陈聪 付瑜
　　在2014年北京“两会”上，北京市副市长陈刚明确表示2014年将力推共有产权房，数量达到5万套，占商品房供应量近一半。这条简短的消息，事实上，包含着商品房市场结构将发生剧烈变化的意味。
　　而在上周，北京的监督机制出台，包括房源、套数、户型等信息均全部公开，事实上是共有产权从探讨到逐渐明确的演变。
　　龙头企业万科地产一位负责人称，这对市场的影响是显著的，包括万科在内对此前的“刚需房”要重新审视，地产企业的商品房定位只能是向上提升了，也就是说所谓的“改善性需求”将成为房企聚焦的对象，以避开自住房的强大竞争。
　　对于共有产权，来自政府的声音仍然呈现“只做不说”的态势，没有大张旗鼓的造势，但事实上，“共有产权”的试验却在紧锣密鼓。
　　从低调实验到高调讨论
　　2013年之前，共有产权住房虽无高调推广，却在上海、淮安等地进行了实验。2013年年底之后，住建部、北京市领导以及人民日报等媒体，都陆续对共有产权住房制度进行了讨论。三中全会之后，共有产权住房制度有向全国铺开的势头。
　　在去年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时，明确表示：“更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管”。
　　共有产权住房相比传统的保障房开发，具有明显的制度优势。
　　1、严格限制寻租，防止钻制度的空子
　　传统的保障性住房在分配方面一直存在着一些问题。房屋并不是一种公共物品，由公共部门分配必然存在制度寻租的动力。尽管我们可以通过严密的资格审核和信息公示来防范这种制度寻租，但再严密的监督，也比不上制度优化。
　　出租类保障性住房不论，出售类的保障性住房（限价房、经济适用房），政府出资不显性化，个人出资获得不完整产权的保障性住房的成本可能远远低于市场化房价，不完整产权的保障性住房有转成完整产权房屋的可能性，且转换成本往往远远低于购置商品房的成本。这就自然而然吸引了不少不符合申请条件，甚至是为了牟利的投机投资客谋求制度寻租的可能性。
　　共有产权制度之下，政府的出资是显性化的，住房的产权本身是完整的，只不过个人并没有取得完整的产权而已。这样一来，个人取得完整产权要么需要等待很长的时间（上海模式），要么虽然不需要很长时间，但也需要支付接近市场原价的成本（淮安模式）。尽管传统的经济适用房，在上市时往往也有补交土地出让金差价的规定，但由于对差价的算法定义模糊，很难形成对投机投资客的震慑。一旦政府的出资显性化，则投机客钻制度空子的想法就大为减少。
　　2、有助于住房保障项目的退出
　　传统的经济适用房历经土地划拨、房屋建设、房屋分配等环节，一旦房屋进入保障对象手中，就极难实现退出。随着时间的流逝，部分保障对象生活水平可能出现了明显提高，但在制度层面我们很难要求其腾退保障性住房（因为其占有了不完整的产权）。事实上，这也是未来保障性住房更应该以租为主的核心原因。
　　然而，共有产权制度之下，住房保障项目的退出本身是捆绑赎买政府所占产权（或要求政府回购个人所占产权）的。换言之，如果个人不牺牲掉政府提供的住房保障优惠，就不可能实现产权的完整化。而个人一旦生活水平改善，其取得房屋完整产权的动力是存在的，取得完整产权的成本一般也不会高于新购置商品房的成本。在个人取得完整产权的同时，伴随着还有政府的现金回流。
　　3、有助于改善地方政府的财政收入，实现民生开支透明化
　　当前很多地方的政府都存在着债务负担较重，民生开支偏少，现金流入不足的问题。可事实上兴建保障性住房本身是一种民生的投资，只不过因为过去采取了牺牲土地出让金的方式，既造成了土地市场的冷清，又造成了民生投入的不足。
　　如果采取共有产权的方式，则可能实现资金“转起来”。这种资金的“转起来”不仅增加了流入和流出，也优化了资金流发生的时间。在土地出让期，地方政府存在一笔现金的流入——这种流入在以往是不存在的。
　　4、有助于更多夹心层居民享受住房的保值增值
　　上海模式之下，政府有一定的回购义务。这一模式限制了投机投资的居民，但保护了自住客保值的需求。
共有产权本质：为合理需求提供杠杆
　　我国的首付款比例要求在世界上相比都是偏高的。首套置业是健康的需求，卖小买大也是健康的需求。然而，目前个别城市还存在房屋供不应求的压力，2013年全国房价上涨速度仍然偏快。这时候调降首付款比例要求，哪怕是调降首套房首付款比例要求也是不合适的。差别化的住房信贷政策宜粗不宜细，如果各地适用不同的按揭贷款利率和首付，可能导致金融体系的混乱。
　　共有产权制度，就是政府向需要住房保障，但又无需政府直接提供租赁性保障房的广大夹心层提供的一种事实上的住房资金支持。只不过这种住房的资金支持，并不来自于金融机构，而来自于政府的土地出让金收益。因为真实需求的存在和居民买房杠杆率偏低的事实，使得这种对居民的加杠杆是可持续的，也是能解决一系列问题的。
　　这种政府加杠杆的行为，和固有的金融体系提供杠杆可以并存。我们认为，这两种杠杆的运用，还可以通过制度创新产生新的协同效应。例如《人民日报》提到，淮安市房管局和保障房中心、银行、担保公司设计了一个贷款解决方案，保障房管理中心用保障房基金替贷款者兜底，直到贷款人实在没有还款能力，保障房基金替贷款者还款，并收回其所有的那部分产权，重新投入共有住房中，借款人转而进入廉租房保障。
　　当前的住房保障制度之下，低收入居民的住房问题一般可以交由廉租房和公租房解决，而高收入居民能够负担商品房房价。然而大量的夹心层既无法负担房价，又无资格申请公租房。这些居民不仅需要居住权，也需要置业权，甚至也想要享受资产价格波动的可能好处（并愿意承担一定风险）。
　　历史上政策的诸多错位，在于将降低房价看成满足这部分夹心层需要的办法。可是一旦房价确实出现下降，又往往有一些投机投资客抄底买入。夹心层始终处于社会舆论的风口浪尖，每一次调控他们都很难满意，大量兴建保障性住房和他们相关度也并不大。本质上，这些中等收入的居民，是需要一种能够低成本取得住房产权的办法，共有产权房提供了这样一种办法。
共有产权房源：房企暗渡陈仓怎么
办？
　　如果把定价权交给企业，那么享受共有产权资格的企业一定有动力上调房屋的销售价格。如果不把定价权交给企业，而采取限定房价方式，则企业往往会尽可能降低建设成本，质量带来隐忧。这时候，政府只好下大力气监督保障性住房的建设质量。而且，如果以“货币补贴形式购买普通商品房的部分产权作为共有产权房”，显然又存在买哪些房子的问题。如果这一价格的确是市场化的，那么很难说房源的选择完全没有企业寻租的问题，本该定为共有产权的房价应低于商品房一定比例，然而通过种种手段将其运作至高价位的风险却一定存在。
　　目前的上海模式和淮安模式，都把共有产权房作为保障性住房的一种实体建设模式。尽管淮安也规定“商品住房项目用地出让前，由市国土资源部门负责会同市规划部分和市住房保障部门研究确定项目中配套建设共有产权经济适用房的方案”，但这本质上和单独出让土地无异。
　　我们认为，共有产权制度不应该是一种房屋的建设模式，而是一种住房保障的模式。换言之，不存在哪个房屋是共有产权房，而存在哪个业主享受了共有产权的补贴。当这种补贴发生时，房屋的完整产权依然是存在的，只不过不掌握于某个业主之手；当这种补贴消失时，房屋本身就是一个商品房。在远期，补贴和建设行为甚至是可以分离的（如果全社会供过于求的话）。所以共有产权在本质上并不是一种房，而是一种制度安排。
　　既然是商品房，就应该让企业来定价，政府适当进行指导。例如，某地2013年的新房销售均价为10000元/平方米。我们建议，该地可以规定2014年凡申领预售证价格在10000元/平方米以下的普通商品房，均可以申请配套15%的共有产权住房，且申请作为共有产权房的房源面积不得超过90平方米，房源价格不得高于预售证申请的均价。政府严格监管企业的实际销售价格，不允许出现实际销售价格严重偏离预售证规定价格的情况（这在正常情况下也是要做的）。在任何时间点，共有产权房的登记备案套数都不允许超过项目总登记备案套数的15%。
　　也就是说，将共有产权房定价和普通商品房捆绑的政策，才既可能约束开发企业提高共有产权部分的销售价格，又避免政府直接定价带来的无效率。
　　总而言之，我们相信共有产权住房制度凭借其独特的优势，或将成为我国住房供应体系的重要组成部分，也将逐渐改变开发行业的运行生态。对政府来说，这可能意味着供过于求区域存货问题的缓解和住房保障的大力推进，对于企业来说，这可能意味着全新的开发机会，社会责任和股东利益的进一步融合，以及社会舆论压力的缓解。
（作者为中信证券研究部研究员）