吴娓婷潘伊纯
　　7月中旬，香港新鸿基地产联席主席郭炳江与郭炳联兄弟遭廉政公署检控。新鸿基随后公布董事局人事调整：委任郭炳江29岁的儿子郭基煇和郭炳联31岁的儿子郭颢澧，为两人的替代董事；委任两位执行董事黄植荣和雷霆为公司的副董事总经理。
　　廉署检控后，多个券商认为至此利空出尽。新鸿基地产在香港的业务遭调查，占比22%的内地地产业务会否受到影响？新鸿基对本报回复称，新鸿基地产长期看好内地城市的经济发展。“目前，集团在内地城市的各个项目均在平稳有序地推进，未来也将继续在重点城市积极寻找合适的机会。”新鸿基内部人士表示，“一直在看新的土地，没有停止过物色合适的项目。”
　　本报了解到，2012年2月，新鸿基在内地土地储备高达8530万平方尺（1平方米=9平方尺）。经确认，新鸿基2012年以来在内地没有拍得新的土地。
风险
　　新鸿基地产业务发展迅速，不仅从规模上在香港本地超过了和记黄埔、信和置业、恒基兆业、九龙仓等老牌地产商，在内地的业务更是突飞猛进，土地储备从2005年底的107万平方尺飙升至2011年底的8530万平方尺，其项目以豪宅居多。
　　新鸿基在内地发展业务，绝大部分以旧改、合作开发的方式进行。其中在珠三角地区表现尤为突出。其内地发展中物业里，有高达63%位于广州及其他珠三角城市，包括广州最贵豪宅天銮、广州林和村旧改、佛山禅城旧改项目等。
　　其中佛山禅城旧城改造项目的总建筑面积超过280万平方米，土地成本超过80亿元，是目前新鸿基地产在内地投资规模最大的单个项目。该地块出让时，仅新地旗下注册的一家公司参与竞价。竞价条件规定净资产超过人民币1000亿；具备境内外开发、经营、管理大型高档购物中心、五星级国际知名品牌酒店、国际甲级写字楼、高档住宅小区等大型综合现代化商务中心的成功案例。媒体当时报道称，该竞买条件是为新鸿基量身打造的。
　　2010年3月，新鸿基地产与广州林和村就改造工程签订了合作开发的协议，将广州市天河北最后一块地皮收归囊中。该地块属成熟商业旺地，且毗邻粤港直通车所在的广州火车东站。
　　2010年9月，新地通过增资广州城投集团旗下的宏城广场房地产开发有限公司，成为宏城广场地块的实际控制人。该地块位于广州新中轴线、天河商圈，由拆除15年历史旧商城所得。招标当年（2010年），广州市土地最高成交价格超过20000元/平方米，而宏城广场最终成交的楼面地价不过11000元/平方米。
　　截至2009年6月31日，新鸿基的土地储备为5530万平方尺。时隔两年，截至2011年6月31日，其土地储备就一跃上升为8610万平方尺。
　　新鸿基表示，获得这些绝佳地块，在于其具备卓越实力。
　　有接近新鸿基人士对本报透露，林和村旧改项目当时有几个发展商竞争，“政府为了避免恶性竞争，在当中做了协调”。“政府在这些好项目中会做定向性的指派”。
　　另一家港资地产商内部人士对本报表示，其所在企业自上世纪90年代在广东地区耕耘多年，包括捐建医院、学校，与省市政府均关系亲厚。“不过发展机遇仍比不上‘后来者’新鸿基。”
　　该人士透露，港资企业要获得好的地块，尤其是旧改地块难度极大，过去没有这样的例子。“一是需要资源，二是旧改项目要跟村民谈判，这对港资地产商来说就像在内地想不翻墙上Facebook是一个道理。”该人士说，“（旧改项目）需要有代理人在企业和政府之间牵线搭桥。”
　　上述接近新鸿基人士说，新鸿基做得中规中矩，“新世界拿的地更多”。
　　至于“潜规则”，该人士认为不是新鸿基要这么做，而是所有内地发展商都这么做，“这些都是公开的秘密”。
　　该人士同时认为，港资企业要与内地企业竞争，没有变通的手法不行，学会与地方政府打交道才能扎根。“当然，一旦出事容易一锅端，风险很大。需要做得更加漂亮，程度不要太夸张了。”该人士说。
培育
　　截至2011年12月31日，新鸿基一年内需偿还的借款为187亿港元，一年后两年内该项数额为72亿，两年后五年内为263亿，五年后为102亿。借款总额高达625.76亿港元，扣除现金及银行存款，净债项为533.56亿。
　　今年2月6日，新鸿基发行的五年期债券正式上市交易，其票面利息为3.5厘，债券收益率为4.626%，相较于美国国债高出270个基点。
　　2011年4月8日，新鸿基与19家银行签订为期5年的167.5亿港元银团贷款协议。2011年10月24日，新鸿基便已计划发行规模不超过5亿美元的五年期债券，其中收益率高于美国国债245—250个基点。
　　2010-2011年新鸿基中期业绩报告表述：“集团大部分的借贷主要用作发展内地的房地产项目。”
　　不过，鉴于全球与国内的经济环境，新鸿基2011/2012年中期报告称，公司将沿用选择性策略，主力在包括北京、上海、广州及深圳等重点城市发展。
　　香港一名不愿透露姓名的分析师表示，其理解这句话的意思是不会在国内开发新项目，只在一线城市投资有价值的商用物业。
　　“暂缓在内地获取新的土地，对新地来说是微不足道的事情。”该分析师进一步说，“新地现在真正能带动内地业务发展的只有上海的国金中心，只有这个附加值真正高，其他的都还只是土地。”
　　据了解，新地在国内投资物业占总数的10%，地产发展占12%；而香港方面，住宅占总数的27%；写字楼占16%、商场占24%。也就是说，整个蛋糕，内地业务占比22%，香港本土业务占比仍高达67%。
　　这一数据可理解成在内地尚有较大发展空间、在香港发展有限。不过该分析师更支持新鸿基暂时应专注香港本土发展。理由在于：一是新地在香港扎根40年，土地、人脉都相对成熟，犯错机会小；二是新地目前在国内的土地储备已经足够多，开发这些地块需要投很多钱。
　　新地2011/2012中期报告称，新鸿基在内地的土地储备达8530万平方尺，有近7780万平方尺的发展中物业，其中逾75%为高级住宅及服务式住宅，其余为优质写字楼、商场及酒店。仅750万平方尺为已落成投资物业，主要位于重点城市黄金地段的优质写字楼及商场。
　　2011/2012年中期报告显示，位于广州、无锡和成都的项目录得销售额超过20亿港元。上海国金中心及上海环贸广场第一期等新物业租金的贡献上升。
　　不过，其他项目则需要数年时间开发培育。上海陆家嘴的滨江凯旋门和苏州的临湖四季发售。位于北京王府井核心地带的环贸APM商场则在进行大型翻新，预计于2012年中完成。报告同时表述，位于广州邻近天河地铁站面积近90万平方尺的商场预计2014年完工；位于上海闵行的综合项目规划亦快将定案。
　　如前所述，新鸿基于2008-2010年集中在珠三角地区拿地，目前开发刚起步。佛山旧城改造地块，以34.6亿元出让给新鸿基的地块最迟交地时间为2013年年末，而此次出让的4个地块最迟交地时间为2017年2月23日。加上4年的建设时间，整个澜石片区改造完毕最晚会到2022年。
　　今年3月，林和村项目建设工程规划获批，容积率高达6.2。村民三年回迁计划明年到期。林和村村民告知本报，目前复建房兴建至第30层，而商品房则兴建至第5层。
　　林和村村委会人士对本报表示，今年年底复建房封顶，明年才能回迁，而“商品房更是以后的事”。