余寒
　　定于2014年6月出台的《不动产登记条例》（下称《条例》）已进入操作阶段。目前草案已开始起草，完成后还需要征求意见和修改。
　　11月20日召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责，由国土资源部负责指导监督不动产统一登记职责。此前，多位业内人士均对明年是否能够按时出台该项条例持悲观态度，如今，这项工作似乎有了更为明朗的前景。
　　实际上，出台不动产登记条例在技术上并非难点，只是在真正实现不动产统一登记之前，还有太长的路要走。
　　与上位法冲突
　　在整合不动产登记职责之前，中国登记体系是按照财产类别进行登记，分属于不同部门，并且各部门都有各自的法律依据。比如林业部门依据《森林法》，农业部门依据《草原法》和《农村土地承包法》，住建部依据《城市房地产管理法》，工商部门依据《担保法》，国土资源部门则依据《土地管理法》。
　　正在草拟的《条例》就面临着违反众多上位法的尴尬局面。
　　国土资源部法律中心法律处处长蔡卫华日前撰文指出，即使国务院出台了《条例》，但是如果全国人大没有修改相关的法律，《条例》将面临违反众多上位法的尴尬局面。他建议，应尽快修改《城市房地产管理法》、《森林法》、《草原法》、《渔业法》以及《海域使用管理法》等法律中关于登记的条款。《条例》被赋予了更多期望，该项条例的出台和施行被认为是启动全国不动产登记工作的指南，土地流转建立在确权基础之上，而登记就是确权的过程。
　　中国土地学会副理事长黄小虎认为，草拟条例本身并非难事，各部门已有登记方案可供参考，国际上更有成熟登记办法可供借鉴，不过，即使条例按时出台，在上位法不及时修改的情况下，将丧失约束力。
　　现实之遥
　　《条例》之外，真正实现不动产统一登记还有更多路要走。
　　日前，湖南省国土资源厅下发《关于做好不动产统一登记前期调研工作的通知》，要求全省14市州国土资源部门开展不动产统一登记前期调研，并在12月10日前将调研结果上报至省国土资源厅。
　　调研内容包括登记发证部门和具体流程、登记机构工作职责、登记发证的法律依据及其他相关政策和技术手段、登记发证信息数据库建设及利用、登记发证档案资料管理、对建立不动产统一登记制度的想法和建议等七大方面。《通知》要求，全省各市州国土资源局要积极主动与房屋、草原、林地等不动产统一登记部门联系，掌握各部门登记发证的有关情况，加强对各地职责整合工作的指导，加快清理相关规章制度，指导所辖县市区开展前期调研。
　　然而，前期调研并不轻松。据了解，此前分散在各个部门的登记资料是根据一定标准和方式进行登记，但标准并非统一，难以衔接，因此要真正实现不动产统一登记还有些距离。此外，不动产登记的程序、权利证书、信息系统等方面的统一都需要科学严谨且具有约束力的指导。
　　在不动产登记工作未整合前，住建部门也进行了《不同产登记条例（草案）》（建议稿）的草拟工作，该建议稿由住建部主管的中国房地产研究会组织起草。
　　登记工作作为各个部门的“立部之本”被重视。一位业内人士告诉经济观察报，“谁掌握了基础信息，拥有基础资料，谁在以后机构改革工作中占据一定地位”。“在原有的架构下推行这个事儿肯定比较难”，黄小虎说，现在，“国土资源部负责指导统一登记，没有说负责统一登记”，在他看来，不动产统一登记工作并未尘埃落定，“第一机构要调整，第二法律要修改”。
　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》在说明中提到，国家对全民所有自然资源资产行使所有权并进行管理和国家对国土范围内自然资源行使监管权是不同的，前者是所有权人意义上的权利，后者是管理者意义上的权力。这就需要完善自然资源监管体制，统一行使所有国土空间用途管制职责，使国有自然资源资产所有权人和国家自然资源管理者相互独立、相互配合、相互监督。
　　在黄小虎看来，这里面蕴含着下一步的机构改革方向，“所有权管理和政府管理要分开，统一登记是权属管理，可能要单成立一个机构。这些问题如不解决三中全会的内容无法落实”。
　　尽管这只是个人猜想，但是单独成立一个登记机构的方式被多位业内人士认可。浙江大学教授陈信勇认，最合适的方式是单独成立一个登记机构，登记机构配合各职能部门的需求提供资料。中国人民大学法学院教授刘俊海建议，登记机构最好是垂直化管理，登记机构的人事和经费由中央管理，确保登记机构独立于地方政府和人情的干扰。如果做不到全国垂直管理，也要强调该机构的独立性。
　　黄小虎希望能向西方国家登记制度学习，“一个部门负责资源调查，在此基础上编制国家地理信息系统，所有其他政府部门共用。”
　　机构改革设想还没有来自中央层面的明确表态，而指导监督不动产统一登记的工作还要进行下去，国土资源部已经有选择地在一些省份调研不动产登记的相关情况。