模式。这就是太阳城模式的组成。
　　张盈华（中国社科院世界社保研究中心博士后）：我们去年受财政部委托做了养老产业的研究，对美国、欧洲养老政策的制度、政策、现状做了一些研究。
　　养老地产产业，包括四个要素。一是服务。出于成本的考虑，美国出台很多政策引导人们从机构到家里面来照顾。他们是怎么做到的呢？美国很多养老物业经营者不是开发商，也不是运营商，是养老服务商，很多养老服务商是上市公司，一家养老服务商下面会有上百个运营商，去管理几百处物业，实际上用服务拉动一个产业的发展。
　　有了市场化、产业化的服务，它可以弥补家庭照顾不足的现状。此外，欧洲出台专门的法律保护照护者，有了法律保护，有了足够的薪酬，有了人力资源的规划，有了晋升的机会和职业的发展，很多人愿意从事这个产业，才能够形成养老服务产业。
　　美国上世纪80年代的时候，政府原来补贴在机构里面的财政资金，补贴叫钱随人走，你从机构回到家，这个钱也可以到家里去；美国机构里面有一个登记床位的制度，只要你注册床位，在这个床位上发生各种费用由他们来报销。
　　第二个要素，就是资金的问题。这要求我们有金融环境，提供置换等等手段。
　　第三个要素，是环境、硬件设施。拿到地以后怎么建设，让它更符合老年人居住，比如插座的位置，以及地理环境等。
　　最后一个要素，是观念。是否能够离开子女、离开熟悉的环境，搬到陌生的养老机构里面去。
　　经济观察报：关于养老地产方面的政策支持和规范何时会有？
　　朱凤泊：6月26日，全国人大常委会召开会议讨论了《中华人民共和国权益保障法修正案》，这个修正案第一次确定了养老方面的产业名称和产业地位，产业名称叫做“养老服务业”，囊括了盖房子，提供服务等等。产业地位很高，大概从目前来看，我们政府在管理的渠道或者从管理体制来说，很可能5到10年出现部级机构，信息产业部、环保部等等，要出现养老服务业部。
　　还出台了关于保险方面的法规。例如，老年人住进养老机构，假如摔伤出现纠纷了，还有没钱去付下半年的钱了，这个风险纳入保险。这个保险由谁购买呢？政府拿40%到50%的钱，企业拿40%到50%的钱，个人拿10%，来购买保险，以后出了问题，保险来赔付。此外，还出台补贴政策。今年养老出现好多政策。
　　为什么现在全国各地包括三线城市都在做养老设施，大家知道为什么吗？除了市场推动促进的，还有一个在于中央政府把对干部的考核，养老问题解决得好与坏，纳入对政绩的考核。此外，政府很快会出台政策，限制养老产业的会员制等。
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　　经济观察报：开发商如果想转型做养老地产，该如何转？
　　郝荣福（华高莱斯国际地产有限公司策划总监、养老地产研究中心主任）：我们真正做养老策划应该是从2004、2005年开始做的，这七年的时间有一个巨大的变化。第一个，2007年到2009年，找我们公司最多的是圈地的；从2010年开始，特别是去年到今年，开始反过来了，主要都是真想做的。
　　第二个，2007年到2009年，找我们的主要是实力不大的公司。从2010年到2012年有三类企业找我们，一个是保险公司，这是最为活跃的，二是医疗机构，三是大型的房地产开发企业，他们想未来把养老地产作为转型或者产品线的延展。
　　还有一个补充，我们原来接触的项目全部是在市中心10公里以外，一般都在30公里以外，但这一两年，特别是今年，我们接触的项目里面，城市中心的养老项目越来越多。所以我们觉得这可能是一种转变，未来会有养老地产新的迹象。
　　郝炬（北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人、副总裁）：未来三到五年内，想切入养老地产行业，有几个建议。在产品、服务分三个层次，第一个是涉老性的地产项目，更多的是要解决在家庭养老的问题，在产品设计上面，如何让这些相关的设施能够更符合老人的使用，相当于把住宅产品变得更适合于家庭养老的老人来住。
　　第二点，对于60岁到75岁之间的身体健康的老人，有养生休闲需求。冬天到海南，或者夏天城里比较热了，到郊区短期住两三个月。这样的需求，对于现在的地产开发商来讲，也是一个非常良好的空间。
　　第三点，半自理或者非自理能力的养老服务的支持，这就不仅仅是一个简单的住宅建设，而是要有配套的相关养老设置的建设。
　　这三个层次使得开发商在未来的三到五年之内，正确认识养老地产未来发展空间的前提之下，逐步转型，而不是一步到位，一步到位难度非常大。
　　经济观察报：养老地产行业目前面临哪些挑战？
　　张寅（北京虎杰投资咨询有限公司首席分析师）：我认为它在市场的需求，目前还没有，仅就支付能力来说。
　　养老产业严格说是服务，其次才是可持续发展的情况，这个可持续的方式，一个是企业的自我更新的运营模式，还有靠制度环境。实际上它不完全靠企业的积累或者营利模式，还包括更大范围内的税收、土地这方面。政府对于过去以养老地产名义做的不太规范的情形，还心有余悸，如何规范，这是一个问题。
　　还有一个角度，假如说这个市场规模大，按照目前房地产企业格局来说，如果真是商业营利非常大，我们设想一下，前10名的都进来，这个市场马上可能形成一个泡沫或者过剩。
　　我认为，这个市场真正的黄金时代在10年之后。从中国整个收入情况、老龄化的出现等方面，这样的市场可能更有根基。未来不论三年五年，恰恰应该是更多呼吁政策的宽松，培养这样的机构，把我们的制度层面做结实了。