李缘 周亚霖
　　香港上一次的“双辣招”（指2012年10月27日起，香港征收加强额外印花税、买家印花税限制非香港永久居民购买住宅物业）之后，投资客纷纷涌入非住宅市场，非住宅的各种门类交易创下新高。无论是拥有大量物业的个人还是龙头企业，纷纷涉足非住宅的“拆分”出售，吸引投资者。
　　2月22日，香港财政司司长曾俊华在没有预告的情况下突然推出6项调控楼市措施，其中大量的措施针对非住宅交易。而非住宅签署临时买卖合约必须承担高额税收这一政策，直接针对买进卖出的短线交易。另外，谈及住宅调控政策的叠加，香港有市场人士觉得政策有“赶尽杀绝”的意味。
拆售
　　2月18日晚，位于葵涌的雍澄轩酒店突然成为香港地产商、政府和普通市民的焦点。蜂拥而至的投资者和地产代理涌向长江集团中心大堂，抢购“划时代的地产投资产品”（长实执行董事赵国雄语）。
　　这是长江实业首次将整栋酒店逐间拆售，亦是香港历史上首次酒店拆售个案。所涉的雍澄轩酒店有360间房，实用面积约50平方米的两房售价339万港元，68平方米的三房售价500万港元，均价比隔壁住宅低10%以上。更关键的卖点是，因酒店为非住宅物业，可绕过港府早前出台的“双辣招”限制，未来出售时无需缴纳高昂的额外印花税。
　　长实执行董事赵国雄介绍指，现时酒店平均月租约1.3万港元，租金除以售价的回报率约4%，远高于银行按揭的2.5%，换言之，投资者贷款购入酒店房间后放租，可录得正回报。此外，市场心照不宣的是，酒店仍可履行住宅用途，即投资者购入后可自住，相当于用便宜一成的价钱买入住宅。
　　综合卖点下，雍澄轩首批放盘的65间房，55分钟即悉数卖出，第二批近300间房翌日售罄，为近年来一手房“最火速”。
　　有分析指，长实拆售酒店的做法虽在香港为首例，但亦是得到内地发展商拆售酒店服务式住宅的启发，这样便可绕过住宅限购令的影响。
　　拆分与摸货
　　由于在2012年10月27日起施行的“双辣招”限制之外，香港拆分商业出售和摸货转手（指在正式合约和正式成交的间隙（约1个月至3个月不等），将刚买来的物业再卖出去）一段时间来蔚然成风。
　　资深投资者尹柏权将2012年10月收购而来的DNA　galleria商场（百乐酒店的商业），将部分物业分拆成大约500个迷你商铺，开售数天便沽清，成交呎价达4万至6万元，销售楼面约7万方呎。该项目前任东家罗家宝在2010年翻新该商场时，有约150个店铺。
　　中原地产研究部高级联席董事黄良昇介绍：在1997年，一个商铺买过来可以炒七八手，现在短期的交易远远没有1997年频繁。
　　而在2013年1月，不同种类的非住宅的交易创下了数月或者数年来的新高：中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出，2013年1月份工业楼宇摸货买卖合约登记总值11.8亿港元，连续三个月均超越十亿元高水平，是1995年7月份起有记录以来首次。2013年1月份写字楼摸货买卖合约登记总值7.98　亿港元，是2008年2月份录得8.8亿港元后59个月以来次高。
出招
　　长江实业的拆售在香港掀起轩然大波，港府关注发展商是否故意绕开调控政策，最主要的是，以酒店来“曲线救国”做住宅的方式是否合法。
　　香港发展局局长陈茂波2月19日表示，虽然雍澄轩地契没有禁止业权拥有人拆售的条款，但按建筑图则要求，售出后的房间必须继续用作旅馆用途，否则会违反批地条款，强调地政总署会采取适当执法行动，包括收回有关单位。另外，政府同日亦发出新闻稿，强调雍澄轩受《建筑物条例》及《旅馆业条例》监管，若果业主改划作非旅馆用途，将涉及刑罚，一经定罪，可被处罚款10万元及监禁2年。
　　陈茂波对兴趣盎然的投资客“温馨提醒”后，特别提出，港府有需要时会毫不犹豫推出新措施。
　　2月22日下午5点半，财政司司长曾俊华在没有预告的情况下突然推出6项调控楼市措施，对200万以上的所有物业（包括住宅及非住宅）都在现在基础上征收双倍印花税，200万港元以下的物业印花税则由100港元调增至售价的1.5%。举例而言，购入一套500万港元的住宅，之前需要缴纳政府的印花税金额为15万港元（税率3%），现在买家则需缴纳30万港元税款。
　　特别的是，港府自2010年11月推出打击炒卖的特别印花税以来，多次出招都未涉及商铺、写字楼、车位等非住宅物业，之前官员的解释为“和民生关系不大”，但此次长实打擦边球拆售酒店，触动了港府的神经，令双倍印花税新政涵盖非住宅物业。
　　上述6项调控新政中，政府针对非住宅物业还出了一招：之前非住宅物业在彻底完成交易后，才需缴纳印花税，现调整至在签署临时买卖合约时，便需要缴纳（新做法和住宅物业一致）。换言之，炒家之前炒卖工商铺的零税务成本优势不在，取而代之的是1.5%至8.5%的印花税成本，消息甫出，即有工商铺减价求售，和准买家放弃订金观望。
后市
　　政府出招，究竟会对香港的楼市有什么样的影响呢？
　　黄良昇认为：现在欧美货币泛滥，香港的利率只有2%，大部分人购买物业只是为了投资保值，和1997年是不一样。这些政策还是会被市场逐渐消化。因为投资物业还是有3.5%左右的收益。现在政策刚出来，还没办法知道非住宅的交易数量下降了多少以及对住宅交易量到底有多大的影响，还需要观望几个星期。
　　美联物业首席分析师刘嘉辉称：工商铺及车位成交量预计会大幅减少，由先前估计约29000宗成交减至21000宗。受住宅物业及非住宅物业交投全线下跌影响，故调低今年整体物业成交预测至91000宗，或会只较2003年仅录得约87000宗的表现略佳。
　　美联工商铺执行董事兼行政总裁黄汉成介绍，美联物业资料研究部综合土地注册处资料显示，自2010年SSD（加强版印花税）推出后，整体住宅注册量由2010年136912宗跌至2012年的83144宗，跌幅近4成；相反，由于资金仍要寻找出路，转投非住宅物业，故工商铺及车位交投由2010年24670宗升30%至2012年32161宗，当中1000万元以下的工商铺物业注册量于去年亦录得24.6%的升幅。摸货注册量方面，住宅摸货亦由2010年的2279宗减至2012年仅51宗，可见住宅炒家已近绝迹。非住宅摸货则由2010年1223宗劲升逾1倍至2537宗。然而，随着针对工商物业及车位的新辣招推出后，预料非住宅摸货注册量将全线下跌，非住宅市场炒家将步住宅市场炒家后尘，数目将大幅减少。
　　2012年工厦物业摸货交投表现最佳，达1276宗，其次是商铺，达644宗。然而，针对摸货的新辣招对工商铺物业打击甚大，由于工商铺市场之入场费较住宅为高，逾亿元之工商铺物业放盘比比皆是，一旦措施生效，工商铺物业摸货或需缴最高8.5%印花税后，加上其他手续费，交易成本可达约10%，或已超过平均回报，摸货活动即时变得无利可图。
　　黄汉成预料，工商铺摸货交投量将应声下挫，并预计工商铺及车位成交量亦将跌近30%。惟由于工商铺市场供求仍然失衡，其价格则有望平稳发展。
　　此次新辣招并非只针对工商铺，而住宅也受到波及。税费的叠加，似乎让这次辣招成为“压倒骆驼的最后一根稻草”，兴业银行首席经济学家鲁政委惊呼：“港楼要崩了！”
　　市场人士还认为：无法回避的一点就是，税费的不断叠加和贷款政策的改变，使得在香港买房变得更加地沉重。
　　美联集团执行董事兼集团住宅部行政总裁陈坤兴表示，在春节后二手成交量从低位回升之际，遭到政府再度出招影响，导致2月23日至24日二手屋苑交投持续在低位徘徊，并较去年10月份政府出招后录得的13宗为低，反映市场笼罩观望情绪，并令市场流通量续处低位。虽然是次政府出招后大部分业主未有明显减价，个别业主则叫价态度软化，轻微扩大议价空间。而准买家入市态度趋审慎，现时入市以用家以及首次置业人士为主。
　　美联集团执行董事兼董事总经理黄子华表示，本港政府近年多次出招控制楼市，次数越来越密，自2009年10月开始，连同是次新辣招，政府已推出9项压抑需求的措施，包括收紧按揭成数、推出买家印花税及额外印花税等，影响范围越来越广。事实上，BSD（买家印花税）推出至今不足4个月，成效仍有待发挥，而今年1月份的成交上升只是购买力释放，但近日成交量亦有回落之势，故政府目前再度出重招，楼市连环服重药，恐惹后遗症。
　　经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆认为，此轮调控，还涉及提高贷款政策的改变，新的压力测试，是假设息口上升三厘后，供款占入息比率仍维持六成以下水平，无疑将入市门坎大大提高。除非能够实时增加首期以降低按揭成数，或拖长供款年期，减少每月供款支出以通过测试，否则置业人士可能需要转投银码较细（总价较低）的单位入市。上车客（首次置业）要增加额外首期并非容易事，因此相信选择拖长供款年期的人士会较多。今年一月份平均还款年期维持于300个月(即25年)，换言之尚余不足五年便触及监管指引的30年上限，惟新措施推出将促使部分置业人士选用较长按揭还款年期，届时平均按揭还款年期将会重拾升轨，或再创历史新高。