招商地产成功增发抢先机
　　期待了三个月之久，招商地产的A股融资行动终于开始。
　　11月24日，招商地产发布公告，将以13.20元/股的价格公开增发不超过4.5亿股，募集资金不超过80亿元，募集资金将用于收购控股股东招商局蛇口工业区有限公司拥有的6宗土地使用权及投资14个房地产开发项目。
　　有评论认为招商地产三季报的出炉给了市场不少信心，这也是招商在此时机选择增发的原因。
用品质铸就业绩
　　尽管上半年销售额只完成了全年计划的四分之一，市场各界一度对招商地产的盈利能力失去信心，但是三季报的出炉，显然给了这些质疑招商地产人士最有力的回击。
　　第三季度业绩报告显示，其预收款较年初增加了11.8倍，从 1.8亿猛增至23.4亿元，7-9月净利润同比增长148.5%，在国内普遍低迷的房地产市场形势下 ，预收款的暴增和净利润的大幅增长，预示着招商地产之前面对市场恶劣环境，所采取了一系列措施已经收到立竿见影的效果。同时，也说明招商地产的盈利能力相当出色。
　　招商地产内部有关人士透露，公司多数项目都在下半年推出，而且很多项目需要三、四季度方可结转，销售翻番对招商地产来说是越来越明朗了。
　　还有人举出兰溪谷降价的例子，强烈要求公司和大股东重新评估地价。
　　事实上，市场的波动是开发商控制力以外的事情，开发商可以做的就是尽可能的遵循和尊重市场规律。招商地产一直在试图通过过硬的产品和品质，并加以持续的关怀让客户真正感受到招商的物业物有所值。为了改善兰溪谷小区环境招商地产今年又追加了数千万用于园林景观和大堂的装修，精装房的卫浴用品也一丝不苟地采用飘洋过海的原装货。对品质的追求，是这个市场下那些急功近利的开发商避而不谈的。
　　有房地产研究人士认为，如果客户买房的用途是自住的，相信这个市场回暖后，目前这种暂时的损失也同样可以得到弥补。
　　三季报显示，招商地产好像已经找到了平衡销售进度与盈利水平的问题。
　　数据显示，进入2008年第三季度，招商地产预收款较年初增长了1180%，销售商品、提供劳务收到的现金，同比大增55%，财务情况变化显著。上半年业绩的下降其实是因为部分精装修项目需年底交付尚不能结转而导致。
抗风险能力强
　　目前，在市场上相对低迷的现状下，土地储备、拿地成本已经成为衡量一个房地产公司盈利能力的最重要指标。
　　以2007年为例，招商地产花费约48.22亿元分别在深圳、上海、北京、苏州，重庆等城市在12个城市拿了多块地，使其新增土地面积221万平方米，建筑面积454万平方米 (含北京白家庄地块面积)，其土地储备总面积已超过800万平方米。近期的大手笔就是去年12月5日以12.2亿拿下的重庆北部新区项目。
　　仔细研究你会发现，招商地产所获得土地的途径和价格都是其他开发商羡慕但无法企及的。
　　据深圳某开发商透露，即使在去年，招商地产所获得的400多万平方米土地，平均地价也仅为2000多元/平方米，低于同行业平均水平。
　　而招商地产之所以敢于在去年四处攻城略地，也要得益于一直备受市场各界批评的“慢”、“保守”，事实证明，其过去的“慢”已经转变为巨大的优势。
　　仓位轻，包袱就清，才能轻装上阵。
　　“宏观调控对别人是危机，对我们这样的公司就是机会。”在董事总经理林少斌看来，由于信贷紧缩的原因，资金状况不良的公司会遇到很多麻烦，市场上会涌现出很多好的地块和好的项目，而这就是招商地产并购扩展的最佳时机。
　　而并购就需要大量的现金。于是看到招商地产在融资的道路上多有尝试，曾携手建设银行和上海国际信托有限公司在深圳推出“准REITS”信托产品，近期又获得招商银行1.5亿美元授信额度。同时也在A股通过严格的审批获得融资的许可。
　　公开资料显示，招商地产自1993年上市以来，已经完成了七次募资。但是可以看到招商所融资钱都用于大量的储备土地，购买资产。
　　在今天看来，招商地产之前所以较低的价格持续拿地，在今后两三年的冬天里将为招商地产在销售定价，销售策略，以至回款速度方面比别人生出更多的优势。
　　长城证券的分析师指出，招商地产扩张的优势一方面在于其资产优良、土地成本低廉，其拥有的935万平米土地储备中，大部分项目毛利率在40%以上，安全边际非常高，能够充分抵御房价调整的风险；另一方面则是有着强大的股东背景，大股东在蛇口尚有约 200万平米的资产尚待注入。
　　“我们一切都是按照既定的发展步骤来走，该拿地的时候绝对不犹豫。”在林少斌看来，招商地产一直是走稳健的道路，“开拓项目进展需要资金，所以我们就需要适时的，正确的借助资本市场。”
　　公告显示，此次增发预计募集资金额不超过80亿元人民币（含发行费用），投资项目为：收购大股东土地并开发：花园城数码大厦项目、花园城五期项目、科技大厦二期项目、领航塔项目、领航园项目、雍景湾项目。公司自有项目开发：招商观园项目、招商澜园项目、卫津南路项目、招商江湾城项目、依云水岸三期项目、珠海招商花园城二期、南桥项目、颛桥项目。
增发是契机
　　长城证券的研究报告指出，融资后公司总资产和净资产都将较大比例地增加，资产负债率也将下降，从而使得公司财务状况更加稳健，债务融资空间和未来发展扩张能力得到进一步提升。
　　招商地产此次增发不超过4.5亿股，募集资金投资项目为收购大股东土地并开发以及公司自有项目开发。增发后公司总股本为17.2亿，预计本次融资额为60-70亿元。
　　增发过会后，招商地产的资产和净资产规模迅速扩大，分别增长了26%和73%；资产负债率将从当前的65%迅速下降到51%，有息负债会下降到35%。
　　在林少斌看来，虽然增发对于净资产的回报率和每股的盈利一定是有稀释的，但这是暂时的，增发过后，招商地产的财务状况更加稳健，债务融资空间和未来发展扩张能力得到进一步的提升。
　　而这些恢复良性的财务指标也给招商地产在弱市中抢先拓展提供了有力的后备支持。
　　目前，招商地产相关部门已经在他们所熟悉的区域(3+X)寻找好的地块。不仅如此，“我们还要增加投资性物业的配置。”
　　显然，开发+持有+经营这一经过多年实践验证的发展模式，在经过宏观调控的洗礼后，更加坚定了林少斌走下去的信心。
　　“投资性物业极具升值潜力，抗风险能力较强，在市场收缩期，这类资产可以较好地抵御短期地产周波的冲击，并为融资多元化奠定基石。”
　　在林少斌看来，市场遇到低谷时，单纯的开发销售给开发商的资金链造成更大压力的时候，大家才会重新关注商业模式和企业战略的调整和创新，事实证明，这种商业模式和配置理念为抵御行业低潮提供了坚实的基础。
　　过去很长时间，招商地产保留了很多优质物业，包括鲸山别墅、新时代广场等；近3年来，又增加了泰格公寓、花园城中心等优质收租物业；到目前为止，招商地产的持有物业已有近70万平米。
　　林少斌表示，这些持有物业从数量上看，是不少，但是在我们的资产组合中，所占比重仍旧不大。未来还会陆续增加一部分。
　　另外，在包括房地产开发与销售、投资性物业经营、房产中介服务、物业管理和园区供水供电等业务的特殊资产组合中，“其中的投资性物业经营和水电业务每年为公司提供了稳定的现金流和利润。”
　　显然，再融资获批，经营模式在市场低迷中经的住考验等等，这些优势进一步为林少斌坚持的 “行业的低潮会是招商地产厚积薄发之时”提供了便利条件。
　　另外，联合证券的研究显示，招商地产计划在四季度的推盘面积大致为52万平米，平均销售价格大约在6500元/平米，如果按照预售30%的进度测算，公司全年将完成的销售额大约为80亿元左右。对此，联合证券认为，在当前各地楼市严重不振的背景下，公司如完成80亿元的销售额，不算太差。