李缘
　　2月10日，香港新春的贺年气氛仍浓，新鸿基地产(0016.HK)公布了马年第一个新盘的销售定价表。用“降价45%”噱头吸引眼球的，是新鸿基地产在元朗锦田北的新盘“尔峦”。
　　元朗位于新界西面，多为农地和香港本土居民的村屋。近年香港房屋严重供不应求，很多发展商积极开发郊区，元朗的新市镇日渐繁华，乘西铁半小时内即可到达九龙旺区尖沙咀，楼价水涨船高。
　　新盘“尔峦”2011年动工，2013年3月，地盘初见雏形时发展商便迫不及待地公布了首轮定价表。当时正值香港政府推出压抑楼市的六项辣招，二手市场交投量急剧减少，很多购买力都转向一手新盘，包括新鸿基在内的一众发展商对新盘定价都很进取。尔峦推售的首批50个住宅单位，实用尺价高至15000港元，售价比元朗其他楼盘高出三成，同时成为元朗区内史上最高价新盘。
　　时隔一年，尔峦此次推售的156个住宅，在未计优惠前平均尺价为9268港元。针对香港政府推出的各项额外税负“辣招”，新鸿基也给出了最多8%的折扣优惠，包括楼价5%的即时供款折扣和3%的新地会会员折扣。计入这两项折扣，平均尺价为8527港元。
　　蛇年平均尺价1.5万港元，马年减至8527港元，粗略看，尔峦最新定价表确实比一年前打了六折。减价确实存在，但幅度是否真的如此之大？
　　新鸿基负责售楼的董事总经理雷霆回应指，尔峦的售价“比市价略低”，但他强调低价更多源于结构性因素：去年推出的是面积较大的四房公寓，此次主推三房和两房小单位，难以直接比较。
　　香港地产商在同一个小区内的普遍做法是，面积较大的单位可获得更佳的景观和更合理的户型，比如大单位可以望山望海，小单位则更多是内园景或面朝马路。
　　此外，地产商为吸引眼球放出的“低于市价”讯息也有误导之嫌。尔峦位于元朗的乡郊边缘地带，距离最近的西铁站车程需10分钟，若与元朗市镇中心的其他楼盘比较，有交通折价也是正常。
　　事实上，2013年1.5万港元的尺价也只是发展商的一厢情愿，尔峦的首批推售定价表最终敲定为1万港元（扣除车位和发展商优惠），比意向价又打了七折。
　　换言之，一年前的开价是亢奋性进取，一年后价格回归理性，若因此冠上“大减价甩卖售楼”的标签，并不公允。
　　就整体情况看，香港楼价仍在高位横行。美联地产统计显示，平均实用面积尺价为8833港元，同比下跌4%。另一个业界常用衡量楼价的指标，中原城市领先指数最新报118，和2013年年中相若，比1997年的楼市疯狂期仍高出18%。
　　楼价尚未出现悬崖式下跌，但不可否认的是，从2003年开始的十年大牛市已谢幕，此刻香港楼市处于多方拉锯的寂静岭。
　　在成交低迷的时候，会出现焦急套现的发展商抛出“震撼价”测试市场反应，若市场反应好，发展商会逐步提价。这种“先劈价、后加价”策略，香港老牌发展商屡试不爽，最近一次也是由新鸿基发起，在西九龙的豪宅“天玺”上演。
　　尔峦减价之所以吸引眼球，也是因为新鸿基在香港的“大佬”地位。新鸿基和李嘉诚的长江实业(0001.HK)同样被视为香港楼市的标杆，但又略有不同：新鸿基的住宅楼盘对质量要求高，定价也比同业高出一截。相比较而言，长实则采取平价策略，更注重货如轮转。
　　在尔峦公布价单翌日，长实负责售楼的执行董事赵国雄表示，尔峦是因为去年推出时反应不理想才无奈减价，相信不会出现新盘减价潮，长实也不会跟随新鸿基减价。长实的马年第一盘DIVA售价比首批单位仍有上调。
　　有趣的是，以往多是长实率先降价，新鸿基楼价坚挺。但此轮却是新鸿基带头减价，长江实业则表示淡定。两大发展商剧情反转，香港楼市在横行中静待下一个触发点。