周亚霖
　　转型养老地产，是个颇时髦的话题，但真操实练的却着实不多见。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊称：“从虚干到实干，是真的在变，有不少企业开始规划养老事业，但是确实有相当多的企业是想借养老之名圈地，是越狱行为。”
　　在北京地产界，提及养老地产，朱凤泊是一个绕不开的名字。二姐品牌、适老地产，都是北京太阳城10年来寂寞耕耘所得。在北京之外，太阳城已布局上海、河北等省份，朱凤泊称北京、上海将是太阳城养老地产的两个制高点。
　　太阳城走过了怎样的十年，如何看待地产公司掀起的养老地产热？养老产业的扶持政策是何走向？适老型地产公司应如何把握核心资源？从产业背景到具体的运作管理，朱凤泊一一道来。
　　经济观察报：现在很多公司进入养老地产领域，你怎么看这股热潮？
　　朱凤泊：一些房地产商转型做养老地产，我称这种转型为越狱。房地产在集体越狱，因为受到房地产的调控，越政策的狱。这批人要怎么做？他知道养老地产不能拆分卖房子的，然后就用概念，用另外一种方式来卖房。现在咱们大家都知道，中国老年人口的全国平均消费能力是多少钱？每个月1000到1500块钱。
　　但现在出现一套房子含服务含餐，月收费2万到3万的养老地产，为什么呢？赚钱做得顺手了。房地产卖1.5万一平方米的时候，旁边后开盘的卖3万，认为卖亏了，马上把品质、外立面改改，变成好几万一平。
　　但是，把品质无限制提高，与养老市场的人均消费能力、支付能力根本就不匹配。这样就出现了大家听说的，北京及周边有几个养老设施倒台。盲目地去攀大，攀档次，结果把自己带进了泥潭。
　　经济观察报：太阳城最早的土地性质，并不是养老地块，最初的构想是怎样的？
　　朱凤泊：我一开始是房地产开发商，拿了644亩地，是别墅花园立项批准的土地性质，我可以做别墅，也可以做商品房，但我自愿地调整了规划，拿出70%的土地做了老年住宅，30%的土地盖了持有的经营性物业。
　　我的团队的角色是又会规划，又会盖房子，又会装修，又会做老年设施，还会管理。我的团队能从一块荒地做成能住的养老综合体。北京太阳城做了持续照料，无论50岁住进来，还是90岁住进来，都有对应的服务载体。
　　另外就是用70%的地做老年人商品房，这样的方式被政府认可了。北京市政府年内推出老年设施用地，前提条件就是3：7，做养老，只要能盖出30%的持有，那70%就能卖。
　　经济观察报：未来10年你有什么打算？譬如融资，譬如全国扩张？
　　朱凤泊：太阳城提炼出了模式，既被政府看好，也被金融企业和一些大财团看好，可能会形成一种合力，向外拓展。以后的主要路线是北京太阳城输出冠名，输出管理。我们最近通过康联公司和国开行建立关系，还有清华的清大基金等，准备在北京太阳城打造出中国养老服务业的孵化基地，大概有10个功能，第一个功能是投资配套。国开行上半年出了一个文件，国开行每年拿出100个亿，全部投入养老服务业，他的窗口公司叫做康联公司，我们跟这个公司进行合作。每年100亿是指前三年，以后要增加。另外一点，贷款期20年，宽限期再加5年，一共25年，实行的是基本利率，前五年还息，不还本金。
　　第二个功能是我们起草了养老服务业的标准，这个标准是经过技术监督局、民政局等批准实行的标准化的东西。第三个功能是我们通过10年，开发出一套信息化管理系统。我们还准备做老年营养餐工厂、老年用品商城等。
　　经济观察报：有专家称，我们现在政策配套过于滞后，对于今后10年的养老产业并不乐观，你如何看待这个问题？
　　朱凤泊：为什么现在全国各地包括三线城市都在做养老设施？除了市场推动促进的，还有中央政府把对干部的考核，养老问题解决的好与坏，纳入了政绩考核，而且必须是各地一把手挂帅。所以开发商到了二、三线城市，只要见了政府官员，你说做养老吧，政府官员先动起来了。
　　我今年签了三份冠名管理。其中一个在张家口，两万平方米的老年公寓，政府给的配套，盖出来了，河北省主管民政口的副省长，亲自带队到那儿考察去了。政策会在今年下半年和明年密集性出台，包括一些规范。
　　我经常听人说这么一句话，养老特别难做，大家还抢着拿地，我拿两栋楼送给你，你把它做好试试。归结最后一句话，中国养老问题不在于拿地，不在于资金，就在于服务模式的确立，你有没有能力把养老服务做好，如果能，就解决了养老问题中比较核心的问题。
　　河北衡水有一位大姐，前好几年认识了，来太阳城取经，她把老公挣的钱全拿出来，做了一个80多张床的养老院，年年赔，赔得哭，对我说，我叫你亲弟弟，能不能把我这儿收了，我真不做了。我们教她，怎么算人床比、“二姐”品牌怎么开展，怎么和老人打成一片，怎么让老人高兴得不想回家。现在再去，她扩建了，有200多张床。去了以后，她找最好的饭店请我们吃饭。
　　经济观察报：有研究表明，机构养老、居家养老将是一个并行趋势，这两者是什么关系？
　　朱凤泊：不矛盾，是互相补充的。
　　从养老地产到居家养老，其实是一个系统工程，面向居家老人，我们马上要做很大规模的老年营养餐工厂，夜里生产，早晨送出去。年轻人愿意创业，在老年人聚居的社区，租几十平方米的地方，把营养餐用车送到那儿，飞机上的餐得加热，这个设备我也有供应，你给他加热了，老年人到点了从家里就到小饭桌来了。
　　现在我们要做成孵化器。实际上只要房地产开发商多一点贡献，能够在整个社区里面拿出一两百平方米的地方，免费给老人留下空间，我觉得这个房地产开发商就是成功的。
　　经济观察报：你对没有经验或者想转型养老地产的公司有什么建议？
　　朱凤泊：第一是各地政府已经拿政绩考核了，当地做老年设施政府求之不得，把政策用足了，尽可能使得拿地的出让金低，这样以后你的成本就少了。第二是建好了设施后，别忘了向政府要运营床位补贴、建安补贴，还要有很好的运营管理队伍。当然还有设施养老规范等其他很多问题。