吴娓婷
　　国内商业地产不仅市场温度高，投资预期温度也高。对此，以稳健著称的保利地产表示心里有数，其将延续在住宅项目上的严谨性和专业性，做稳定升值的商业项目。
　　保利2012年半年报披露，公司积极推进写字楼等商业物业整售，报告期内，共实现商业物业整售近40亿元。更值得关注的是这家龙头企业商业地产的运营收益。据不完全统计，截至2012年10月，保利地产旗下的会展、写字楼、购物中心和写字楼已经贡献了超过7亿元的运营收益。其中，保利地产水城综合体项目运营收益接近2.5亿，保利世界贸易中心运营收益接近3亿元。
　　未来三年，保利将加大投资运营的酒店和购物中心数量，利用区域优势、公司自身商业运营能力及品牌积累进行选址、区域扩张及全部布局。在购物中心和酒店板块，未来3到5年，计划将有13个购物中心和18家星级酒店实现开业，购物中心建筑体量超过200万平方米，酒店客房数量达到5000间。
　　把握城市发展脉络
　　保利地产上世纪90年代就参与建设了当时广州最高层写字楼中信广场。当广州CBD珠江新城起步，保利也第一时间进入其中与政府机构合作开发办公楼。其后逐渐加大在珠江新城的商用物业开发规模，目前公司在珠江新城拥有6个商用项目。
　　保利地产在广州另一个集中开发商业项目的区域是琶洲。对于这块广州新会展中心的所在地，保利不但最早进入，而且坚信广州会展经济的脉络从此处延伸，连续摘取琶洲地块建设会展贸易中心、写字楼等项目。
　　对于商业项目，保利有“在中心城市的城市中心”的原则。除了广州的例子，保利还在成都、佛山等中心城市的CBD开发了一系列地标性、资源性的大型购物中心和五星级酒店项目。
　　保利地产副总经理胡在新表示：“保利不是传统房地产开发商，而是城市建设者。”他介绍，保利通常立足于城市和政府的规划需求，在为市场供应优质产品的基础上，同时考虑区域持续发展、城市形象要素、消费者综合需求等多重因素，整合开发功能配套齐备的综合性地产项目。
　　胡在新透露，随着开发力度不断加大，如果一线城市的核心区块达到饱和，将会同时关注核心城市的副中心或者新城市的开发区。
　　保利认为，从商业角度来看，这些区域存在商业空白点，竞争相对较小，商业零售网点规划更加完善合理。虽然需要3-5年较长的培育期，但是符合开发品质购物中心的周期，未来的增长点也因此更加看好。
　　坚持专业
　　保利认为，发展商业项目是一项长期战略，首要任务在于维持物业资产的持续稳定升值。
　　除了审慎地获取商业地段资源，保利强调在业态组合以及管理模式上要有自己的特色。保利地产是业内少有的拥有专业会展展馆和会展公司的地产企业，其位于广州琶洲、毗邻广交会的保利世界贸易中心，2012年签约69场展会，年收益超3亿元。此外，保利地产旗下的专业会展经营团队，每年举办各类展会30余次，并不断积极拓展其他城市的商贸会展业务。
　　同时，保利也在积极探索自己的产品类型和产品模式。“保利未来的项目，会非常强调整体品质和体验感。”胡在新说。
　　然后，保利会主要通过以下策略提升产品品质和体验感：第一，发挥保利文化品牌优势，选取保利院线作为保利购物中心休闲娱乐业态代表；第二，根据区域性的消费观念，选取一些市场和消费者认可度高、代表性强的战略合作伙伴；第三，从建筑设计上强调环境与消费者的沟通体验；第四，在保利水城基础上，延续水主题概念，推出以水元素为线索的文化主题和建设设计理念。
　　目前，保利水城实现了总体营业额逐年递增的经营目标，盈利能力也不断加强。2011年保利水城综合体实现营业收入达到2.2亿元。
　　保利意识到，要贯彻上述策略，需要专业的团队、专业的合作伙伴，去做专业的事情。
　　在一些开发商期望“大干快上”商业项目的时候，保利坚持与国际品牌联手的模式。通过与合作伙伴建立稳固的商业产业链战略合作联盟，保证项目高水准运营，并储备重要的商业资源。
　　以酒店为例，保利表示，虽然国际品牌会收取一定比例的管理费用，但保利更看重通过国际品牌的知名度、先进的管理水平以及广阔的销售平台，能尽快实现及提升酒店的效益。目前保利已与洲际、万豪、希尔顿、喜达屋等全球高端酒店品牌成为合作伙伴。
　　而零售商业项目方面保利亦与日本永旺集团、苏宁电器、百胜餐饮、华润万家等零售代表企业建立合作联系，并与SOM、RTKL、ARQ、九洲远景等国际著名设计事务所和商业管理机构形成重要合作关系。
　　保利介绍，其商业公司的成立继承了保利地产专业队伍建设的优良传统，全程覆盖前期定位策划、工程技术规划和招商运营，确立了系统化、标准化、规范化的操作模式。
　　应对热潮
保利对专业开发运营的坚持，在当前的商业投资热潮中显得越发重要。
　　据统计，以2001年之前416家购物中心作为起源，2011年中国的购物中心增加至2700多家。全国新增购物中心投资规模2012年或超3000亿元、全球在建购物中心面积最大的10个城市中有7个在中国，在2015年，新增购物中心1300家，从数量和规模将位于全球第四位。
　　但同时，零售商业绩却在下滑。以广州为例，2012年前九个月，全市社会消费品零售总额同比增长14.4%，合计达人民币4299.8亿元，落后于2011年的同期增速（16.9%）。
　　胡在新认为，在高温的投资热潮下，商业地产面临价值重新评估和贷款投资收紧后的金融风险，供需不对称、同质化严重、区域商业超负荷等泡沫风险，商业地产运营管理能力与发展速度不对称的管理风险。
　　因此，保利要求其商业项目的发展是有规划而且稳健的，这也是保利应对大规模商业投资热潮的主要策略。
　　其中很重要的一个方面是资金。相对销售型地产项目的资金快进快出，持有型商业物业投资大、回收期较长、资金压力较大。保利方面表示，作为成长型企业，其充分利用了资本创新、金融创新等方式实现快速发展。
　　近三年，由于资本市场闸门关闭，房地产企业也正在拓宽融资渠道上进行多样化尝试。保利地产正在寻求投资基金等多种形式上的突破。对一些好的商业项目、大项目会寻找一些实力强的基金公司、集团进行合作。保利在此前已建立了自己的地产基金。
　　“保利是有规划地发展商业地产，会根据业务的规模进行合适的商业地产投资配比，按照规划进行商业地产的投资，资金方面的保障我们比较有信心。”胡在新说。
　　保利方面透露，未来3-5年，将加大酒店项目的投资运营，星级酒店的数量将达到18个。保利仍将根据项目所在区域的需要和项目本身的特点来选择品牌进行合作，保证高水准的运营和服务。