胡芳洁
　　2月15日，金隅股份的两个自住型商品房项目开始接受网上报名，到2月18日晚，报名人数已经超过21万，而这两个项目的总房源套数是5300多套。目前的供需虽然悬殊，但如果北京按计划供地，2013年和2014年将总共供应7万套自住型商品房用地，2013年，北京新房成交量是11.9万套（包括保障性住房）。开发商将如何面对自住型商品房可能带来的挑战？
供不应求
　　北京房山区的长阳、良乡等区域是过去几年土地供应规划的主要阵地，几年过去了，当初光秃秃的工地，现在变成了大量的建筑群。
　　目前城铁长阳站附近，楼盘价格在2.5万元/平方米左右，而三年前这里的价格在1.2万元/平方米左右。中粮万科长阳半岛目前二手房价格约为2.5万-2.8万元/平方米，少数房屋报价超过3万元/平方米。
　　位于同一区域的还有首开熙悦山。但由于没有拿到预售证，这些项目都没有新房源能够供应到市场。北京的预售证管制还没有放开。
　　80-90平方米的两居，是长阳地区主要的刚需户型。以目前的市场价格估算，在长阳站附近要买到这样一套房屋，总价在200万元左右，与目前金隅的自住型商品房总价相当。
　　沿地铁继续往房山方向是良乡镇，新的房地产项目集中在良乡镇规划的大学城区域。大学城站附近有两个项目，分别是旭辉E天地和首开熙悦睿府项目，目前这两个项目都没有住宅供应，旭辉E天地都是商住LOFT，而熙悦睿府住宅已经售完，现在在售的也是商住小户型。在经济观察报记者看到的从长阳到良乡的上述项目中，人气最旺的是旭辉E天地，里面坐满了前来洽谈、签订相关协议的购房人。在良乡大学城地铁站里，旭辉E天地的揽客人员就在工作了，他们在地铁站看到可能是来看房的人，就会上前介绍旭辉E天地项目，并将有意向的购房者带到距离地铁站300米左右的售楼处。
　　“年后，看房人没有以前那么多了。”这位揽客人员说，这一天一直工作到下午4点，他才从地铁站成功引领了一位购房人到售楼处。
　　位于大兴的项目金融街融汇，更能证明刚需项目目前的市场需求量依然是巨大的。该项目预计会在近期开盘，但是2月20日，经济观察报记者打电话询问房源信息时，被告知不用再关注了，该项目此次开盘共有6栋楼，但是排号已经满了，所以现在想买，连摇号资格都无法获得。
可能性
“自住型商品房对刚性需求，尤其是首次置业者，确实会有分流。”北京万科总经理毛大庆认为，如果今年有4万-5万套自住型商品房推向市场，可以覆盖约三分之一的新房交易量。
　　毛大庆表示，但这不会造成颠覆性的影响，毕竟北京每年的人口都在增加，而满足五年纳税资格的人也在增加。尽管如此，毛大庆认为，接下来，开发商会因此而做出相应的调整和改善。“万科的刚需产品户型有多种。这些产品中，与自住型商品房存在高度重合的，会做调整，包括面积段、配置等。”毛大庆说，但具体的项目，还是要因时因地来看。
　　从中粮万科长阳半岛项目来看，过去，该项目的升级换代的过程已经很明显。2010年7月，该项目首次开盘，也是长阳区域集中供地之后出现的第一批商品房项目，当时刚需性质非常明显，主打户型是精装85平方米两居、90平方米三居。此后，多期开盘都是主打两居和紧凑三居。
　　随着项目的不断开发成熟，到了2013年中，项目推出主力户型139平方米、165平方米的精装三居，均价2.4万元/平方米，总价为330万-400万。“去刚需化”的做法已经较为明显。今年初，长阳半岛计划推出的产品是高端别墅房源。
　　即使没有自住型商品房的冲击，项目也在成熟过程中不断高端化。这与北京总体市场的变化密不可分。
　　2011年初，在长阳半岛已经开盘数期以后，地铁房山线依然是一条孤立的郊区线路，与北京地铁网线的联接，由一路临时的公交线路完成，从海淀中关村区域乘地铁到房山，需要近2个小时。而现在，房山线已经“联网”，到海淀中关村区域的站点，只需要1个小时左右。在北京地铁路线不断增多、站内换乘步行距离越来越长的时期，房山线已经成为换乘最简单的线路，其起点站与上一线路的终点站在同一个站台的两侧，如果两趟车同时达到，你只需要穿行10来米的距离，就可以上房山线，实现换乘。
　　配套的健全、地价的上升，成为拉升房价、提高项目定位的重要原因。
　　通州台湖镇是去年土地出让较为集中的新兴区域。一家去年在该区域拿地的开发商负责人对经济观察报表示，这个项目拿地之前就已经规划好是针对刚需、刚改的产品，公司不会因为自住型商品房的出现而调整产品战略。他表示，产品类型主要还会是两居、三居，但是总体上会把面积控制小一些，60、70平方米做成两居，80、90平方米做到三居。“刚需、刚改，任何时候，都是购买市场的主流。”这位负责人表示。在他看来，商品房市场确实会存在高端化的趋势，但在更大程度上，是一种被地价倒逼的结果。目前在北京拿地并没有选择的余地，地块都要求配建自住型商品房，即使配建的比例再高也得拿。“如果地都给了自住型商品房、保障房，那剩下的地，只能往高端市场走”。
　　刚需产品，目前依然是回笼资金的最好选择。不过，地产公司都在思考这一变化带来的影响。
　　通州一家开发商负责人对经济观察报表示，“在我个人看来，自住型商品房，对底层刚需更有吸引力。但是对于上游刚需——对项目的设计、品质等要求更高的购房者，吸引力有限。”这位负责人表示，目前看来自住型商品房主要是价格优惠的吸引力，未来其在设计、质量、配套上是否能与普通商品房相当，还需要时间证明。
　　就目前北京区域，能够买到一套两居室新房的最低总价要求约为200万左右，如果以此为基准来衡量，上述负责人表示，购买能力在这一范围内属于刚性最强的购房者，即他所归纳的底层刚需的范畴。
　　中国指数研究院认为，在保证保障房、自住型商品房价格的同时，普通商品住宅的价格或将加速上涨，住宅市场的价格差异将日益加剧，供应结构向“哑铃型”转变，新的“夹心层”群体或将出现，对于市场化首次置业产品，将成为开发商选择性供应的产品，导致这一群体有能力购买的范围将更加有限。