张雅楠
　　中国蓝筹地产评选伴随着中国住宅产业化走进第十个年头，此时，调控进入常态化，行业集中度上升，大企业的快速扩张必然需要借助标准化和产业化，在这一过程中，政府应该扮演什么样的角色，地产企业如何在高周转要求下兼顾产业化质量？经济观察报联合新浪乐居举办沙龙，邀请到住建部科技与产业化发展中心住宅产业化促进中心副主任文林峰、中国城市科学研究会绿色建材研究院院长李建功、北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬、华高莱斯国际顾问（北京）有限公司策划总监郝荣福以及西门子家用电器·中国博西家用电器（中国）有限公司北京办事处区域项目总经理杨洪鲲共同探讨地产产业链突破。
　　政府责任
　　文林峰：中国推进住宅产业现代化已历经十余年，这些年来，各个地方政府积极出台推进住宅产业化的指导意见，从经济政策上给予鼓励，从技术政策上通过出台新的标准规范给予支持，各个地方特别是东部省市已建设了很多住宅产业化示范项目，全国大的龙头企业，如开发、建筑施工企业以及预制构件等创新型企业积极探索住宅产业化发展模式，取得了一定成就，有力促进了全国住宅产业化的发展。如现在全国有20多个城市出台产业化的指导意见，包括容积率的奖励政策，相关企业可以享受高新技术企业的待遇，有些地方还通过墙改基金补贴方式给予鼓励。
　　但由于从国家层面还缺乏相应的法律法规和强有力的鼓励政策，住宅产业现代化的发展与我国大规模的住宅建设速度和数量相比仍呈滞后状态。但从去年开始，住宅产业化发展应该说呈现了很大的转机，一是按照党的十八大提出的建设两型社会的要求，住宅产业化是社会经济和建设行业以及企业调整转型升级的最佳契入点，另外，今年的国务院一号文件关于绿色建筑行动方案，明确提出加快新型建筑工业化发展进程，特别在建设绿色建筑中，要注重在建造过程中采用新型建筑工业化方式来建造，另外，我们正在积极研究推进住宅产业化的指导意见，希望今年能在政策层面上有比较大的力度支持住宅产业化的发展。
　　目前从全国来说，住宅产业化发展状况差距比较大，东部地区推广速度最快，力度更大一些，像深圳、上海、南京、北京、沈阳这些城市有很多的示范工程；从企业来说，万科在推进建设领域的科技进步、新型建筑工业化，包括标准化、模数化等方面走在全国开发企业前列。
　　另外，在推进住宅产业化过程中，以保障房为载体来加快推进的带动作用非常突出。保障性住房一是由政府来主导，二是户型比较简单单一，三是保障房近几年建设量很大，四是保障房是民心工程，政府很重视质量与性能，要求建设速度也快，这些因素促成了在保障房中容易推进住宅产业化。
　　北京市公租房在推进标准化模数化方面就做得比较好，石景山京源路七号是北京市最大的公租房小区，里面建了一个公租房展示中心，其中有五套样板间，是按照标准化、模数化方式做的全装修，所有厨房和卫生间都走标准化，不会再出现铺地砖铺到一半还要再切割一条，窗口、门框不标准还要现场测量，吊柜尺寸不一等情况。以后物业管理只保留一种厨柜门就可以代替所有门的更换，减少了库存，节约了后续的管理费用。所有内装产品都在工厂按照要求规格生产，到现场安装即可，干法施工，提高了工期，保证了质量。
　　在节能建筑中，我想特别介绍下正在大力推广的被动式低能耗住房。住建部和德国交通住房发展部以及德国能源署合作，在秦皇岛建了第一栋18层的被动式住宅，在北方地区不用任何的主动采暖措施，完全靠楼房的外保温系统、门窗的隔热性、整个楼宇的密封性，就能够达到室外是零下10度，室内可以达到19-25度的标准。现在的河北省低能耗的建设标准正在研究中，即将出台。下一步计划在全国不同的气候带全面推广被动式的低能耗住房，这对建设领域节能降耗应该说是一场革命性的进步。目前的低能耗示范项目比传统建筑成本每平方米高600块钱，但是因为增加了强大的新风系统，舒适度大幅度提升，建筑寿命延长，使用过程中节能效果明显，从全寿命周期来说，三大效益明显。现在已经有越来越多的企业在积极申请尝试做被动式低能耗示范建筑。
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　　现在，有些企业容易走入一种歧途，不求最好，但求最贵，但产品集成效果不明显，如有的项目智能化程度做得很高，家里忘关煤气了，在办公室用手机就可以把煤气关上，但房子还是一个毛坯房，也没有节能措施，有些装了全世界的奢华材料和配置，但舒适度、环保和建筑质量并没有明显改善。这些企业都需要反思，要尽快学习其他企业如何在节能减排绿色低碳方面所做的尝试和所取得的进步。
　　企业动力
　　郝炬：市场上有很多房企在持续做尝试，我们看到更多的是新技术的使用，这和行业竞争、企业自身的能力要求以及企业内部管理都有直接的关系。产业链不仅仅是一个房企的事，需要整个行业的成熟。
　　房企这几年一直以差异化为核心寻求自身的突破，这主要体现在基础设施、人文景观上。但是最近几年行业竞争越来越激烈，对于房地产企业特别是上市公司而言，实际上只能在净赚收益率的情况下，以高流转为本。
　　为什么房地产企业没有大幅度地全面转向呢？从钱投进去到销售额回来，资金的高流转不是简单的工期的高流转。工期的高流转只是其中一段，还有前面产品定位和设计，后期的采购和供给之间的配比以及系统施工，不是房企想产业化就可以产业化的，需要整个产业链的联动。此外，投资、建设、运营、服务、个体固件的提供等等各个方面都需要专业。
　　对产品标准化，开发商主要是从产品线的标准化到设计的标准化着手，从景观、展示区、外立面、户型、售楼处等方面分门别类进行。规模大的企业，有一个组合式的产品线，高、中、低端，在总的产品组合上占到一定比例以后才具备基础，发展中的企业不做这件事，比如现在50亿到150亿之间的企业，开始规划一到两个产品线推进，在这里把设计、景观、外立面、户型、售楼处、展示区一块一块做标准化。
　　郝荣福：现在很多开发商都在探讨能不能构建一个产品线，因为只有有了产品线，才能够拓展，只有拓展才能够有规模，有了规模才能够遵循标准化的东西。我感觉现在达不到百亿规模的开发企业，要形成这种标准化、有很明晰的产品线，还不容易。房地产调控使得行业的资源向大企业聚集，现在的产业化和市场发展可以对应起来了。这个变化之下，很多的开发商往往会问两个问题：第一要不要全装修，要不要精装修；第二能不能解决绿色生态的问题。他们现在很实际，关心的是全装修消费者买不买单，生态科技消费者买不买单，如果消费者不买单，对他的产业化的推动力就不是很大。
　　大家越来越知道全装修的好处，但就我接触的开发商来说，全装修的共识很多，但是绿色生态现在某种意义上来说还是卖给政府的。最终很多开发商走的路子叫做什么？拿个别典型的公建物业比如售楼处、会所、幼儿园、小学来做做试点。他们现在处在一个比较急于向政府要政策的阶段。
　　文林峰：产业化的范围，新型建筑工业化应该是一个龙头，同时，标准化、模数化也属于产业化范围。包括设计和施工、装修一体化，提供成品住宅。很多地方的产业化还没有形成规模化的发展基础和技术支撑，不光是预制构件材料的供应，相关技术的支撑，整个产业链的整合还都是薄弱的。
　　有很多地方想做产业化，但是当地没有预制构件的企业，没有相关的设计和施工队伍，这些工作不可能都是开发商去整合的。从全国来说，发展得比较好的产业化企业，现在是自己去整合这个产业链。自己拿地开发，提供PC构件，施工、装修一体化，速度特别快，用工少，经济效益特别明显。而其他的一些项目，需要施工、设计和预制构件三个方面的不断磨合，可能会影响到经济效益。但是我们并不一定主张全产业链的大的集团企业的发展，应该是社会化分工合作，但在产业化推动初期，各种模式都鼓励尝试。
　　在推进产业化工作中，住建部通过国家住宅产业化基地来引领产业发展，这个政策是2006年发文开始实施的，和其他的示范工程项目相比审查特别严格，全国只有30多个产业化基地，其中有城市类型的三个基地。房地产企业主要是万科和新城地产，新城地产在推标准化这个方面做得特别好，从开始的规划和设计，到建筑工程中的选材，到最后的物业管理，都在展示厅里面选择好了，企业拿地后不用再花很多精力去做设计，按照库里面的标准户型直接拿来用就可以，比一般的前期节约半年的时间。
　　沈阳是国家第二个住宅产业化的试点城市，沈阳把推进住宅产业化和新型建筑工业作为城市转型升级的抓手，成为新的经济增长点。沈阳是老工业城市，过去产业基础较好，开始推进新型建筑工业化后，把国内外的五大家建筑构件生产企业全部招商落户到沈阳，铁西区50平方公里发展成现代建筑工业园区，打造全产链的工业园区，政府按这个条件招商引资，同时出台鼓励政策，政府投资的项目以及保障房都按照新型建筑工业化的标准建造，在供需两方面推进住宅产业化发展，现在通过产业化的带动作用，加上上下游产业链，已经达到了千亿产值的目标，在带动城市经济发展方面作用非常巨大，沈阳即将出台一个政策，在土地招投标的时候，全市有15%的新增用地要拿出来做产业化的项目，这对于产业链的入园企业来说，又是一个巨大的市场需求。
　　郝荣福：现在很多开发商在由开发商、投资商向运营商转型，抓住城镇化的契机把产业化的东西带入到城镇化的开发中，我们近一两年接触到的客户都是在二、三线城市做几平方公里类似于小城镇性质的开发。
　　很多开发商面临两个难题，第一是开发商想做大，但不知道市场上有很多资源可以被他整合。第二是很盲目，不知道标准，不知道可以到什么地方去做认证。政府做前瞻性的研究，市场上很多企业做研发，但是开发商往往不知道去找谁。他需要有一个认证的标准和体系来支撑。
　　李建功：中国是往前推，企业使劲，而且都是现阶段很盲目，很乱。日本是各个方面的标准和制定都是政府来做，很有序，下面的企业再改进。一种建筑构件，你到任何一个建材市场都可以买到。咱们别说通用性了，用什么都不知道。
　　杨洪鲲：我们在配套过程中发现了很大的问题，比如说烟机安装非常简单，开发商在吊顶里面留了烟管的接口，但是烟管接口和我们烟管的顶上出口之间有若干根管子，根本没有办法安装，甚至是我们安装烟机的时候，打眼儿突然打到了水，这个水管是从顶上下来的，很莫名其妙。当然他们现在在改造，这种设计的不规范带来很大的麻烦。其实这应该由国家制定相关的标准化规定。