郭海飞
　　在北京西北五环北清路与温阳路交叉口，一栋栋褐色、白色的办公楼早已拔地而起，与之相邻的巨大空地正在施工中，高高的塔吊与夯土打地基的工人都忙个不停，正在施工的是北京中关村翠湖科技园云中心二期和三期项目，整个云中心总体量达85万平方米。“目前，我们都是现房销售，五六百平方米的小的都卖完了，现在只有1000多平方米和3700平方米的在售，均价25800元。”售楼小姐介绍。
　　正在出售的办公楼项目“翠湖科技园云中心”，是北京推出的第一块位于城区的工业用地项目，开发商北京福泉投资有限公司（以下简称“福泉公司”）计划将其打造成600－4000平方米不等的独栋式、独立式、专属式企业总部园区。
　　目前在北京出售的工业用地“企业独栋”办公楼项目还有总部基地、天骥智谷、泰达科技园、联东U谷等多个项目，“一个项目至少20万平方米，一般都是五六十万平方米，按目前20个项目在售的话，总体量大概有1000万平方米。”世邦魏理仕工业及物流服务部董事胡晓睿对经济观察报表示。
　　此外，上海、广州、深圳、武汉和重庆等地均出现工业用地建设办公楼或商铺进行出售的现象。在楼市调控政策的重拳下，越来越多的地产企业谋划转型，精明的开发商早已将目光瞄向地价低廉且面积广大的工业地产。
　　中国指数研究院发布的《2012年中国300城市土地交易情报》显示，2012年全国工业用地成交均价不到300元/平方米，成交面积高达61000万平方米，在120000万平方米的总土地成交面积中占比过半。
　　除腾飞、丰树、嘉民、普洛斯等外资巨头和联动U谷、华夏幸福基业、天安数码城等专业开发商外，绿地、富力、万通、招商、五矿等传统住宅开发“大鳄”也纷纷进军工业地产，并向二、三线城市布局。与此同时，政府也开始加强监管。
　　工业用地建办公楼
　　早在2006年，福泉公司便开始参与翠湖云中心项目所在的北京海淀区温泉镇工业用地项目土地一级开发。该项目位于中关村翠湖科技园内，与中关村环保科技园、中关村创新园、永丰高新技术产业基地、生命科学园、上地信息产业基地相连，计划建成“下一代互联网”的产业园区、新一代信息技术创新基地。
　　2008年4月，北京宣布将推出首块位于城区的工业用地——海淀区温泉镇工业用地（北地块），位于北清路与温阳路交叉口西南角的该地块属于中关村科技园用地，占地面积约20万平方米，规划建筑规模约18万平方米。
　　2008年5月26日，福泉公司以5.2亿元的底价，拿下这一城区工业地块，楼面地价约3000元/平方米。2009年11月，该项目开工建设，福泉公司计划将其打造成为面积从600到4000平方米不等的独栋式、独立式、专属式企业总部园区，挑空6.6米层高。
　　2011年10月，命名为“翠湖科技园云中心”的该项目以17800元/平方米的均价对外销售，目前已上涨到25800元/平方米。“现在正在销售的一期小户型只有1000平方米和1400平方米的两套在卖，另外还有3700多平方米的独栋在卖，其他的都卖完了。二期也有十几套五六百平方米的小户型，但是正在施工，还没开始卖。”售楼小姐介绍。
　　目前，该项目的23栋楼已建成，园区内的道路、草坪也都已铺设完成，入住企业正在进行内部装修。翠湖云中心总占地面积53公顷，总建筑面积85万平方米，二期和三期尚在施工中。
　　国土部2008年发布的《工业项目建设用地控制指标》中明确规定，“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”
　　北京市住建委在发给经济观察报的回复中也明确表示：“研发、工业项目不得擅自改变用途，未经批准，不得转让或销售。”
　　但福泉公司相关人员向经济观察报表示：“我们按照市住建委的要求，提供相关资料进行报批，最后审核通过后给我们颁发了预售证，大概用了一个多月时间，我们的手续是完全合法合规的，不存在违法违规的问题。”
　　“分割销售我们最小的面积是600平方米，只针对企业法人销售，个人是不能买的，对于企业的要求都是互联网等高科技企业，而且要在海淀区落户纳税。”该人士解释。
　　像翠湖科技园云中心一样对外销售的工业用地办公楼项目还有很多，如总部基地、天骥智谷、泰达科技园、联东U谷等。
　　中国不动产研究院发布的2012年北京独栋办公楼年报显示，目前北京企业独栋项目共有20个，在售的项目为15个，主要分布在海淀、昌平、通州、大兴四个区域，仅海淀和昌平的企业独栋办公楼供应量就超过1000万平方米，通州区的供应量也高达167万平方米。
　　朝阳的企业独栋项目成交均价最高，达到18972元/平方米；海淀、昌平为16443元/平方米，通州和亦庄也达到15000元/平方米，而延庆因地理位置的原因项目成交均价最低，仅为6000元/平方米。但北京2012年的工业用地成交均价仅为635元／平方米。“大部分是工业用地，因为工业用地上的物业产权不能分割，只能整体转让出售，所以开发独栋办公楼进行出售。”一位不愿具名的研究机构人士表示。“目前，国内很多开发商还是把工业地产当作类似商品房买卖快进快出的形式来做，一些小型的民营开发商基本上都是快速套现，像住宅一样快速出售获利。”戴德梁行工业部中国区主管苏智渊在接受经济观察报采访时表示。
　　国土资源部新闻处处长谢晖对经济观察报表示：“工业用地上的写字楼等是否可以出售，是住建部的事，不归我们管，我们只管土地，因为他们没有申请土地用途的更改，所以不归我们管。”截至发稿，住建部尚未回复本报。
　　原住建部政策研究中心副主任王珏林对经济观察报表示，目前出现部分工业用地用来建设写字楼分割销售的现象，“是由于地方政府盲目招商引资造成的，一些地方政府为了吸引大的企业、大的项目落户，就允许它这么干。这就是监管的问题。”
　　政府加强监管
　　除北京外，在工业用地上建设办公写字楼分割销售的现象，在上海、广州、深圳等其他一线城市也普遍存在。
　　在深圳，花样年便将收购工业用地建设写字楼分割销售开发成一种独特的经营模式。从2007年开始，花样年相继通过收购工业企业股权或合作，开发了香年广场、美年广场等写字楼综合体，并进行分割销售。
　　2008年10月，深圳香年广场竣工，当年便为花样年带来4.3亿元收入，均价19122元/平方米，但地价却仅约为1/10。截至2009年底，该项目共售出约5万平方米，实现总收入约10亿元。
　　花样年在发给经济观察报的采访回复中表示，根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第四条（六）规定，单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。“美年广场等项目通过升级改造成为产业园区，所以可以操作。”花样年称，2012年，花样年又在深圳分别以2700万元和2亿元的价格获得两幅工业用地，楼面地价分别为270元/平方米和2700多元/平方米。
　　苏智渊解释，工业用地上的办公楼可以对外销售的另一个原因是，“因为研发办公楼外观上和普通的办公写字楼很像，很多大企业也确实需要研发办公楼，很难鉴定它是办公写字楼，还是研发楼，这就相当于一个灰色地带。”苏智渊解释。这便成为部分开发商的“新商机”，凭借低价拿下的工业用地，开发办公写字楼销售。
　　负责商业楼宇部的第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司董事温书阅向经济观察报记者表示：“目前，关于这些工业用地的写字楼是否可以出售，在政策和法律层面，并没有明确的规定，既没有允许，也没有禁止。”
　　苏智渊表示，在法律上，出售是不存在问题的，但政府并不希望开发商将工业用地项目直接出售，并开始逐渐加强对工业用地项目的监督管理。“2009年以后，工业用地只允许整块开发或转让，出售要进行报批，买卖要进行评估等。”胡晓睿说。
　　2010年10月1日，北京市国土局牵头下发《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》，其中规定，“研发、工业项目，不得擅自改变用途，未经批准，不得转让或销售。如确需转让或销售的研发、工业项目，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。经审批的项目，建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城市基础设施建设费后方可办理。”“上海也有类似规定，在买卖上只允许针对企业，上海在去年下半年发过一个文件，明确要求一个大的工业用地土地证上不再进行小的分割，这就相当于不能再分割销售。”苏智渊说，“未来再想做这种小单位的产品套利会越来越难。”
　　进军二、三线城市
“目前，一线城市的工业用地非常紧张，已经没地了，目前在售在建的项目，都是以前拿下的地。”苏智渊说，“基本上到每年的5月份，很多地方就把一年的土地指标都用完了。而且大部分工业用地都给了制造业企业，留给工业地产的差不多只有1%。”
　　2008年，万通便与家电制造业龙头企业TCL，成立了合资工业地产开发公司万通新创，万通与TCL分别持股55%和45%。经过近30年发展，TCL集团在广州、成都、武汉、无锡等地已有和未开发的加工基地，面积已经超过百万平方米。万通通过收购TCL项目，对其进行再次开发，打造成集厂房、仓储、物流、商业为一体的综合性工业社区。
　　苏智渊透露，在2007年工业用地实施招拍挂制度之前出让的工业用地远远大于2007年之后。
　　以北京为例，据统计，自1992年至2006年底，北京共出让工业用地约为5919公顷，其中2001～2006年工业用地出让总面积约为3700公顷，占出让总量的63%。
　　随后，全国开展了工业园区清理整顿工作，北京开发区由原来的470个缩减为28个，开发区规划土地面积则由87609公顷减少到40532公顷。整合后，北京只保留了19个市级以上开发区 (3个国家级和16个市级)，区县级的开发区已经合并或取消。
　　随着一线城市的日趋饱和，开发商便将目光瞄向了二、三线城市。4月19日，绿地集团总裁张玉良前往郑州，与郑州市委书记吴天君洽谈开发新郑空港城的具体事宜。
　　早在两年前的2011年5月，绿地便与郑州市政府相关部门正式签署了总投资高达130亿元的绿地滨湖国际总部经济产业园。该项目占地面积约668亩，除了两栋超高层写字楼外，还将有厂房、研发办公楼及购物中心、商铺等物业形态。
　　除此之外，绿地集团还与安徽合能燃气有限公司签订了总投资10亿元的合作协议，计划共同在安徽打造安徽绿地生态工业园。
　　与此同时，富力也计划在南京斥资80亿元，打造集科技研发办公、商业配套和住宅于一体的高新技术产业和人才科技基地。
　　此外，万通、金地、中粮、五矿、复地、合生创展、富力等诸多传统住宅开发商也都不同程度地试水工业地产。“主要是因为住宅受调控影响比较大，而商业综合体又搞得比较多，也比较大，因此工业地产被很多开发商视为转型的一个机会。”一位大型开发商高管称。
　　苏智渊和胡晓睿均表示，目前传统住宅开发商向工业地产进军的趋势越来越明显，并且向二三线城市集中，开始新一轮跑马圈地。“目前市场上的厂房在整个工业地产领域占的最少，大概只有10%－20%，物流类产品占到50%－60%，其余的都是研发办公楼。”苏智渊说。
　　上述高管称，主要是因为工业用地拿地相对容易，开发建设办公楼进行出售可能成为一个新的利润点。但苏智渊强调：“因为制造业外迁，这种办公楼产品在一线城市市场很好，但是盲目在二、三线城市的工业用地上大规模开发，具有一定的风险。未来三到五年，会有一个爆发性的增长。”