陈哲
　　9月底，朗诗集团在常州接下了一单总建面28万平方米的代建项目。这家擅长建造绿色住宅的开发商，首次尝试大规模输出绿色技术品牌。
　　涉水代建背后，是朗诗从单一的房产开发业务向包括开发、养老地产、技术服务、节能改造等多元业务的战略转型。而绿色科技建造技术，则是朗诗开枝散叶的重大支撑。“我们的预判是，中国经济增速放缓，房地产业将面临更大拐点，一个企业必须提前做出调整，拥有差异化的产品技术和商业模式，才能在调整来临时获得足够的准备。”朗诗集团董事长田明在接受本报采访时如是说。
　　经济观察报：朗诗不久前发布的“深绿”战略，提出将朗诗科技公司独立推向市场去发展，是出于什么样的考虑，这个计划如何帮助开发业务？
　　田明：你的理解跟我想的稍稍有所不同。我有一句话表达“深绿”战略：把一家有绿色科技特色的房地产公司通过5—10年努力，逐步变成以绿建技术和能源技术为核心的，包括房产开发、养老、代建、科技技术的绿色集团。
　　科技公司的角色，在我们内部管理层讨论沟通时，也不是一下就达成统一的。我的想法，它是一个战略支撑平台，为旗下地产开发、养老、代建、技术咨询服务、节能改造等经营的需要，提供支持。虽然独立出来，但是经营部门不是它，它是后台。
　　经济观察报：也就是说，科技公司很大程度还是做朗诗自己的项目？
　　田明：准确地讲，它不仅服务于朗诗集团内部的关联项目，同时也是包括代建、科技服务、节能改造等对外业务中核心的支撑。
　　过去我们一直对科技公司做不少的稳定投入，比如建立和并购公司、招聘、培训、研发，多年积累有了成果，现在科技公司已经盈利了。今年我们还有一个考核指标，除关联交易外，对外实现盈利。
　　经济观察报：谁是朗诗科技输出的目标客户？
　　田明：在企业级别，直接是朗诗竞争对手的，我们不去支持。项目上构成竞争关系，也不会合作。除此以外，地产商的项目都是我们的客户。
　　其实我不认为开发商是我们最好的、唯一的客户，比如说写字楼、政府办公楼、开发区办公楼、医院、养老院、酒店等都是很优质的客户，这类公建项目能耗需求更大，朗诗做起来，示范效应和经济效益都会很大。
　　经济观察报：从营收和利润上，科技输出板块占比会大吗？
　　田明：销售收入上，科技业务跟地产开发业务没法比，但是利润上的比例会逐渐拉上来。其实一个企业的终极目标不是规模，而是效益，股东价值最大化是最重要的。
　　经济观察报：养老地产也是这次朗诗转型中提出的重要概念，现在很多企业都在大手笔投资，你们准备怎么做？
　　田明：五年内朗诗会做两件事。第一步是将养老地产作为地产开发的一条新产品线，我们现在产品线有首次置业、首次改善有多次改善，有终极改善，还缺一个老年人的产品。实质还是房地产开发，只不过是针对老年人需求，进行涉老型的规划设计、建造、医疗等资源的整合配套。我们已经在三个项目上试验。
　　第二步我们要做完全的养老社区，可以是自己持有的，也可以是租赁的。我理解养老的核心竞争力，不在于产品打造，这只是锦上添花，最核心在于服务。
　　朗诗不想一下子就搞出大而全的养老社区，一下子搞太大有点藐视困难。所以战略做得很坚决，但是操作上则很谨慎。
　　经济观察报：最近有消息说你们签下一个大体量的代建项目，为什么这次转型一改原先专注绿色产品开发，业务维度更丰富？
　　田明：最近签下的常州项目，算是朗诗第一个规模比较大的代建项目，总建面28万平方米。代建属于公司战略级别的，朗诗很想把现在的房地产业务做好，逐步地由重转轻。这跟对经济形势的预判有关。
　　你可以看到有些经济体国家，比我们要走得更往前一点，他们企业的发展过程、经验，值得我们去研究。中国跟日本的经济发展模式比较接近，日本经济成长于上世纪50年代后期，战后重建逐步走上政府投资、出口拉动的模式。1985年广场协议后，日元升值，此后经济陷入麻烦，连续20年处于低位增长。日本的房地产也经历了资产价格的快速上升，当经济不能持续提供支撑时，泡沫就破灭了。
　　但是我们看到日本有些房地产公司，由于有差异化特色，包括产品技术、经营模式，很好地抵御了经济停滞和房地产泡沫破裂。当总的需求下滑时，那一部分差异化产品还有需求。另外业务模式有代建、有定制，你看日本普通老百姓的民居，集中公寓是少量的，大量的还是独栋，都是老百姓委托给大的商业机构来做。
　　房地产大发展时，很多企业是不愿做这些业务的。但是当整个经济发展、人口结构、城市化进程经历拐点后，房地产整体需求发生逆转，传统的项目卖不动了，很多之前看起来很强大的开发商，实力被严重削弱或被破产兼并。而那些有技术特色的、有产品差异化、有经营特点的，大发展时期不那么被关注，这时候新业务的利润有效地补偿了传统业务的亏损。积水公司、大和公司就是其中的佼佼者。
　　他们昨天发生的事，正是我们今天发生的，他们的今天，可能也是对我们明天很好的借鉴。
　　经济观察报：似乎还有不少人认为，虽然最近房产开发有所放缓，但依然有很大空间的城市化，仍会给开发商带来很多机会。
　　田明：中国的城市化会走出跟别人同样的轨迹吗？我看不一定。人家可能到65%、70%才出现拐点，但中国会不会早一些呢？另外，理论上的设想跟现实有时差距非常大。我个人感觉，中国距离高速增长到平稳增长的时间，已经非常接近了。这是朗诗采取新战略的主要原因。
　　经济观察报：今年上半年，朗诗在土地市场基本是蛰伏状态，最近几个月却接连拿了5块地，投资额在公司销售收入上的比例还是挺大的，你认为现在是合适的投资窗口？
　　田明：对房企而言，地是原料，拿了地才能生产。从供应上看，整体而言，地方政府推地意愿比较强，供应比较充分。购买方，海外的资本，包括一些主业非地产的公司，参与国内房产领域积极性已经不如以前。而房地产行业本身，经过连续的调控，房企对土地的购买能力整体也在下降。就总的供求关系而言，适合你去买原料。
　　我们倒不是想未来形势多好，其实没有改变对未来的预期。
　　我们现金流不错，一直有一定比例的钱放在账上。朗诗账上有20个亿是常态，这个钱不投资，是为了安全付出的必要的代价。
　　经济观察报：你会不会太悲观？现在时点看，这轮史上最严重的调控，似乎也不过如此。
　　田明：最严厉的，根本没到。真正严厉的不是这样，不是政策，政策可能只是一根稻草，严厉的是经济规律。经济发展慢下来，基本面发生变化的时候，还需要这么多地产商么，要这么多供应干什么？
　　我不是个悲观的人，但是，你看地震、海啸每次伤亡都很大，关键在于你不知道什么时候来。在不可预测的情况下，企业怎么办？既不能躲到山上饿死，也不能不防患。
　　经常有人跟我说，强者恒强，希望我们发展快一点。可是我认为，企业最好的速度，就是不要死的速度。当你经历一些小概率严重危机时，强者恒强是不成立的，可能死得更快，因为人们经常把“强”和“大”画上等号。
　　不同的生态环境，会有不同优势的物种。前十年，经济高速增长，房地产需求很旺，市场划出来一条斜率很高的曲线。那些胆大的，实施了非常激进的策略，现在扩张得很大，因为赌对了。但是今后，进入起起伏伏的、甚至向下的市场，难道还一定是他们取胜吗？
　　所以我认为环境是决定性的，企业家应该对这个事情有预判。如果环境不支持还大踏步发展，那只能是积累风险。