陈哲
　　上海三林地区紧挨着的两个豪宅项目，土地容积率相当，但尚东鼎规划为别墅产品，最终售价比万科五玠坊的大平层高出约50%。
　　万科五玠坊在项目定位的尴尬，并非孤例，“大平层”类产品在过去一两年中遭遇了诸多问题。高调杀入大平层，先后开发了“天御”和“天境”系列的上海金地，因销售势弱等经营管理难题已淡出上海市场一线队伍。素以大平层为主的星河湾过去一年中也备受市场冷落。
　　自2009年星河湾上演销售神话，大平层被推上神坛。尽管仍在稳步上涨的楼市表现在一定程度上仍能覆盖开发商们创新的成本，但大平层的产品价值和市场需求间的错位暴露无遗。
　　据统计，今年前两个月，上海销售额和面积前十名的项目，仅中海紫御豪庭一家是以大平层为主力房源在售。而与该项目相邻、今年初刚推出的长风8号项目由于在售公寓面积可选范围较广，从95平方米到330平方米，销售均价则高出前者10%以上。
　　易居中国研究总监薛建雄认为，2012年星河湾降价、绿地海珀旭辉、中海紫御豪庭等项目低价入市，实际上已经昭示大平层正在回归原有价值。
　　大平层PK别墅
　　在独栋别墅供地叫停后，大平层作为一种豪宅新符号强势切入，浦东星河湾开盘一役为其正名，并在2009年～2010年中风光无限，大有取代别墅成为豪宅市场新宠的势头。
　　然而经过两年多的调控，事情似乎发生了变化。
　　浦东三林地区，尚东鼎以94套的销售量，成为2012年上海千万以上级别墅的成交套数冠军，其销售均价达到48262元/平方米。
　　这个容积率0.91，总建筑面积13万平方米的地块，2008年被规划成5栋5层公寓、29幅叠加别墅和12幢联排别墅，2010年11月上市初期，其联排别墅单价一度达到7万元/平方米，叠层别墅达到5万元/平方米。
　　尚东鼎上市销售后，万科对尚东鼎隔壁容积率1.0、总建面近11万平方米的五玠坊地块投入重金进行研究，最终地块被规划成了29栋5层高的大平层，户型以240～330平方米的三四房为主。
　　据网上房地产的统计，五玠坊在2012年5月上市时，销售单价为3.8万元/平方米，到当年9月份的近半年时间里，仅售出80套房源。此后，万科团队在项目原有景观、装修上追加了投资，引入更加奢华的欧式元素后，销售好转。
　　“万科五玠坊去年全年售出207套房源。但是37585元/平方米的销售均价，除去5000元/平方米的装修附送之后，仅32585元/平方米。比规模和容积率相当的邻居尚东鼎48262元/平方米低了15504元/平方米。”易居中国研究总监薛建雄说，“按整个项目11万平方米计，万科五玠坊投巨资搞创新、创意之后还比邻居少赚了17亿元。”
　　薛建雄认为，相比别墅，大平层在配套和面积赠送方面的可操作空间不大，对于潜在买家可能不具备吸引力，而在成本方面可能也不逊于前者，使得大平层在项目售价和利润方面都不占据优势。
　　烫手山芋
　　事实上，当年凭借大平层产品在上海浦东一役成名的星河湾，现在似乎也饱受煎熬。
　　来自易居中国的数据显示，建筑面积分别达71.4万平方米的上海星河湾和47.1万平方米浦东星河湾容积率只有1.53和1.58。从前期规划来看，两个项目都只有大平层产品。
　　其中，上海星河湾从2010年10月开盘时4.8万元的均价，一路下跌到如今的3.5万元；2011年上市的浦东星河湾二期单价也从7.5万元的开盘价一路下跌到如今的5.5万元。尽管限购限贷在其中起到了较大的作用，但同期并非无逆市热销的先例。
　　容积率达到2.0的长风地王，楼面地价为2.2万元/平方米，被中海地产规划成大平层+联排+大独栋的组合，总建筑面积31.26万平方米的社区拥有2个大独栋别墅、16栋联排别墅和14栋19-23层的高层房源组成。最终其同样带有每平方米5000元左右的精装修大平层售价达到3.8万元/平方米；而后期的联排别墅预期售价在6万元/平方米左右，大独栋预期售价在10万元/平方米以上，无疑将为项目贡献主要利润。
　　薛建雄认为，如果星河湾后续能学习中海紫御豪庭，将部分大平层产品调整配置出大量的大独栋和联排产品，其销售单价肯定会远高于今天的精装大平层。同时，还可为星河湾带来更多层次的客源和销售业绩，或许对其现金流压力都能起到很好的缓解作用。
　　曾经雄踞上海市场前列的金地集团，如今逐渐淡出沪上前十。这一退步，除了其上海团队的人事震荡外，实际上也与产品结构失衡有关。2010年，金地赖以在上海树立江湖地位的嘉定南翔地块开发已进入收尾阶段，正逢市场火爆，金地团队决定在产品类型上实现创新升级。
　　2010年5月金地上海团队将容积率仅1.2的10万平方米徐泾地块，规划成9栋8-12层的公寓和15栋5层的大平层产品，其中公寓以90平方米二房和170～210平方米宽敞三房为主，大平层以300～330平方米的四房和350～400平方米的复式为主。
　　网上房地产数据显示，该案2010年11月开盘的2个月之内就将300套公寓销售一空。大平层产品的月销量却多数时间维持在个位数，至今还剩28套房源未售出，而且中间还有88次的退房经历（网上房地产显示的合同撤销数据）。其精装修大平层3.2万元/平方米的售价也远不及周边毛坯独栋别墅4万元/平方米左右的成交价。
　　2010年9月，金地以14499元/平方米单价拍下赵巷地王。此次，金地上海团队力排众议，将21万平方米、1.0容积率的巨大地块再次规划为48栋5-7层的大平层，面积从150～550平方米不等。
　　然而从2011年6月开盘至今年，近21个月里仅售出80套房源，同样还伴随着10次合同撤销和41次定金逾期。其精装修房源的成交均价达到42832元/平方米，尽管减去装修后高出了周边联排别墅3万元/平方米左右的价格，但仍低于独栋别墅4万元/平方米的均价。
　　业内人士认为，正是由于这两个主力项目的滞销，很大程度促使2012年金地集团跌出了上海地产商第一梯队。
高潮褪去
“去年以来，上海新的项目很少有见全部规划为大平层的，这种产品正在回归原有的价值。”薛建雄说。
　　万科上海销售中心总经理周海峰去年底在接受媒体采访时，谈到对住宅市场今后的走向时就认为，首先要控制总价，把面积做小，并更加注重功能的完备性，项目不要盲目做大，盲目做客户不认同的产品。
　　在薛建雄看来，综合土地容积率与企业的现金流需要，最终确定产品组合可以达到效率最大化。然后，考虑目标客源的年龄、生活经历和家庭结构等特点，再选择更适合其需求的产品风格和户型功能，并在品质和户型的空间使用率等方面加以提升，才能使项目的边际效益得到更好发挥。
　　素以大平层见长的世茂房地产，由于去年将产品户型进行了大规模调整，业绩飙升，重返全国前十强的序列。
　　早些时候，世房营销公司总经理蔡雪梅告诉本报，“考虑到政策和市场环境，今后推出的项目产品，不再走原有的高端滨江系列路线，将200平方米～300平方米的户型，调整为100平方米～140平方米。