陈文雅
　　“组委会已经提要求了，要想参展，必须让利。”沈阳一位房地产商向记者表示，12月中旬举办的沈阳冬季房交会，将会有好戏上演，因为“想买的、想卖的都憋了大半年了，今年就指着这茬儿利好了。”
　　位于沈阳世博园旁的碧桂园项目，最近推出了“多层花园洋房3288元成本价”的促销广告，并且向购房者“承诺不降价”。
　　一向给人“低价先锋”印象的沈阳碧桂园公司，是沈阳72家参与“不降价联盟”行动的开发商之一。11月11日，沈阳市政府推出了一个力度空前的“救市”方案，总计25条措施中，不但免征二手房营业税、土地增值税等，而且在购房补贴、土地出让条件、容积率调整等各个方面都给出了前所未有的宽松政策。其中专门有一项“保护购房者利益”条款，内容是“房地产开发企业自主的向社会承诺房价，开发企业要践诺守信，接受舆论监督、群众监督和社会监督，并承担一切相关责任。”两天后，沈阳市房地产开发协会火速召开新闻发布会，宣布沈阳72家房地产开发企业加入 “不降价联盟”，近百家开发商承诺：如果降房价就对前期购房业主给予差价补贴。
“25条”猛药
　　尽管如此震撼的救市政策引发了一些争议，尤其是“不降价”和“补差价”的承诺引来了不少学者的质疑，但对沈阳的房地产市场而言，似乎的确取得了立竿见影的效果。
　　“政策出来以前，这里到了周末还是特冷清，一般也就能有一两户。但上两个周末人就多起来了，来找房源的能有二三十户。”11月24日，沈阳某中介机构的经纪人员小田说，新政实施以后，一套总价约50万元的二手房减免的各种税费总计可达3.5万元，相当于打9.3折，还是有不少吸引力的。
　　看房人数的增加是新政带来的一个变化。还有一个变化似乎更耐人寻味：政府和房地产从业人员开始间接承认沈阳楼市之前所面临的尴尬局面了。
　　对于沈阳的开发商来说，已经过去的这大半年可不是那么好熬的。有一个坊间广泛流传的沈北新区某楼盘“买房送驴”的故事，开发商表示，“买房送驴”是想告诉消费者，价格已经低得不能再低了，“黔驴技穷”了，要买可以出手了。但市场的回应仍然我行我素，10月沈阳商品房市场的成交量为72万平方米，环比下降55.42%，同比减少33.2%。沈阳房地产市场供求比为1：0.72。
　　然而，这只是众多统计口径中的一个，却不是开发商内部口口相传的数据。
　　“实际上，沈阳累积下来的商品房供应量已经达到4000多万平方米，而每年能够消化的量在1000万平方米左右，近一两年因为拆迁力度加大等因素，需求量能够增加一点，但是也就能有1100万-1300万平方米。”11月10日，沈阳一位开发商向记者表示。这意味着，沈阳的积存供应量还需要大约三年时间来消化。
　　在沈阳政府或官方研究机构的学者眼中，沈阳的房地产市场从来没有“不健康”过。沈阳一位主要官员曾发表豪言壮语：“如果说全国只有一个城市的房地产市场是健康的，这个城市就是沈阳。”
　　但令人不解的是，一个从来都健康成长的孩子，何需用“25条”这样针对重症病人的猛药来救治呢？
　　“25条”中引人注意的条款，除了“房地产开发企业自主向社会承诺房价”外，还有不少条款都是 “重磅炸弹”。其中，减免存量商品房交易营业税和土地增值税等各项税收一项，力度就已突破现有的各地救市政策。
　　还有一项前所未闻的 “杀手锏”，即“因地制宜，适当调整容积率。依据城市规划，合理确定规划条件。在区位不挡光的前提下，可适当提高容积率”。
　　对房地产略有了解的人士应该知道，提高容积率，相当于给开发商送钱。
　　沈阳的开发商已经窘迫到这种地步了吗？既然是一个健康的市场，政府出手力度何以如此之大，甚至于为此不惜牺牲市场经济的某些游戏规则？
　　显然，这是一对矛盾。应该相信官员们的表态，还是相信其行动？答案不言自明。
惨淡成交
　　“地方政府的利益和房地产商的利益，早就已经捆绑在一起了。必须同心协力才能度过这个非同寻常的时期。”沈阳一位开发商表示，“现在房地产业作为沈阳支柱产业的地位是不可动摇的。”
　　沈阳市统计局的数据显示，从2002年到2007年的5年间，沈阳“共完成房地产开发投资2202.2亿元，年均增幅达44.5%，上缴房地产税257.1亿元，占全市税收的18.7%。在全部房地产开发投资中，商品住宅投资占据主导地位，所占投资比重达76.5%”。这还不包括沈阳市土地出让收入对财政的贡献。
　　2008年，沈阳土地供应计划为4410万平方米，其中房地产项目用地2185万平方米，大头是住宅项目用地，占了1866万平方米。而沈阳市本级的622.5万平方米中，这一趋势更为明显，房地产项目用地更达到500万平方米，占80%，其中住宅用地为450万平方米，占房地产项目用地的90%，总用地量的72.3%；工业用地计划仅有5万平方米，占总用地计划的0.8%，只有房地产项目用地规模的1%。
　　事实上，沈阳堪称“全国房价上涨最慢的二线城市”，也是全国主要城市中除长春以外房价最低的。虽说房价涨得慢，地价却在飙升。一位开发商透露，“现在市中心土地要几百万元一亩，于洪新城拍下来也得2000元/平方米，相当于一百万元一亩。”2007年9月，沈阳市南京北街商业地拍出了3.9万元/平方米的天价。和平区长白区域的地价已由2004年的1200元/平方米涨到2007年的4500元/平方米，2007年8月还拍出过6830元/平方米的楼面均价。
　　尽管沈阳市国土局未透露沈阳2007年及2008年1-10月的土地出让情况及总价款，但据一位知情人士透露，2007年一年，沈阳全市出让的土地为2200万平方米。。
　　然而，这一情况到2008年初发生了改变。“今年以来流拍的很多，市中心的也有。于洪区去年地价有上过3000元/平方米，现在基本上都是2000多元/平方米，2400元/平方米、2600元/平方米、2800元/平方米档次的都有。”一位沈阳开发商透露。
　　2008年7月9日，沈阳土地市场交易中心的拍卖会上成交的三幅地块，其中一幅单价4619元起拍，成交单价高出底价21元；第二幅高出底价10元成交；第三幅地块虽然竞价次数高达43次，但每次竞价的阶梯为7元。
　　延迟出让时间、暂停出让、修改出让条件和底价的消息，更是频频挂在沈阳市土地整理中心网站上。
　　2008年8月，成交的地块总共只有1块。而9月、10月虽然成交量有所增加，但以工业和商业用地为主，住宅类用地受到了冷落。
　　这和沈阳2008年的供地计划相比，显然不足以完成全年指标。
　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，“如果地方政府真的爱护这个市场，就不应该这么大量地供应土地。”
　　但是，政府官员有自己的考虑。这从沈阳的城市发展轨迹，可以窥睨一二。近些年，沈阳提出了“打造千万人口大城市”的目标，并同时在东南西北四面拓展，东部为203平方公里的生态旅游度假区；南部为1400平方公里的浑南新城；西部是850平方公里的工业走廊；北部则是1098平方公里的沈北新城。总规划总面积为3500多平方公里，相当于老城区的10多倍。
　　“沈阳哪儿都是新区，东南西北都能往外发展。这对房地产开发企业来说，既是好事也是坏事。”一位开发商坦陈，“好处在于地价不贵；坏处在于供应量太大，房价上不去。”当记者问及政府会否考虑采取类似杭州等城市的“饥饿疗法”来解决问题，他表示，“沈阳是不会这么干的。”
　　“之所以打造千万人口城市，其中一个原因是人口多，可以得到的土地指标也多，每年的土地出让金收入也高，政府财政收入也就上去了。”一位分析人士说，以沈北新区为例，每增加一个常住人口，沈北新区即可增加81平方米的土地指标，因此这促使人口容量只有10－20万的沈北新区，提出“十年再造一个新沈阳”的宏伟目标。而这，正是包括沈阳在内的许多城市下大力气扩大城市人口和空间规模，建设“国际化大都市”的重要驱动力。