陈文雅
　　说起“过冬”这个话题，有一个有意思的现象，在去年的地产热潮中，有三家不约而同显得颇为低调的房地产开发公司，在今年的低迷行情中开始为人瞩目。这三家公司是万通地产、SOHO中国和阳光100。而三家企业之间，刚好有着深厚的渊源——他们的老板，冯仑、潘石屹和易小迪，在十几年前曾经是一起闯荡海南的兄弟。
　　当年他们的带头大哥，就是万通的冯仑。
　　在冯仑眼里，2008年的房地产市场只是平凡的日子而已，2008年以前的市场才是非常态的，他喻之为 “蜜月”，“房地产行业过去20年来，从来都是蜜月很短，日子很长。2000-2007年这个蜜月的时间有点长，使得在这个蜜月当中的人忽视了日子本身的存在。”
　　1993年以前的海南房地产泡沫，对于万通三兄弟来说至今记忆犹新。“那个时候日子好过到比去年、前年好不知道多少倍，叫天天过年。大家天天打招呼，都是说不留神又赚钱了，那个时候给小费，一次给20万。”但泡沫破灭后，海南1.8万家房地产公司，从海南出来还活着继续发展的公司，不到1%。冯仑说，易小迪、潘石屹虽然离开了万通，但仍然经常见面，三兄弟的行为有很多相似的地方。
　　“第一，我们买地都不是特别疯狂。从海南活下来以后，我们知道了公司的发展有三样东西绝对不能靠：不能靠爹，不能靠天，不能靠买地。第二，我们都不像别人那样着急。现在你们看到的突飞猛进的公司，多数都属于青春期的公司，最大的特点就是以大为目标，而不知人间的生活困难。”
　　2007年，很多规模和实力与他们相当的房地产公司，都在争先恐后上市，而上完市的则是争着抢着拿“地王”。看看这“万通三兄弟”去年和今年的表现就会发现，去年，全国各地的“地王”买家名单里没有他们的身影。今年，三兄弟各显神通，SOHO中国在香港联交所上市成功，手握十几亿美元的现金寻找转让项目忙得不亦乐乎；阳光100按部就班地开发着二线城市的中心项目；而早在几年前就选择了“傍大款”，和天津泰达开展合作的万通，则践行着冯仑的“反周期”思想，一边学习着“美国模式”，一边开始了“绿色地产”的探索。
　　对于“反周期”，可能有些业内人士并不陌生，因为已经不是刚刚提出的新鲜事物了。事实上，自从经历了1993年海南房地产泡沫的破灭，冯仑的这一思想就已形成了初步的轮廓。“别人办丧事的时候你办喜事，别人办喜事的时候，你居安思危，做好离婚准备。到现在为止，在135家A股上市房地产公司当中，我们的现金状况、负债率都非常低，每股净现金流是少数正数的几家，正是因为我们采取了反周期的措施。”他说。
　　冯仑表示，他研究过近15年来所有A股房地产公司的报表后，发现一个奇特的现象：周期性波动中剩下的公司都不是在繁荣时期拿地最多的公司，反而死掉的公司通常都是拿地最多的公司。最后，他总结出一个规律：在繁荣时期，所有A股房地产公司都是销售增长、利润增长、资产规模增长，但同时负债率也增长，每股净现金流却减少。当一个公司所有指标都快速增长，但净现金流却为负的时候，那就潜在很大的危险，一旦市场出现危机，公司的周转就会有问题。
　　“过去15年里，大量的A股房地产公司都是这样死掉的。在上一个周期当中，像剩下来的万科等公司，他们的土地一点都不多。”冯仑说，这个规律提醒我们，要学会“反周期”安排，即在繁荣的时候按照萧条的时候做准备，在萧条的时候按照繁荣的时候扩张。通俗点讲就是：繁荣时期卖产品，萧条时期买土地。
　　因此，在2007年的房地产开发“地王”热中，冯仑也按兵不动，只言“伟大是熬出来的”。在天津市场，万通地产通过股权收购总共获得150万平方米建筑面积的成熟用地；在成都市场，万通地产与成都交大房产合作，新增约80万平方米建筑面积的成熟用地。招拍挂只是一块在杭州市区以不到6亿元总价拿的面积仅为1.75万平方米的地块，楼面地价约6000元/平方米。总土地储备面积约300万平方米建筑面积，可满足公司2-3年的发展。这便是万通的“有限土地储备”策略。
　　“万通地产具有突出的风险控制和反周期经营意识，同时对公司的战略也有明确定位。经过一系列的股权运作完成整体上市以后，万通地产迎来了第一个高速发展期。由于在2007年加速销售、控制拿地，公司在市场调整期具有足够的财务自由进行扩张。我们认为公司将在周期的波动中逐渐进入领跑者行列。”光大证券如此评价。
　　万通地产的战略可以用三句话来概括：第一句话是滨海新区，第二句话是美国模式，第三句话是绿色地产。
　　就在两个月以前，冯仑去美国考察节能环保生态，一家绿色建筑组织告诉他，最近五年以来，美国绿色建筑的比例由10%上升到了30%，售价都比不绿色的建筑要高。
　　“我最近看纽约的市场非常不好，而纽约真正卖的好、租的好的产品，恰好是新推出来的绿色产品。”而在国内，他也发现了类似的现象。在房地产市场现状并不很景气的南京，最近有一个卖得很火的科技环保项目。“年景这么不好的情况下，这个项目居然要排队先给钱后看房，而且要签一个保证书，这个保证书相当于入党申请书，你要承诺这个，承诺那个，然后交钱才能看这个项目，这个项目没有降价反而涨价。”冯仑说。
　　“绿色将成为未来房地产公司竞争力的重要一环，因此万通要将绿色地产理念打造成万通的核心竞争力。”冯仑说。