吴娓婷 李缘
　　去年底还被指不会上市的敏捷地产，已迈出战略的第一步。
　　经济观察报从投资人士处独家获悉，敏捷准备借壳香港一家上市企业，目前已收购该壳资源的相关债项。
　　敏捷地产是去年地产市场上的“黑马”之一，销售额从2012年的99亿元跃升至210亿元。在大本营广州，还登上销售面积第一、销售套数和金额排名第二的宝座。
　　敏捷集团回复经济观察报查询时表示：在合适的时候，合适的机会，我们会考虑上市。对于房地产公司来说，上市有利于公司业务拓展、公司持续发展，同时也有利于公司品牌建设和公司规范管理。
　　而对于被传已收购香港壳资源债务，敏捷方面则说：“集团或附属机构对在香港上市感兴趣，如有实质性进展，会根据相关法例的规定予以公开披露。”
借壳
　　知情人士指，敏捷于1月初收购了香港一家上市公司的债权，目的可能是借壳上市。该疑似壳公司在2011年申请停牌，其后多次递交复牌建议，但都未获得香港交易所核批。
　　消息指，该疑似壳公司已将相关复牌建议的进一步资料提交联交所，并答复联交所上市科所提出之查询。提交资料的时间就在知情人士透露的敏捷收购债项的后一天。
　　不过，对于疑似壳公司的详细信息，本报尚未得到敏捷方面的确认。
　　这家被传为敏捷壳公司的企业近期公布了最新复牌建议，是停牌以来首次较详尽的披露。建议包括：一、所有的现有业务及经营将会获得保留，以取得符合香港上市规则对有充足经营业务水平的要求。二、公司会向债权人发行本公司经重组股本中的新股份，计划债权人将会持有经扩大股本之90%，且获现金付款金额6000万港元，届时债权人的所有申索将会视为全数解决。
　　公告同时指，已获得证监会的清洗豁免，即买方不需要全面收购该公司的股份。
　　该疑似壳公司已进入除牌第三阶段，壳价比一般的壳要便宜。棘手的是债务问题。2012年中期报告显示，该公司负债净额达到16亿。
　　协纵国际的创始合伙人黄立冲介绍，这种情况下可以谈减债，一般原债权人只能收回部分债权。他形容，买清盘中的壳资源相当于“白武士”，上演英雄救美。
　　上市规则规定，买方在成为拥有超过30%普通股的股东后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，则该交易构成非常重大交易，该注入可能要以IPO申请的标准来审批。
　　而进入除牌第三阶段的壳资源，规则则大为不同，简单来说是风险更大，但收益也可能更大。黄立冲介绍，通常是债权人先协商，如果协商不成就需要法院作出调解和裁决。若收购成功，收购一方可以持股最多达75%，而不受上述30%这一比例的限制。不过倘若收购失败，那么收购债务的资金就打了水漂。经济观察报获悉，该疑似壳公司的主要债权人已上诉香港高等法院向临时清盘人索偿。
　　此外，经济观察报从一则公告中获悉，一家名为Nimble　group　limited（敏捷集团有限公司）的企业已在英属维京群岛注册。这家企业收购了番禺广铝实业公司，广铝持有敏捷伊顿公馆这一项目。注册境外公司可能便于向境外的壳注入资产。
　　形势看似复杂，但黄立冲说：“有专门的人从事收购清盘中壳资源的工作，都是顶级的财技高手。”
筹备
　　敏捷在去年的表现已经引起市场关注。
　　敏捷是一家以珠三角为主要市场的区域性房地产开发商。根据刚刚出炉的中国指数研究院监测数据，2013年敏捷地产集团以210亿元的销售额以及211万平方米的销售面积，位居中国房地产销售额百亿企业榜的第31位，甚至超过一些已上市地产企业。
　　在广州市场，敏捷地产2013年取得了销售10783套商品房、95.19万平方米、112亿元的业绩，以销售面积排名第一、销售套数和金额排名第二的成绩登上了广州楼市排行榜的榜首。
　　以谭炳照为主力的谭氏家族于1993年创业，其称现时“麾下拥有112家全资及控股企业，员工逾10000人，总资产超过550亿元”。
　　2000年11月28日，广州市番禺区钟村房地产开发公司（以下简称“钟村房地产”）将一面积达2万平方米的地块以320元/平方米的价格卖给谭炳照，用作商住用途。为了开发这块地，谭炳照成立了锦绣地产这一项目公司。这是目前能查阅到的谭炳照最早涉足房地产开发的公开资料。
　　现时，仅在番禺区，谭炳照名下就有30多个公司，多为谭炳照及其父谭妹共同持股。
　　2004年，谭炳照注册广州市敏捷投资有限公司，即现在常被称为敏捷集团的企业。2013年之前谭炳照对敏捷投资出资4500万，占注册资本90%；谭妹出资500万，占比10%。早期敏捷在番禺项目众多，但很少在土地市场上公开亮相，被指拿地方式神秘。
　　经济观察报梳理发现，近年谭炳照曾想将敏捷升级为集团，似为上市铺路。
　　2011年11月，敏捷投资有限公司向广州市工商局申请变更为集团有限公司并获得同意。不过，2012年3月28日，敏捷集团又将名称申请变回敏捷地产。原因是敏捷地产名下开发的“番禺南浦花园项目”，土地证、工程证等前部分均用了敏捷投资有限公司的名称，而变更为敏捷投资集团后，后续报建证件就要用集团公司的名称，单位名称出现不统一，对项目的开发报建等产生了较大影响。
　　2011年同时也是敏捷加快发展的起点。在2011-2013年的近3年时间，敏捷地产的实际控制人谭炳照及谭氏家族，在土地拍卖市场频频亮相。敏捷去年销售翻倍，正是源于早两年所购入的地块。“敏捷地产从竞地成功到取得预售证，曾经创下了只需100天的纪录。”敏捷地产宣传片中如此表示。按照片中描述，该项目指的是番禺锦绣银湾。
　　2013年5月，敏捷通过举行股东会议表决对公司增资。谭炳照名下的广州敏骏房地产对敏捷投资出资850万元。会议同时废除旧章程，启用新章程，主要对股东相关权利作出了修订，优先购买其他股东转让的出资或公司新增的注册资本等都进行了删除。
迫切性
　　经过去年的跃进，敏捷今年如何制定发展目标？
　　敏捷方面在答复经济观察报查询时表示：“今年会力争实现合理增长，预计今年增长幅度在30%左右；公司会根据市场情况阶段性做调整。”其透露，公司在1、2月份的新开工面积在60万平方米左右，今年在建面积大约在700万平方米，会根据市场情况进行调整。
　　新年过后，位于广州市番禺的伊顿公馆举行了促销活动。番禺地产业内人士透露，该项目聘请了多家地产代理公司，每到上下班时间都在路边积极拉客。
　　据悉，伊顿公馆采取“一口价”，在售的第1、2栋公寓单价为11000元/平方米起。楼层、朝向较好的单位价格在12000元、13000元/平方米左右。伊顿公馆在2013年9月首次开盘，当时价格比这一期要高。不过，伊顿公馆的第3、4栋因为地理位置优越，不在此“一口价”优惠范围内。
　　无独有偶，敏捷在番禺另一个项目华美国际，也进行了一定程度的打折，可在敏捷自身的折扣之上再打中介公司提供的折扣。
　　在场销售人员坦言：“较大幅度的降价就是为了快速回笼资金，尽快兴建敏捷后面买到的地块。”
　　敏捷的相关负责人则表示：“多盘联动是正常的营销方式，公司并不存在任何资金链的问题。”
　　伊顿公馆项目属“三旧”改造项目，2012年底该地块公开拍卖。该地宗地面积23077平方米，建筑面积73846平方米。当时这宗地被原业主广州市番禺广铝实业有限公司以1.22亿元夺得，楼面地价仅1066元/平方米。
　　然而，1.22亿并非敏捷的拿地成本。经查证，早在2012年3月，瑞安建业旗下的佳国控股有限公司就以股权并购形式，以相当于4041万元人民币的等值外汇现汇并购番禺广铝实业的95%股权，提前将广铝实业收入囊中。2013年2月，谭炳照再从瑞安建业手中以3亿的代价买下广铝实业。因此该项目的楼面地价超过4000元/平方米。11000元/平方米的起价可以说赚得不多。
　　因为敏捷尚未上市，经济观察报未能及时获悉其最新的资金或负债情况。对于当前的资金状况，敏捷在书面回复中称：“一直以来，敏捷主要是依靠自有资金，高速滚动发展，多年来形成了快速开发、快速销售，快速回笼资金的特色，负债率低。去年敏捷地产的销售排在广州地区的前列，资金回笼较理想。因此目前敏捷的资金非常充裕。”