胡芳洁
　　在经历过去十年的快速增长之后，中国房地产行业正在跨入另外一个新纪元。平衡、均衡社会各方利益，使得房地产调控将成为这个行业的常态；而土地财政一枝独大的方式，也正在经历严峻的考验和质疑。地产企业在这个过程中，也必将变革自己的生长方式。
　　在由经济观察报、新浪乐居、正略均策举行的中国蓝筹地产评审会上，评审专家基于各自的研究角度，对于房地产形势，以及企业面临的问题、未来的走向予以详尽研判。一个核心论调是，未来中国相当一段时间内，将仍以城市化为经济龙头，然而过去粗放的简单卖地换钱，将一去不返，增加土地资产的公共服务含量、以拉动内需为目标的格局，将是新十年的房地产之路。
　　经济观察报：如何看待房地产宏观调控与市场的关系以及宏观调控下市场的变化？
　　王惠敏（中国房协经营管理委员会秘书长）：我有几个关注的问题，第一，现在，我觉得作为行政主导型的社会，我们应该尽可能的呼吁对在建的、普通商品房的资金支持，政府应该拿出一些办法来，在这块应该拿出资金支持，也让社会稳定，不要不负责任。
　　第二，现在这个行业应该说是大家都比较理性，被调控者和调控的政府部门，其实大家都相对理性一点。改变不了世界的时候，只能改变自己了。
　　现在消费者也有点理性，开发商能扛的就扛了。在这种情况下，政府应该考虑一个中长期的产业政策，这也是我们协会一直给方方面面提的问题。房地产行业本身在社会经济过程中，这个历史阶段它的作用很大，但是没有一个相对维护它稳定的产业政策，动不动就拿它开刀，这样反而使这块动摇，其实这是对谁都不利的。这块应该有一个稍微前移一点的、维护产业稳定的一个产业政策，哪怕是一个试行的意见，这样能抗一些风险。
　　还有一个关注点是市场方面的问题，关于调控的问题，出现两个非常明显的反差。中央政府和地方政府的诉求点几乎完全不一致，这确实是值得反思的一件事。
　　还有一个反差。在国外基本上有这个特点，经济发展景气的时候，地产的价格是往上走的，地产的形势是比较好的。今年非常有意思，我们是经济增长速度在放缓的时候，地产指标在走高。我觉得原因还是行政主导下的人为的不合实际经济规律政策的问题，我觉得这个问题是值得注意的。
　　还有一点，行业的发展导向。前十年是利润导向，比较追利润，再往后看，风险控制导向应该作为企业非常值得注意的一个问题，原来是想怎么把钱挣到手，现在是怎么把项目做好的同时不要败家。
　　汪利娜（中国社科院经济所研究员）：如果我们看一个大的产业，为什么出台这么多调控，房地产的价格还在增长。这是一个长期潜在的因素，一个动力在里面。
　　美国的一个经济学家讲过，讲城市化与房地产的关系，当城市化处在起步阶段的时候，那时候房地产才刚刚起步，到50%、60%的时候房地产价格开始增长，到70%的时候，房地产的价格基本平稳。我们国家按常住人口来算，才刚过49%，如果按户籍来算，我们的城市化率只有30%。潜在的需求没有变，整个预期的升值大的方向也没有变，但是房地产为什么要进行调整呢？
　　2008年出台了4万亿的刺激政策，是为了应对危机，但是不应该同时出台刺激房地产的政策。08年的时候，在4万亿刺激政策出台之前，房地产市场已经做出理性的调整了。如果不是一股脑的政策砸下来，包括信贷、税收，这个市场将是非常理性的走一个平缓的过程。
　　房地产行业出台了刺激政策，各个地方政府所有的政策都出台了，就出现了这种情况。2010年投资增长率是33%，33%的增长在历史上都是没有的，一般都在20%左右。那是一个非常不正常的年份。
　　当市场非理性的时候，死一批企业是非常正常的。2009年和2010年就不是一个正常的年份，那个疯狂下来，这次调整死一批，也是一个市场必须为它的疯狂所付出的代价。
　　对于房地产业，大家还是要看大势，看周期，看它在经济中的基本位置，和影响它的基本因素。我觉得不必过分的悲观。各国在城市化的起步阶段，在住房短缺阶段，都用行政化的手段，只不过是多一点少一点的问题。所以我觉得这个事情大家还是淡定一点，基本面没有什么太大的变化。但是为什么我们现阶段对抑制投机这么关注，不仅仅是因为美国的次贷危机，不仅仅由于日本泡沫的教训在那里，关键是我们现在钱太多了，看看老百姓手里35万亿，去年房子卖6万亿，这才15%左右。在整个金融资产过于封闭的时候，储蓄率高、人口密度高的时候，就非常容易使得这些资金向高风险的资产转移。
　　像国外面临着资产的萎缩，现在要萎缩到50%，这是一个资产贬值的过程，是一个非常痛苦的过程，老百姓不是面临着还贷压力，就是面临着破产，要么就是自己抑制消费。欧洲、美国都是面临这样的问题。
　　你是愿意资产泡沫越来越达，大家兴奋一把，然后再贬值下来好，还是让它有一个很平稳的、根据老百姓的可支配能力，逐渐地升上去好？这就面临一个选择。所以我觉得应该让资产价格回归理性。大家都知道房地产是有潜力的，但是你玩儿过了，什么人都到这里来，这个行业肯定搅混了。
　　经济观察报：地产飞速扩张、其他事宜让位土地财政的做法，应将发生转变。从未来十年或者二十年看，中国经济的结构转型是不可避免的，那么与此匹配的房地产业应是何格局呢？
　　贺军（安邦咨询公司合伙人、高级研究员）：未来房地产发展的这个环境会不会发生变化，我们在内部也讨论。中国土地经济这个时代，历史性的已经过了，要到一个新的阶段，新的阶段正在来临，是后土地经济时代。
　　后土地经济时代是一个新的模式，像过去土地靠出让、开发、销售、来获利的话，它都会遇到一些障碍，它是不可持续的。但是地球还在转，政府也还要运作，企业还要生存，往下怎么发展，到底会怎么样，我们关注后土地经济时代大的环境就很有必要。
　　在土地经济的时代，所有的资源都是围绕着土地来打造的，发展到现在这个阶段，已经有非常多的问题出现了，其中最主要的有两个特别大的问题，第一，房地产企业导致的经济空心化。把一个产业搞成一个产业园，就是在炒概念，还是寄希望于土地的升值，这种必然是不可持续的。这对国家的竞争力都是一个极大的损害。
　　第二，我们长期关注城市的建设，而没有关注城市管理。城市管理很糟糕，就拿上海那场著名的大火来说，房子越修越高，消防车来了，达不到一个灭火的高度。这就是城市管理的一个缺失。
　　在后土地经济时代，整个城市化应该从以建设为主转向以管理为主，把整个城市看成一个资产，让城市在良好的管理和运营之下。
　　如果我们把城市看作一个资产的话，城市运营强调的是管理和治理。对于城市资产的效益而言，所关注的不仅仅是土地和经济的发展，更关注环境、民生、城市文化，这就是城市运营和城市经营不一样的地方。比如在中西部地区，房地产的发展还有一定的上升空间，但是在东部地区、沿海地区和一线城市，房地产的发展已经到了非常过度的一个阶段，就必须从管理运营来提高效率。这样有助于整个房地产行业更加专业。
　　经济观察报：如何看待今年以来成交量和价格的上涨？接下来，房地产市场的走势将如何？
　　张寅（虎杰投资机构首席分析师）：
我们认为这次整个的成交量、一些城市的价格反弹，可能要持续到今年11月份，这是我们的基本判断。
　　对这次反弹，我们认为是大的调整周期其中的一个反弹，而不是新一轮行情的开始。这个调整周期的起始点是2011年的9月份开始。这个月份是一个很特殊的月份，不单是房地产的调整的一个月份，它可能是我们很多方面的一个结点，一个转折点。标志性的事件就是温州崩盘。
　　这次反弹，从价格上来说，5、6月份在一线城市已经很明显了，到6月下旬、7月，已经传播到二线城市、三线城市。但这个成交量无法与2009年和2010年比拟，因为没达到当时的成交量，没有一个城市的成交量创新高。
　　未来几个月的价格能不能有大面积的反弹，我认为均价不会有反弹。地方政府和中央政府有一个默契，从现在到明年初，高档盘不让再出来，现在实际上已经形成了一种默契。
　　从资金的角度来说。资金来源，从国内贷款、利用外资、企业自筹、按揭来看，有两个数据下降了，利用外资一直没起来；另一个企业自筹，现在不是不能筹到钱，但无论是银行的，还是私募的，全都是高利贷。
　　企业融资，未来的两年房地产企业可能是债券，整个房地产的前景在资本市场已经不是很好了，最后肯定是走企业债券，未来三年国家想明白了，可能给打开门了。
　　整个房地产的毛利率急剧下降，确实是往制造业去了，土地不管是用老模式还是新模式，利润率下降的趋势很明显了。房地产企业的分化大家都不用着急，它已经在淘汰了，不必太在意。
　　经济观察报：什么样的企业能不断做强？地产企业在做强的过程中，需要注意哪些问题？
　　郝炬（正略钧策管理咨询公司合伙人、副总裁）：这次做蓝筹地产统计的时候，我们也做了一个数据的统计。第一个特点，强者更强，但并不是所有的都可以强。恒大、万科是比较典型的，我们发现在去年包括预测未来的2到3年当中，周转率相对较高的企业，在市场的竞争过程中，必定会占有更高的市场份额，同时有较高的一个净资产的收益率，我们在去年统计的数额不多，但是我们已经明显感觉出来，周转率领先的企业净资产收益率要比后面高出25%左右，我觉得这是一个有意思的特点。
　　第二个特点，明显看出来在这些企业的区域布局上，已经出现分化，现在对于领先类的企业，城市的合理布局、实现区域领先，已经成为这些企业提高经营效率和管理水平方面很重要的因素。我们在统计过程中发现，像万科、融创，他们平均销售规模非常高，可能只要有5个城市就可以卖150亿了。
　　在入选的这些企业里，有这样一些趋势，融资的合理对接。在2011年的时候已经出现了这个趋势，发债比例越来越大。像万科，在国内融资出现一些困境的时候，香港还是可以拿到资金的。
　　从2002年到现在10年时间，行业整体的成熟度已经大大加强。因为未来简单的从土地获取利益的空间会越来越小，中国房地产下一步真正的趋势，是房地产企业盈利发生变化。未来在行业当中谁掌握了能够将土地资源变现、更好的把价值深挖出来的能力，这样的人会在市场上有更大的话语权，他可以跟政府对接。这个确实也是越来越明显的。
　　王洪（清华大学金融系副教授）：全世界的形势，发达国家人口老龄化，所以房地产也不会有大的变化。第二，生产力的提高最近这几年没有大的技术革命，也没有什么太大的后劲。和全世界比较，中国房地产发展的前景还是很好的，但是目前面临很多的问题，短期和中期来讲是亟需解决的。
　　从企业来看，没怎么死，其实应该让企业死掉，企业就是应该有淘汰机制。现在没有这么一个淘汰机制，企业不见得大就是安全的，还是要看专业能力、市场判断能力、服务市场需求的能力。你看现在，整个结构固化，板块也固化，市场好就涨，不好就跌，就是上市公司也没有很大的差别，整个经济不灵活。
　　房地产这个行业的素质能力和其他板块来比还是差一点，但是赚钱比人家要多，尤其是老板。专业能力，的确房地产公司比较差，好多地方供应的盘，富人看不上，但是穷人买不起。要么就是总体供应不足，要么就是供应结构严重失调。所以这种形势以后一定要变化，房地产企业不能单单就是盖楼，一定要考虑这个楼将来的用途，什么类型的人来用，配合什么产业发展，一定要向需求导向、服务导向、产业导向靠拢。
　　房地产不是企业来用就是个人来用，如果实业不能持续发展，房地产是无本之木，早晚要出事。房地产出事了，制造业好，我不担心；要是房地产好，制造业很不好，应该要很担心的。房地产的价格居高不下，货币的价值也居高不下，劳动力成本也是居高不下，逐步地提高，我们整个经济的竞争力在大幅下滑。
　　李国平（高策地产顾问机构董事长）：
企业，死都是自动退的，大部分企业都没有走。例如，我把地给万科，自己留30%的股份，对万科来说很好，我没花钱就把地拿过来了，因为你留着股份，这是一个最好的合作形式。中国的企业太多，原因是太好做了，这个行业一点含金量都没有，昨天做建筑的，做建材的，今天就可以做房地产，所以这个行业门槛太低了。
　　下一步大企业一定要合并，第一，存量和增量的问题，尤其是一线城市，慢慢地存量都要大于增量，这一定是大的方向。有一个企业在北京做二手房，我们以前都不是很看得上，他们很低调，在业内也没什么声音，在2010年的时候，他的利润是10个亿。今后房地产的交易会发生很大的变化。一手和二手，存量和增量的问题。
　　企业基本上的发展方向，往三、四线城市发展是对的，未来的城市化不一定大家都是集中的，三、四线可能会成为一个方向。
　　有很多的小企业他们的专业化，有些企业的商业模式，有些专门做各个地方的地产商业，比如到二、三线城市，都是地下的设施，他拿下来做商铺，做商业街。
　　另外我们合作很多的企业，也不是知名的企业，他专门做四线城市的写字楼，做一个公寓，都比当地的住宅卖得贵。
　　目前的变化未必就是会死掉，可能存在着很多结构性的机会，能抓住结构性的机会，既是房地产的发展方向也是企业的生存之道。
　　杨熙（新浪乐居总编辑）：从市场来看，开发商觉得最坏的日子已经过去了。整体来讲上半年开发商整体大的策略，核心还是去化，他们在年初卖的盘，按照总投资额测算的利润都是保本的或微亏，现在缓过来了。市场在回暖是显然的。但是，确实大家在变得理性，象2009年、2010年疯狂涨价，不会了，都在惦量。
　　其他方面我就不说了。有一点要关注的，正常可能是一个政策方面的，房产税征收的问题，包括市场上还是比较关注的。房地产税我不认为上海重庆的税制，开发商对市场最可怕的就是类似于香港在交易环节的累计税制。当你卖第一套的时候你的税是多少，第二套的时候税要提高，第三套的时候又高。这可能未来对市场会有实际的影响。